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一、農(nóng)房需要有三個(gè)合法證件

農(nóng)地圈認(rèn)為，雖然大家經(jīng)常這么叫，但在農(nóng)村無證農(nóng)房并不是一個(gè)準(zhǔn)確的概念，因?yàn)楹芏噢r(nóng)村中央也剛剛試點(diǎn)房屋發(fā)證，常說的無證農(nóng)房嚴(yán)格來說是缺失合法手續(xù)的農(nóng)房。

農(nóng)村房屋一般需要有三個(gè)手續(xù)，一個(gè)是本次農(nóng)村土地確權(quán)后新發(fā)的宅基地使用權(quán)證書，一個(gè)是當(dāng)?shù)卣?guī)劃建設(shè)部門發(fā)的規(guī)劃許可、用地許可、施工許可（由于是各省獨(dú)自細(xì)化，因此不同地方各有區(qū)別），第三個(gè)是部分試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)房確權(quán)發(fā)的房產(chǎn)證（目前合并為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記證）

農(nóng)地圈備注：《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第2款規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定?！币越K為例，《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第42條規(guī)定：“農(nóng)村村民在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地上自建住房的，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提交宅基地使用證明或者房屋權(quán)屬證明、村民委員會(huì)意見、新建住宅相關(guān)圖件等有效證明文件，由城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。農(nóng)村村民在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村集體土地上自建住房的，應(yīng)當(dāng)由城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

二、無證農(nóng)房不一定是違章建筑

無證房并非法律概念，其本身含義不明。法律字典里見不到無證房、有證房這些名稱。由于歷史原因，現(xiàn)實(shí)中很多農(nóng)房沒有完備的合法證件，原因如下：

1、由于法律或政府政策調(diào)整使得一些老房被違建。新法出來了，新增加了手續(xù)，造成原來的老房被違建?！础粗腥A人民共和國城市規(guī)劃條例〉〉1984年1月頒布實(shí)施；〈〈中華人民共和國城市規(guī)劃法〉〉1990年4月1日實(shí)施；〈〈村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例〉〉1993年11月1日實(shí)施；〈〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉〉2008年1月1日施行，《房屋登記辦法》2001年8月15日起施行。那么對于1984年1月之前的房屋根本不可能有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，那么依照現(xiàn)在的法律就是不能辦理房屋所有權(quán)證的，這些就是被違建的范圍。

2、政府有關(guān)職能部門管理不嚴(yán)、不到位的原因，一些人不依照法律程序建造了房屋，但是有關(guān)部門因主觀或客觀的原因，沒有對其及時(shí)處理，以致該建筑被長期使用，成為歷史遺留問題；

3、一些群眾自身的法律意識(shí)不強(qiáng)、盲目行事造成的。很多人不知道翻蓋還需要申請手續(xù)。

三、違章建筑的認(rèn)定依據(jù)

目前各級(jí)地方政府部門界定違章建筑的主要法律依據(jù)是城鄉(xiāng)規(guī)劃法和土地管理法。從屬性上看，建筑物必須以土地為依托，離開了土地，建筑物不可能存在，依靠土地管理法加強(qiáng)土地用途的管制可以有效地限制違章建筑;從違章問題嚴(yán)重程度看，城市的違章建筑確實(shí)要比其他地方違章建筑突出，依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法可以處理大部分違章建筑。

《城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部關(guān)于房屋所有權(quán)登記工作中對違章建筑處理的原則意見》規(guī)定：“一、關(guān)于時(shí)間界限?？紤]到《城市規(guī)劃條例》是國務(wù)院一九八四年新頒發(fā)的，各地制定審批城市規(guī)劃也有先有后，各市、縣可根據(jù)實(shí)際情況合情合理地確定處理違章建筑的時(shí)間界限。各地在處理違章建筑時(shí)，對時(shí)限以前的可適當(dāng)放寬，時(shí)限以后的應(yīng)從嚴(yán)處理?！币虼?，1984年是個(gè)重要的時(shí)間界限

四、被認(rèn)定為違章建筑怎么辦

房屋證件不全，手續(xù)不完整的，不一定就是違法建筑。以下四種情況可以補(bǔ)辦手續(xù)：

（1）1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期間建成，取得建筑工程許可證并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途進(jìn)行建設(shè)或已領(lǐng)取土地使用權(quán)證但因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的房屋；

（2）1990 年4 月1 日后建成，因歷史原因?qū)徟掷m(xù)不完整而未登記的建筑，包括：1.已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，并按照許可內(nèi)容明確的層次、面積及房屋用途建設(shè)但未經(jīng)相關(guān)部門驗(yàn)收的房屋；2.已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可或土地使用權(quán)證，且已經(jīng)按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的房屋；3.已領(lǐng)取土地使用權(quán)證，且已經(jīng)相關(guān)部門罰款處罰的房屋。

（3）經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，因歷史原因遺留的可視為合法建筑的其他類型未登記房屋。

農(nóng)地圈提醒，如果你對法律有足夠的了解，確保你的建筑不是違建，那么一定要對方出示違建通知書，然后拿通知書去法院起訴。如果沒這個(gè)違建通知書，法院不予受理。

農(nóng)地圈提示：各地政策稍有差別。

五、無證農(nóng)房的補(bǔ)償規(guī)定

如果能夠補(bǔ)辦手續(xù)當(dāng)然最好，但是如果實(shí)在不能補(bǔ)辦，大部分也是要有相應(yīng)賠償?shù)?。具體規(guī)則如下：

1、嚴(yán)重違反規(guī)劃法的，得知拆遷搶建的，一定是違反建筑，建筑不予補(bǔ)償，但建筑下面的土地還是要補(bǔ)償?shù)摹?/p>

2、被認(rèn)定為違法建筑的，但有歷史和現(xiàn)實(shí)的原因，要給予當(dāng)事人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。農(nóng)地圈提示，這個(gè)適當(dāng)?shù)目臻g是很大的，具體能適當(dāng)?shù)绞裁闯潭?，自己體會(huì)。

具體的補(bǔ)償包含兩類，一是房屋安置補(bǔ)償，就是舊房換新房的補(bǔ)償，一般都是一次性補(bǔ)償。二是臨時(shí)安置補(bǔ)償。置換期間你需要租地方住啊，一般都是按月領(lǐng)取補(bǔ)助。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)各地不統(tǒng)一。