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在房價(jià)瘋狂飆升的時(shí)代，“一房二賣”似乎成了一種追逐利益的潛在手段，房價(jià)飆升所帶來的強(qiáng)烈反差，使得出賣方為了利益最大化而喪失了公平交易的理念并摒棄了誠實(shí)信用的信條。在涉及“一房二賣”的這類糾紛之中存在一種情形：即買受人與次買受人與出賣方簽訂的房屋買賣合同均合法有效的前提下，皆要求繼續(xù)履行合同，此時(shí)兩個(gè)相互并存的房屋買賣合同應(yīng)如何履行呢？

此種情形為極為典型的兩個(gè)物權(quán)請求權(quán)的沖突，買受人與次買受人均因合法生效的買賣合同而成為向出賣方主張交付房屋的債權(quán)人。其基于債權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生，兩種權(quán)利因其債權(quán)的相對性和平等性而處于相同的權(quán)利位階，故而在兩個(gè)買受人同時(shí)主張合同履行時(shí)實(shí)際為物權(quán)請求權(quán)的竟合，基于標(biāo)的房屋的唯一性，兩個(gè)合同繼續(xù)履行的主張只能是二者則其一的關(guān)系。

故而在處理此類糾紛時(shí)便應(yīng)全面考量，綜合評判，確定兩個(gè)買受人誰將成為合同繼續(xù)履行的一方主體。本文討論“一房二賣”情形下，以兩筆房屋買賣皆未辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記為前提，因一旦一方買受人與出賣方辦理了權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，此買受人便具備了物權(quán)的對世權(quán)，另一買受人之債權(quán)自然無法與之抗衡。除去此情形之外，筆者認(rèn)為，“一房二賣”情形下兩個(gè)買受人皆主張合同繼續(xù)履行的選擇問題，可自以下幾個(gè)因素進(jìn)行考量。

其一，合同簽訂時(shí)間。房屋買賣合同在先簽訂，雖然未必導(dǎo)致合同最終得以履行，但買受人率先與出賣人簽訂合同，表達(dá)其購買意愿，其符合傳統(tǒng)買賣觀念的“先來后到”，以此可以維護(hù)合法的房屋交易秩序，故而簽訂順序應(yīng)作為考量因素之一。然而此因素并非獨(dú)立因素，其應(yīng)與其他因素綜合判斷，因作為后簽訂買賣合同的次買受人同樣亦可能持善意獲取房屋之目的，作為合法善意的購房者同樣亦應(yīng)得到保護(hù)。

其二，次買受人意思之善惡。“一房二賣”之中，在先買受人往往為“容易受傷的一方”，現(xiàn)實(shí)中存在一種情形，出賣方與次買受人惡意串通將房屋再行出售，此時(shí)一旦認(rèn)定次買受人的惡意，則合同履行的主動(dòng)權(quán)便掌握在了在先買受人手中。然而在次買受人對買受人與出賣人簽訂房屋買賣合同明確知情的前提下，其仍舊與出賣人簽訂買賣合同的情形，不宜直接認(rèn)定次買受人為非善意，蓋因出賣人在次買賣關(guān)系中尚為房屋合法所有人，且可經(jīng)物權(quán)公示予以知悉，其所簽訂合同若無合同法規(guī)定之無效情形下亦應(yīng)合法有效。同時(shí)次買受人若亦對房屋購買秉持強(qiáng)烈意愿，此時(shí)不能以其知悉前買賣合同關(guān)系而判定其主觀非善意進(jìn)而做出對其不利的判斷。故而，次買受人之善惡，不能簡單判定，只有當(dāng)其達(dá)到惡意串通之標(biāo)準(zhǔn)，或者存在阻卻其善意之情形時(shí)，方能認(rèn)定其為非善意而做出有利買受人而不利次買受人之判定，以此來權(quán)衡合同之履行。

比如《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第十六條規(guī)定：“具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定不動(dòng)產(chǎn)受讓人知道轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)：（一）登記簿上存在有效的異議登記；（二）預(yù)告登記有效期內(nèi)，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意；（三）登記簿上已經(jīng)記載司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)事項(xiàng)；（四）受讓人知道登記簿上記載的權(quán)利主體錯(cuò)誤；（五）受讓人知道他人已經(jīng)依法享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。”此五項(xiàng)規(guī)定便可成為阻卻次買受人善意之條件，在考量時(shí)應(yīng)予以采納。

