之前解讀過買新房需要交納的10筆費(fèi)用，并講明了何時(shí)交，詳見：除了首付，買房還要交的10筆費(fèi)用（新房篇），本文再來說說二手房。與新房不同，二手房交易流程繁瑣，涉及的費(fèi)用也更龐雜。

一、定金

金額不能超過房屋總價(jià)的20%，比如400萬的房子，定金不能超過80萬。過戶后，定金會(huì)抵作房款或者退給買家。

什么時(shí)候交？交給誰？

確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)無瑕疵，與房東談好價(jià)格，與中介協(xié)商好中介費(fèi)后，就可以支付定金，雙方簽一份定金協(xié)議，代表房子被“定”下來了。

定金可以直接給房東，也可以交由中介保管，最好托付給銀行監(jiān)管。

備注：無論中介房東怎么催，都不要急于付定金，因?yàn)槿绻氵`約，定金是不退的。但如果房東違約，定金會(huì)雙倍返還。所以，你也可以選擇多交定金，借此加大房東違約成本。

二、首付

上海標(biāo)準(zhǔn)：

二手房首套首付=合同價(jià)-評估價(jià)×65%（貸款額）；新房首套首付=合同價(jià)×35%

二手房二套普通住宅首付=合同價(jià)-評估價(jià)×50%（貸款額）；新房二套普通住宅首付=合同價(jià)×50%

二手房二套非普通住宅首付=合同價(jià)-評估價(jià)×30%（貸款額）；新房二套非普通住宅首付=合同價(jià)×70%

備注：與新房不同，買二手房銀行會(huì)根據(jù)房子的房齡、位置、裝修等評估房屋價(jià)值，來決定貸款多少，合同價(jià)減去貸款額才是首付。一般來說，評估價(jià)不會(huì)高于成交價(jià)。

什么時(shí)候交？

由買賣雙方協(xié)商而定，最晚不能晚于過戶時(shí)間，合同的補(bǔ)充協(xié)議上會(huì)注明。一般是在銀行貸款審批下來之后。但現(xiàn)在很多交易情況是，賣家需要拿買家的首付去贖樓，這時(shí)候現(xiàn)金一定不要直接支付給賣家本人，最好作為定金交給第三方托管，并委托給中介或其他第三方辦理贖樓及過戶手續(xù)。

三、契稅

上海繳稅標(biāo)準(zhǔn):

首套90平及以下，網(wǎng)簽價(jià)×1%， 首套90平以上，網(wǎng)簽價(jià)×1.5%，二套房網(wǎng)簽價(jià)×3%。

契稅由買家承擔(dān)，過戶當(dāng)天交給房管局。

備注：網(wǎng)簽價(jià)是在房管局上面?zhèn)浒负凸镜膬r(jià)格，決定了交稅多少，不得低于過戶指導(dǎo)價(jià)。

四、個(gè)稅

上海繳稅標(biāo)準(zhǔn):

個(gè)稅也是過戶當(dāng)天交給房管局，按規(guī)定是賣家付，但實(shí)際交易過程中，賣家會(huì)把自己要交的稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，這點(diǎn)合同中會(huì)提前注明。

備注：

1、滿五是指從房產(chǎn)證出證開始算時(shí)間滿5年，唯一是指賣家在上海交易系統(tǒng)里只有這一套房子。

2、由于房價(jià)漲勢過于兇猛，買家一般走沒有原始憑證的方法報(bào)稅，這會(huì)更省錢。

五、增值稅及附加

上海繳稅標(biāo)準(zhǔn):

過戶時(shí)交給房管局，一般由買家承擔(dān)。差價(jià)=合同價(jià)—原購買價(jià)—交易中的稅金—其它合理費(fèi)用。

六、中介費(fèi)

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，可與中介協(xié)商，最高不超過成交價(jià)的3%。比如北京2.7-3%，上海傳統(tǒng)中介2%，房多多2999+0.8%。

按規(guī)定，中介費(fèi)是買賣雙方各承擔(dān)一半，但實(shí)際交易中是買家自己付。

備注：中介費(fèi)的服務(wù)內(nèi)容包括房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房屋現(xiàn)狀調(diào)查、房屋行情調(diào)查、合同簽訂、過戶五大步，在過戶完成之前，不要交全額中介費(fèi)，留一部分過戶后交。

如有其它服務(wù)，比如入住交接、代辦貸款等等，中介必須明碼標(biāo)價(jià)，并由買家自愿選擇，不得強(qiáng)制或誘導(dǎo)。

七、其它費(fèi)用

交易手續(xù)費(fèi)：2.5元/平米×建筑面積，買賣雙方都要付。

權(quán)屬登記費(fèi)：80元/本，每增加一個(gè)產(chǎn)權(quán)人增收10元。

權(quán)證印花稅：個(gè)人取得房地產(chǎn)權(quán)證按5元/件繳納。

配圖費(fèi)：25元/本。

貸款抵押登記費(fèi)：商業(yè)及組合貸款200元/套；純公積金貸款100元/套。

合同公證費(fèi)：200-400元左右，由引發(fā)方支付。

評估費(fèi)：辦貸款一般要評估，費(fèi)用幾百到幾千，可協(xié)商，交給評估機(jī)構(gòu)。

公共維修基金：一般不需要交，上家賬戶中的結(jié)余會(huì)過戶給新戶主，單如果原房東之前沒有交全，就需要雙方協(xié)商誰來補(bǔ)繳。

在買二手房的過程中，你還遇到那些意想不到的稅費(fèi)？歡迎留言補(bǔ)充。