在房屋驗收時沒在發(fā)覺有質量問題，等到入住后才看出問題，面對開發(fā)商的不理不睬，很多業(yè)主便以此拒交物業(yè)費，其實這些業(yè)主的行為從法律角度看是沒有根據(jù)的。

案情在線

某小區(qū)物業(yè)因業(yè)主張某一家自入住本小區(qū)后就拒絕交納物業(yè)費，并經(jīng)數(shù)次催討未果后，將張某一家訴諸法院，要求判決張某一家支付拖欠的物業(yè)費及公共能耗費。

張某在法庭上辯稱，其名下的該套房屋自入住后便存在花園外墻裂縫、下沉及房屋外墻漏水、發(fā)霉等現(xiàn)象。其向小區(qū)物業(yè)公司反映上述情況，物業(yè)公司在拖延了一段時間后終于派人對花園外墻開裂部位進行了維修，但對外墻滲漏水、發(fā)霉問題未作處理。房屋發(fā)霉問題已經(jīng)影響其正常生活，故其要求物業(yè)公司承擔一定的責任，對物業(yè)費進行扣減。

法院經(jīng)審理

認為張某與其小區(qū)物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務協(xié)議》約定，物業(yè)公司的服務范圍包括承擔房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全衛(wèi)生、交通項目的維護、管理服務。對張某提出要求對房屋的滲漏水、發(fā)霉等自用部位維修、維護的項目，不在合同約定的物業(yè)公司服務范圍內。即使該房屋存在質量問題，亦應由張某另行向責任人主張權利。故對張某辯稱因物業(yè)公司未履行房屋維修義務，要求在物業(yè)費用中予以扣減的意見，依據(jù)不足，不予采納。法院一審判決張某應向物業(yè)公司支付物業(yè)服務費1萬余元及公共能耗費500余元。 

小編點評

物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主應該向物業(yè)管理公司給付物業(yè)費，業(yè)主是債務人，物業(yè)管理公司是債權人；而在房屋買賣關系中，業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人。業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業(yè)管理費來抵消前述遺留問題產(chǎn)生的損失。應該按照合同約定向物業(yè)管理公司給付物業(yè)管理費。

最高人民法院《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。關于業(yè)主要求物業(yè)公司解決房屋內部墻體裂縫、開發(fā)商預埋的管道滲水問題的主張，是業(yè)主與開發(fā)商之間的關系，只要房屋還在保修期內，就應由開發(fā)商負責修復房屋質量問題，關于房屋質量問題維修的主張與物業(yè)服務糾紛系屬不同的法律關系，如業(yè)主確有證據(jù)證明系開發(fā)商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利。

至于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。

將本應屬于業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾轉變成業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾，是生活中普通老百姓都會有的一個法律誤區(qū)。因合同具有相對性原則，基于一個事實和理由的法律關系不能轉嫁到不同的法律關系層面上，所以業(yè)主以房屋存在質量問題、人身財物受損、新房未入住、車位被占用等情況作為不如期交納物業(yè)費的理由不能作為抗辯的事實，往往得不到法院的支持。房屋質量、人身財物受損、新房未入住、車位被占用等問題業(yè)主可另案主張。 

文/席 悅