其三，履行能力。買受人履行能力亦應(yīng)作為考量因素之一，在兩個(gè)買受人同時(shí)秉持購房意愿，且均無過錯(cuò)情形下，其各自履行能力則極為關(guān)鍵，因其履行能力將直接導(dǎo)致合同可否得以繼續(xù)履行，從而滿足當(dāng)事人之主張。比如甲乙前后兩個(gè)買受人，甲負(fù)債千萬，而乙無負(fù)債，同時(shí)具備充足的銀行存款，若判定甲繼續(xù)履行，對甲履行能力之無視不僅不利于保護(hù)出賣方利益，亦有損其他債權(quán)人利益，于社會(huì)穩(wěn)定無益。故而在兩個(gè)買受人履行能力差距明顯時(shí)應(yīng)將履行能力作為考慮因素之一。

其四，合同形式。筆者區(qū)分之合同形式，為為經(jīng)網(wǎng)簽備案之合同與未經(jīng)備案之合同。網(wǎng)簽備案為房地產(chǎn)管理部門對房屋交易進(jìn)行管理的一種手段，其雖不具備不動(dòng)產(chǎn)登記簿那樣的公示效力，然而房屋交易部門與登記部門往往存在前后工作聯(lián)系，甚至為同一部門的關(guān)系。此種備案合同比之普通合同往往更具有公示效力，其雖不至直接導(dǎo)致買受人獲得繼續(xù)履行的權(quán)利，起碼表明買受人具備積極促成合同成就并具備獲取標(biāo)的房屋的強(qiáng)烈欲求。而私下簽訂的房屋買賣合同較之備案合同顯然較為隨意，在此項(xiàng)比較中，備案合同買受人應(yīng)略勝一籌。其在考量買受人繼續(xù)履行資格時(shí)亦應(yīng)作為一項(xiàng)因素予以納入。

其五，占有情況。占有權(quán)能為物權(quán)四項(xiàng)權(quán)能中極為重要的一項(xiàng)權(quán)能，針對不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，占有并使用房屋表明房屋已進(jìn)入交付階段，此買賣合同已界收尾，僅僅因未進(jìn)行權(quán)屬登記而導(dǎo)致占有人不具備權(quán)利外觀。不動(dòng)產(chǎn)雖不具備動(dòng)產(chǎn)那般占有的物權(quán)推定效力，然而占有房屋的買受人因占有并對房屋裝修的行為已表明其履行合同的決心，且其在履行進(jìn)度上亦領(lǐng)先其他買受人，理應(yīng)在考量中予以重點(diǎn)考慮。

同時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！币呀?jīng)實(shí)際占有房屋的買受人已經(jīng)承擔(dān)了一定期間的房屋可能損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，誠然此風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際發(fā)生的幾率極低，然而亦表明了占有之買受人在對房屋權(quán)能的支配上已經(jīng)超過其他買受人，占有情形自然應(yīng)在合同繼續(xù)履行中作為重要的考慮因素之一。

其六，價(jià)款支付情況。相比較兩個(gè)買受人針對房屋買賣合同所支付的價(jià)金，倘若存在一方全額支付而另一方僅僅支付部分或者一方支付大部分價(jià)款而另一方未支付價(jià)款的情形，因兩個(gè)買受人在履行支付價(jià)款義務(wù)上的懸殊差距，此時(shí)應(yīng)注重保護(hù)已履行全部支付義務(wù)或支付大部分價(jià)款義務(wù)的買受人，一則其實(shí)際履行程度較高，誠意較大，二則其付出較大，倘若剝奪其繼續(xù)履行權(quán)利，由其另案訴求出賣人的違約責(zé)任和損失賠償，不但加重了其訴訟成本，亦不利于交易秩序的維護(hù)，有鼓勵(lì)不履行合同支付義務(wù)之嫌。

當(dāng)然，此六項(xiàng)因素之外尚有其他需考量之因素，在繁蕪復(fù)雜的個(gè)案之中應(yīng)予以具體對待。同時(shí)在考量此六項(xiàng)因素時(shí)不應(yīng)將其孤立或則其中幾項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)考量，如此便會(huì)導(dǎo)致以偏概全，顧此失彼的局面，在面對“一房二賣”糾紛時(shí)應(yīng)綜合兩個(gè)買受人的以上六項(xiàng)因素，綜合評判，以求公平合理的確定合同繼續(xù)履行的一方主體，如此方能使誠實(shí)信用原則及公平平等原則得以繼續(xù)弘揚(yáng)。