城市更新項目股權(quán)收購法律盡職調(diào)查要點解析

昵稱22551567 2017-01-15

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項目公司股權(quán)收購是開發(fā)商獲取城市更新項目的一種重要途徑。但是，城市更新項目轉(zhuǎn)讓往往金額巨大，而且其中涉及諸多拆遷風(fēng)險、行政審批風(fēng)險等特有風(fēng)險，交易各方均需要謹慎從事，特別是收購方需要進行全面的法律盡職調(diào)查。

盡職調(diào)查可謂是城市更新項目轉(zhuǎn)讓過程中最基礎(chǔ)、最重要的步驟，對確定項目轉(zhuǎn)讓的可行性、股權(quán)的對價、風(fēng)險防范等重要交易要素起著決定性的作用，也為交易雙方確定收購方式，設(shè)計交易結(jié)構(gòu)，合理安排協(xié)議各方權(quán)利義務(wù)提供基礎(chǔ)和依據(jù)。以下，建緯城市更新組將結(jié)合多年的城市更新項目服務(wù)經(jīng)驗，詳細介紹城市更新項目收購法律盡職調(diào)查的調(diào)查要點。

總的來說，盡職調(diào)查的基本原則就是調(diào)查一切可能影響項目收購方利益的因素，主要從項目公司主體調(diào)查及目標(biāo)項目調(diào)查兩個角度出發(fā)展開調(diào)查。

一、項目公司主體調(diào)查

該部分盡職調(diào)查工作與一般公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的調(diào)查工作差別不大，主要對目標(biāo)公司的整體情況進行審慎的調(diào)查與評估，包括：

1、公司的基本資料調(diào)查

如公司是否依法設(shè)立，出資是否真實，公司章程是否合法完整，公司是否正常經(jīng)營，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的是否適格，對外轉(zhuǎn)讓是否合法。這類信息可以到公司住所地公司登記機關(guān)查詢工商登記詳檔，并到目標(biāo)公司核實與工商登記是否一致。

2、公司的資質(zhì)等級及年檢情況調(diào)查

根據(jù)我國法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。目標(biāo)公司的資質(zhì)等級是房地產(chǎn)項目開發(fā)能否順利進行的前提，應(yīng)當(dāng)?shù)叫姓鞴懿块T核實目標(biāo)公司的資質(zhì)等級及年檢情況，并確定目標(biāo)公司具備承擔(dān)目標(biāo)房地產(chǎn)項目開發(fā)的資質(zhì)。這有別于一般公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓要求，應(yīng)予注意。

3、公司的經(jīng)營管理情況調(diào)查

主要審查公司年檢報告，財務(wù)、稅收情況等；審查公司有無完善的合同審查程序、嚴格公章管理制度、財務(wù)管理制度和人事管理制度；審查公司目前員工和管理人員的狀況。

二、城市更新項目調(diào)查

項目是否合法以及能否順利開發(fā)以獲取投資回報才是收購方收購項目公司股權(quán)的最終目的。因此，此部分盡職調(diào)查工作至關(guān)重要，主要包括：

1、項目許可和行政審批情況調(diào)查

城市更新項目的申報及審批流程十分繁瑣與復(fù)雜，在核查中應(yīng)當(dāng)注意從以下幾個方面展開核查：

(1)核查已經(jīng)提交和取得的城市更新項目有關(guān)的各類申報和審批文件；

(2)核查相關(guān)審批手續(xù)是否已經(jīng)依法辦妥，包括城市更新單元計劃的申報與審批、單元規(guī)劃的編制與審批、土地建筑物核查匯總、項目實施主體確認、可行性研究報告申請和審批、環(huán)境影響報告書的申請與審批、國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等；

(3)核查項目仍需辦理的行政審批文件，以及取得審批可能面臨的障礙；

(4)核查項目土地使用權(quán)是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限、地價是否欠繳、需要無償移交給政府的獨立用地面積是多少；

(5)核查項目的規(guī)劃設(shè)計用途等是否符合受讓方的投資需求，若不符合需求可否依法變更；

(6)核查項目規(guī)劃中保障性住房、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)配建、獨立占地的基礎(chǔ)設(shè)施代建條件如何；

(7)核查項目公司的申報主體資格、實施主體資格是否明確清晰，是否存在合作開發(fā)方。這里需要特別注意的是，城市更新項目計劃申報主體并不當(dāng)然取得項目實施主體確認。

2、項目實施情況調(diào)查

項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工和設(shè)備材料采購的情況，項目工程建設(shè)施工的進展，項目施工有無障礙，項目的相鄰關(guān)系是否存在糾紛或者潛在危機。

