2017年即將到來(lái)，告別2016的同時(shí)，也要告別單一市場(chǎng)盈利的模式和思想。資產(chǎn)配置成主流的大環(huán)境下，怎么選就成了大問(wèn)題。高層公寓一向?yàn)閲?guó)人喜愛(ài)，但未必就是海外置業(yè)的首選。

據(jù)澳洲媒體報(bào)道，針對(duì)新一年澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，澳洲媒體多名分析員預(yù)測(cè)全國(guó)房?jī)r(jià)增幅介乎1-12%。業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為悉尼、墨爾本將繼續(xù)領(lǐng)跑，獨(dú)立屋價(jià)格持續(xù)上升，而公寓價(jià)格會(huì)下降，墨爾本當(dāng)?shù)毓⒅形粌r(jià)甚至下跌3.5%甚至更多。

公寓有用，但不能為我所用

有很多投資者還不死心：公寓要是沒(méi)有用，那么蓋它們干什么？公寓確實(shí)有用處，一方面，高高在上的頂級(jí)公寓，可以包裝成豪宅，供“土豪”消費(fèi)使用——但這跟投資者，尤其是中產(chǎn)階級(jí)是不沾邊的；另一個(gè)作用是供澳洲本地高收入人群用以負(fù)扣稅（Negative Gearing）的投資品，就是一個(gè)稅務(wù)抵扣和調(diào)節(jié)的工具而已。如果僅僅是自住短期用途，就不要期望獲得更多的投資價(jià)值；對(duì)于澳洲本地人而言，居住的更多是低密度的2房及以上的Unit（中文也翻譯為公寓），而非高高在上的、維護(hù)費(fèi)用高企的市中心高層小戶(hù)型。

跌跌不休，指望賺差價(jià)的美夢(mèng)落了空

2013年，筆者的《決勝海外房地產(chǎn)》發(fā)售了，該書(shū)全面剖析了全球4大洲7個(gè)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，其中，對(duì)于澳洲的分析中明確提出：由于墨爾本CBD的擴(kuò)容規(guī)劃面積增長(zhǎng)4倍，且過(guò)于集中在高層住宅上，而提供就業(yè)的商業(yè)規(guī)劃并不多，因此必將造成供過(guò)于求，CBD核心區(qū)域的空置率將上升，租金回報(bào)率將下降。

在2014年出版的《澳洲房地產(chǎn)投資全攻略》，筆者對(duì)澳洲6個(gè)首府城市和2個(gè)領(lǐng)地區(qū)域的過(guò)去30年及未來(lái)10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)作了詳細(xì)總結(jié)和市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷分析，特別是墨爾本和悉尼CBD公寓市場(chǎng)的分析，而從未來(lái)的發(fā)展方向來(lái)看，墨爾本CBD的高層及小戶(hù)型公寓是最不值得中國(guó)投資者進(jìn)行選擇的地區(qū)和房產(chǎn)類(lèi)別（詳見(jiàn)《決勝海外房地產(chǎn)》第120頁(yè)至123頁(yè)，《澳洲房地產(chǎn)投資全攻略》第23頁(yè)和第52至59頁(yè)）。悉尼市場(chǎng)由于公寓供應(yīng)有限，整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的特征，在一路向上的市場(chǎng)預(yù)期下，所有的資產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)了增長(zhǎng)，哪怕是高層小戶(hù)型的市中心公寓。正所謂：一人得道、雞犬升天。真正有價(jià)值的房產(chǎn)投資，不是看順風(fēng)順?biāo)纳蠞q周期，最重要的是看抵押風(fēng)險(xiǎn)的能力和在下跌周期的抗風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)。

事實(shí)證明筆者的預(yù)測(cè)是符合市場(chǎng)走勢(shì)的。從2015年開(kāi)始，墨爾本和布里斯本的市中心高層公寓就一直呈現(xiàn)頹勢(shì)；到2016年，甚至有下跌兩成的物業(yè)（不是看新房成交價(jià)格，而是看是否可以實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)的二手房市場(chǎng)）。比如在墨爾本市中心的一套140平米3房2衛(wèi)2車(chē)位的公寓，2016年8月售價(jià)是156萬(wàn)5千澳幣，比2010年11月售價(jià)降低了29%；而同一個(gè)建筑中，一個(gè)2房的公寓在一年之內(nèi)貶值了將近23%，2015年4月它被以107萬(wàn)5千澳幣賣(mài)出，而在2014年的6月它的賣(mài)出價(jià)格是132萬(wàn)澳幣。一些小的沒(méi)有車(chē)位的公寓，從2010年開(kāi)始直到2015年銷(xiāo)售出去，平均每年貶值4%-8%。

