作者：美房網(wǎng)主編

回家過(guò)年的時(shí)候，主編的親戚遇見(jiàn)了一個(gè)煩心事。2016年5月份他在佛山買(mǎi)了一套房子，是89平的小三房，總價(jià)是98萬(wàn)，首付交了20萬(wàn)，在中國(guó)銀行貸款78萬(wàn)，貸款30年，算上利息一共要向銀行還款136萬(wàn)（利息58萬(wàn)），每個(gè)月還款3800塊（等額本息）。今年他們生意不錯(cuò)，想提前還款還能少點(diǎn)利息，但是銀行卻要求他們支付1萬(wàn)多的違約金。親戚想著提前把錢(qián)還給銀行是好事，為什么銀行還不樂(lè)意呢？這一萬(wàn)塊又是怎么來(lái)的，合理嗎？能不能不交或者少交呢？

今天主編教大家一些提前還房貸的技巧。這類(lèi)買(mǎi)房小技巧，也許就能幫你省下好幾萬(wàn)。

違約金到底是怎么一回事？

這個(gè)其實(shí)是銀行想要保證其利益最大化的一種手段罷了。大家都知道銀行的主要業(yè)務(wù)是存儲(chǔ)和貸款。在商業(yè)貸款中，房貸是一種風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)質(zhì)貸款。如果提前還款，就意味著銀行就要少掙很多利息，而且第一年房貸利息是最多的。銀行出于自身利益考慮，會(huì)想辦法阻止借款人在這個(gè)時(shí)間段提前還款。就像我親戚那樣想在第一年就提前還款，銀行就想通過(guò)“違約金”這種方式來(lái)迂回賺回來(lái)或者拖延你還款。

什么情況下會(huì)產(chǎn)生違約金？

為了限制提前還款，有些貸款機(jī)構(gòu)提出了一個(gè)概念：“實(shí)質(zhì)性的提前還款”。各個(gè)貸款機(jī)構(gòu)對(duì)這個(gè)概念有著不同的標(biāo)準(zhǔn)，但一般是指在12個(gè)月內(nèi)，借款人提前還款的金額超過(guò)了貸款本金余額的20%，即視為實(shí)質(zhì)性的提前還款。有些銀行就在這個(gè)概念下，要求借款人支付提前還款的違約金。

違約金怎么算？

每個(gè)銀行的政策不同，但目前商業(yè)銀行針對(duì)提前還款的違約金一般分兩種形式收?。阂皇前凑仗崆斑€款的金額按比例收取違約金（一般是2%到5%）；二是按提前還款額度1-3個(gè)月的利息收取。我親戚的那一萬(wàn)多塊錢(qián)違約金，就是因?yàn)樵谝荒陜?nèi)提前還款，所以需要支付三個(gè)月的利息作為違約金。

違約金可以規(guī)避嗎？

現(xiàn)在有很多銀行已經(jīng)取消提前還款違約金制度，只要提前預(yù)約就可以，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)是好消息。所以在我們簽署房貸合同前，要向樓盤(pán)提出跟那些提前還款不用交納違約金的銀行來(lái)合作。

如果開(kāi)發(fā)商提供的銀行都有違約金調(diào)控的話，在與銀行簽訂貸款合同的時(shí)候，不要只關(guān)注金額和貸款利率，一定要留意好合同中提前還款的違約金比例。并且提前還款的方式通常有三種：一是提前全部還清；二是先還一部分錢(qián)，貸款期限不變；三是還一部分錢(qián)，縮短貸款期限。我們要根據(jù)實(shí)際情況尋找違約金最低的還款方式。

買(mǎi)房中有很多細(xì)節(jié)都是需要大家注意的，提前還款只是其中小小的一項(xiàng)。從城市地域的選擇到還款方式等等常識(shí)性的知識(shí)希望大家多多掌握，不要因?yàn)橐恍┬?wèn)題就白白損失我們的金錢(qián)。