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案例延伸

     2012年3月14日， 長沙某物業(yè)管理有限公司與湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定由其為房地產(chǎn)公司所有的住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，并對委托具體管理事項進行明確約定。

    合同簽訂后，該物業(yè)管理公司于2012年8月21日進入小區(qū)提供服務(wù)，10月1日正式辦公。同時，該物業(yè)管理公司根據(jù)長沙市物價局的批準，將小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費下調(diào)，定為高層住宅每月每平方米1.8元收取。

     2012年9月16日，湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在報紙上刊登交房公告。業(yè)主陳某在明知交房公告的情況下，未到物業(yè)管理公司辦理相關(guān)交房手續(xù)，亦未與其簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，2013年6月9日，陳某到物業(yè)管理公司處購買水電，截至起訴前，未交物業(yè)費。長沙某物業(yè)管理公司多次催討未果，遂將陳某訴至法院。

    據(jù)了解，陳某的房屋面積125.29平方米，每月應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費225.522元。在物業(yè)管理公司要求其繳納物業(yè)費時，陳某情緒激動，辯稱其車位經(jīng)常被占用、車輛被刮花；安保不到位，家里財物被盜；物業(yè)管理公司拒絕為其購水；房屋客廳、餐廳主梁不正，他人家的油煙經(jīng)常從自家廚房煙道進入；開發(fā)商湖南某房地產(chǎn)有限公司欠發(fā)其工資，致使其無錢交物管費；物業(yè)管理公司使用其雜物間未進行補償?shù)鹊龋赎惸骋跃芙晃飿I(yè)費的方式來維護自己的權(quán)益。

    一審法院認為，長沙某物業(yè)管理公司系經(jīng)依法批準成立的物業(yè)管理有限公司，有合法的物業(yè)管理資質(zhì)。湖南某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司經(jīng)招投標確認與其簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，系雙方真實意思表示，且未違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議合法有效，對全體業(yè)主及物業(yè)公司均具有約束力，本案的雙方當事人應(yīng)認真行使權(quán)利和履行義務(wù)，即原告物業(yè)管理公司應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同確定的具體管理要求實施物業(yè)管理服務(wù),業(yè)主陳某應(yīng)支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。

    另，物業(yè)服務(wù)具有即時性、持續(xù)性的特點，業(yè)主陳某自2012年10月起拒交物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當對其拒交物業(yè)費理由的正當性、合理性承擔舉證責任。陳某辯稱其無錢交物管費、物業(yè)公司使用其的雜物間應(yīng)予補償，房屋客廳、餐廳的主梁不正等問題，不屬本案審理范疇，陳某可另行處理，但不能作為其拒交物業(yè)服務(wù)的理由。

    陳某提出其車位經(jīng)常被占用、車輛刮花，財物被盜，物業(yè)公司拒絕為其購水，他人家的油煙經(jīng)常從廚房煙道中進入等維修、養(yǎng)護、管理、維護方面存在未履行或未完全履行物業(yè)服務(wù)的問題，但從其提交的證據(jù)來看，照片僅能證明其居住小區(qū)在照片拍攝時存在的部分問題如保潔不到位及部分業(yè)主違規(guī)侵占公共綠地、堵塞消防通道等，不能證明其所辯稱的原告物業(yè)服務(wù)存在的全部問題，照片上的畫面也僅能反映出拍攝當時的狀態(tài)，并不能足以證明原告在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在根本違約或者嚴重瑕疵的情形，故對上述答辯意見不予采納。業(yè)主陳某應(yīng)按照約定繳納物業(yè)費及違約金。

     此案一審宣判后，原被告雙方均未上訴。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條　建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

第六條 　經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

《物業(yè)管理條例》

第二十一條　 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。