3、項目搬遷安置補償情況調(diào)查

未完成搬遷的項目

搬遷補償是城市更新項目能否成功的核心與關(guān)鍵，在盡職調(diào)查需要結(jié)合項目范圍內(nèi)權(quán)利主體情況進行全面細致的核查，包括：

(1)核查項目搬遷安置的總體情況，包括，調(diào)查搬遷補償安置協(xié)議的簽署進度情況；調(diào)查項目內(nèi)的土地建筑物的核查匯總情況；調(diào)查被搬遷房屋權(quán)利人、權(quán)屬性質(zhì)、用途、面積、年限、權(quán)利限制（抵押、查封）、是否屬經(jīng)處理的違法建筑物、是否存在釘子戶等相關(guān)情況。

(2)核查項目對外公布的《搬遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)》和《搬遷安置補償協(xié)議》范本，審查已經(jīng)簽訂《搬遷安置補償協(xié)議》及其履行狀況。

(3)核查搬遷安置工作實施方式，如存在委托搬遷，還需核果搬遷公司的實施方案。

(4)核查未簽訂安置補償協(xié)議的業(yè)主意愿和要求，項目存在釘子戶情況時的應(yīng)對方案

如果是城中村改造項目或者舊屋村改造項目，還應(yīng)與村集體組織或者股份合作公司進行溝通，審查項目公司與村集體組織的股份合作公司簽訂的各種協(xié)議文件。此外，搬遷安置補償協(xié)議簽署工作完成后，房屋拆除的工作安排、房屋拆除實施單位選定及其合同文件、拆除方案的制定和報備等相關(guān)情況審查。

已經(jīng)完成搬遷的項目

對于已完成搬遷的項目，則主要審查項目的全部《搬遷安置補償協(xié)議》，包括審查協(xié)議內(nèi)容、雙方履行協(xié)議的情況；核實房地產(chǎn)權(quán)利證書是否注銷，等等。同時，根據(jù)目前項目的實施情況，審查項目公司可能對被搬遷人承擔(dān)的違約責(zé)任，例如，對被搬遷人的房屋置換延期將導(dǎo)致臨時安置費的費率大幅度增加。

4、項目合同協(xié)議、或有債務(wù)情況調(diào)查

項目公司在項目轉(zhuǎn)讓時往往存在已經(jīng)簽訂的大量的合同文件，這合同文件涉及的主體繁多，有政府主管部門、村集體股份合作公司、項目合作方、融資銀行、監(jiān)理、勘察、設(shè)計、承包商、分包商、材料供應(yīng)商、搬遷公司、評估機構(gòu)、測繪機構(gòu)、預(yù)售商品房的小業(yè)主等。應(yīng)當(dāng)審查這些合同文件的條款內(nèi)容、合同雙方履行的狀況、履行合同中相關(guān)材料的存檔等情況。

在審查項目合同文件時，要特別注意項目公司對外抵押擔(dān)保、合同違約等或有債務(wù)的審查，特別是公司的對外擔(dān)保情況應(yīng)重點審查，物權(quán)法大大拓寬了公司擔(dān)保財產(chǎn)的范圍，這無疑增加了核實公司對外擔(dān)保真實情況的難度。但為全面調(diào)查項目情況，需要逐一到相關(guān)登記機關(guān)核實，以期最大程度地反映公司的真實狀況。若項目是在建工程，還要特別審查施工總包合同和分包合同，詳細了解工程質(zhì)量、工期進度、工程簽證索賠、工程款結(jié)算等詳細的情況。

結(jié)語

雖然上文中列明了城市更新項目法律盡調(diào)的要點，但是在具體項目中仍需根據(jù)具體情況把握項目調(diào)查要點。而且，法律盡職調(diào)查只是收購方開展盡職調(diào)查的一個方面，除了法律盡職調(diào)查外，一般而言，收購方還應(yīng)當(dāng)安排資產(chǎn)評估師、會計師對目標(biāo)項目進行資產(chǎn)評估、財務(wù)審計，有時還需要聘請稅務(wù)師提供稅務(wù)分析意見；若目標(biāo)項目是在建工程，還必須安排造價師、工程師等對項目情況進行詳細審計以及現(xiàn)場勘查。因此，法律盡職調(diào)查不是孤立地分析法律問題，還需要和其他中介機構(gòu)和專業(yè)人員緊密配合，才能針對項目的實際情況做好法律盡職調(diào)查。

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