說(shuō)好的澳房?jī)r(jià)格7-10年翻一番呢？

“澳洲房?jī)r(jià)7-10年翻一番”，這樣的數(shù)據(jù)真實(shí)存在，不忽悠！數(shù)據(jù)來(lái)源于澳洲獨(dú)立第三方的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)R.P.Data，它記錄的是從1960年的別墅中位價(jià)從$8,500/套直至2010年悉尼別墅中位價(jià)$635,000/套的歷史數(shù)據(jù)；7-10年澳洲房?jī)r(jià)翻倍的說(shuō)法是基于悉尼中位價(jià)的別墅作為參照物的，而不是墨爾本、布里斯本及其他地區(qū)、不是高層公寓，更不是指期房公寓、新房公寓了。

政策多變，公寓樓花難抗風(fēng)險(xiǎn)

公寓和樓花前景不明，更重要的是政策變動(dòng)。眾所周知，沒(méi)有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅是澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)最吸引人的地方，而投資樓花，就不會(huì)有這樣的穩(wěn)定了。比如2016年4月銀行開(kāi)始收緊信貸，而在澳洲，銀行對(duì)公寓期房變成現(xiàn)房后，不是按合同購(gòu)買(mǎi)價(jià)格來(lái)批放貸款，而是以成房后的市場(chǎng)評(píng)估值進(jìn)行貸款。如果幾年后的房市的預(yù)期向下，銀行對(duì)該房產(chǎn)的評(píng)估值可能比投資人購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格還要低，造成投資人的資金籌措困難。后來(lái)干脆海外人士不允許貸款，如果投資者在交割時(shí)無(wú)法籌集剩余的購(gòu)房款，那么客戶(hù)違約，白白損失前期10%的定金。

綜上所述，天上沒(méi)有隨便掉餡餅的，投資者進(jìn)行項(xiàng)目投資，主要是基于市場(chǎng)的分析，而不是房子多好看，價(jià)格多便宜，中介多忽悠，或者說(shuō)，我在國(guó)內(nèi)就是這樣做的，很容易在他國(guó)折戟。別忘了，你看到地上有百元大鈔，別人也不瞎；如果買(mǎi)賣(mài)公寓就輕松賺錢(qián)的話(huà)，澳洲本地人早就搶瘋了，還輪到國(guó)人嗎？目前澳洲住宅短缺是事實(shí)，截至2016年底仍然有20萬(wàn)套左右缺口，而這部分缺口都是澳洲本地人需要當(dāng)作家來(lái)居住的、符合澳洲家庭需求的住宅（滿(mǎn)足4-5口家庭需要，滿(mǎn)足兩個(gè)車(chē)位的房子），而非中國(guó)人買(mǎi)入已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩的高層小戶(hù)型公寓類(lèi)資產(chǎn)。總之，從未來(lái)的發(fā)展方向來(lái)看，高層及小戶(hù)型公寓是最不值得國(guó)人選房產(chǎn)類(lèi)別，而對(duì)于供過(guò)于求的墨爾本和布里斯本的CBD地區(qū)，更要敬而遠(yuǎn)之。

從某種意義上講，通過(guò)樓花獲取資本增值利益的最佳時(shí)機(jī)是樓花銷(xiāo)售剛剛興起的時(shí)候，或者在貨幣寬松的高通貨膨脹的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段；而非想當(dāng)然的認(rèn)為在中國(guó)投資期房賺錢(qián)了，在海外任何時(shí)間購(gòu)買(mǎi)也一樣可以賺錢(qián)就大錯(cuò)特錯(cuò)了。沒(méi)有資金儲(chǔ)備和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的樓花投機(jī)，注定會(huì)讓沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)漲跌周期洗禮的國(guó)內(nèi)投資者陷入資金被動(dòng)、投資收益不佳的窘迫境地。當(dāng)我們國(guó)內(nèi)的富裕階層、高凈值人群在國(guó)外拓展疆土為子女教育也好，為移民也罷，特別是用作投資用途的時(shí)候，千萬(wàn)別白白貢獻(xiàn)了自己的真金白銀的同時(shí)、卻成為了其他國(guó)家攫取我們財(cái)富、成就他們發(fā)展商利潤(rùn)的冤大頭！

本文作者：劉磊，福布斯金融理財(cái)師評(píng)審委員、遠(yuǎn)見(jiàn)財(cái)訊特邀地產(chǎn)評(píng)論員，中國(guó)外國(guó)專(zhuān)家局澳籍專(zhuān)家資質(zhì)， 多家媒體房地產(chǎn)專(zhuān)欄作者、作家，微信號(hào)：victorliulei。