老人過半 少數(shù)人不得阻撓裝電梯

千龍-法晚聯(lián)合報道（記者 李潔）北京市老舊小區(qū)改造范圍擴大至“90后”住宅。同時，增設電梯、陽臺、停車位等均納入改造內(nèi)容。不僅如此，本市擬通過推動物業(yè)服務立法加強住宅小區(qū)管理。比如，當同一單元內(nèi)老人占比過半時，少數(shù)產(chǎn)權人不得阻撓增設電梯的決定。

記者了解到，在今天(24日)上午召開的市人大常委會第31次會議上，聽取了市人民政府關于“加強老舊小區(qū)管理和基礎設施改造，改善居民居住條件”議案辦理情況的報告。同時，針對該議案辦理情況開展專題詢問。

議案辦理報告中提到，北京正在推動物業(yè)服務管理立法，加強住宅小區(qū)管理。值得一提的是，本市還將明確推進更符合小區(qū)實際的改造內(nèi)容。比如，老年居民（60歲或者65歲）在同一單元內(nèi)占到一定的比例（如50%）以上，少數(shù)產(chǎn)權人不得阻撓大多數(shù)產(chǎn)權人增設電梯的決定。

針對老舊小區(qū)加裝電梯問題，副市長陳剛也表示，在協(xié)調(diào)不同群體的利益關系上，除了推動相關法律法規(guī)的支撐，還將在技術層面下工夫。比如能不能最大限度減少加裝電梯對底層住戶的干擾，讓電梯噪音小一點，造價便宜一點等等，且在這方面要加大力度。陳剛表示，今天會后將花更大的力氣專題研究這些難點問題，爭取在幾個難點問題上有突破，把老舊小區(qū)改造工作持續(xù)開展好。

此外，由于本市城市建設起步早、發(fā)展快，電梯“老齡化”現(xiàn)象凸顯，故障率增高，其中住宅電梯尤為突出。從2014年開始，市質監(jiān)局對使用15年以上且投訴舉報較多的老舊住宅電梯等開展安全評估。截至2015年底，共有3648臺存在風險隱患，占比高達94%。

評估發(fā)現(xiàn)問題通知主責單位整改，可使用住宅專項維修資金的通報住建部門，重大安全隱患通報屬地政府掛賬整改，并對整改落實情況跟蹤建檔。對于產(chǎn)權不清、資金不足、物業(yè)失管的“三無”電梯，納入市政府“為民辦實事”任務，2015年年底，各區(qū)政府均建立救濟制度，并完成了84臺“三無”電梯的更新改造維修。

另據(jù)市人大城建環(huán)保委相關負責人介紹，“十二五”期間北京共完成463萬平方米老舊住宅抗震加固、5504萬平方米老舊住宅節(jié)能改造。同時，對1033萬平方米小區(qū)公共區(qū)域進行清理整治。市區(qū)兩級財政共投入資金340余億元，惠及居民89萬戶，得到群眾認可。

但是，從議案中代表反映的問題和調(diào)研中了解的情況來看，老舊小區(qū)樓體屋頂滲透、上下水管道堵塞、電力容量不夠、車位數(shù)量不足、安保設施不全、適老設施缺失等問題，還不同程度存在。對此，市政府在議案辦理情況的報告中也提出今后老舊小區(qū)改造的一些新措施。

加裝電梯擬提高財政補貼

記者了解到，在專題詢問過程中，劉維林委員詢問目前正在老舊小區(qū)試點加裝的24部電梯進展情況。

對此，市住建委相關工作人員介紹，從今年3月就部署工作，各區(qū)也陸續(xù)行動，開展摸底調(diào)查，摸清了直管公房，征集符合條件的試點項目。目前，各個區(qū)都基本確定了試點項目，朝陽區(qū)、豐臺區(qū)的項目已經(jīng)具備實施條件。

不過，這位工作人員介紹，目前加裝進度和離年初確定的目標還有一定距離，主要原因包括底層業(yè)主協(xié)調(diào)難等。由于安裝電梯會對采光、通風、照明產(chǎn)生一定影響，這讓底層業(yè)主認為對其權益影響比較大，不同意安裝。

此外，在一些業(yè)主同意的試點小區(qū)，還存在改造資金籌集難問題。記者了解到，最初制定試點政策，財政每部電梯補助24萬元，工作人員表示這個額度與安裝電梯總費用相比差距較大，且老舊小區(qū)還存在現(xiàn)狀條件參差不齊、建設管理主體確定難等問題。

面對上述困難，市住建委相關工作人員表示，將采取措施促進試點項目的落地。其中，住建委將會同相關部門督促指導各區(qū)加快推進已確定的試點項目的實施。對于具備條件但居民利益協(xié)調(diào)難的項目，會同民政、社會辦指導協(xié)調(diào)各區(qū)做好居民工作。爭取盡快落實試點項目。

此外， 市住建委正在與財政溝通，計劃適當增加市財政的補貼額度。同時，試點項目數(shù)量將可在各區(qū)間進行調(diào)整。對于條件較好、居民利益比較一致的小區(qū)，適當增加試點電梯數(shù)量。此外，市住建委正在牽頭起草“十三五”期間老舊小區(qū)改造的工作方案，擬將支持符合條件的既有多層住宅電梯增設工作納入工作方案。

住宅小區(qū)擬推默認表決制

根據(jù)市政府關于“老舊小區(qū)管理和基礎設施改造”議案辦理情況的報告，北京正在推動物業(yè)服務管理立法，加強住宅小區(qū)管理。將通過立法落實業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和政府部門的責任。

同時，為促進形成業(yè)主共同決定，立法將研究推行默認表決，對房屋和附屬設施改造，研究制定所有權人在一定期限內(nèi)不表態(tài)的，視其為同意的規(guī)定。

此外，針對少數(shù)業(yè)主妨礙大多數(shù)人行使合法權益的行為，陳剛透露，本市將在推動物業(yè)服務管理立法中，借鑒德國等國的強制拍賣、香港等地的強制收購等辦法，保障大多數(shù)人的合法權益。

老舊小區(qū)整治范圍將擴大

“十二五”期間，本市將老舊小區(qū)確定為1990年以前建成的小區(qū)。而隨著“老舊小區(qū)”概念的動態(tài)調(diào)整，本市的老舊小區(qū)改造范圍將進一步擴大。

根據(jù)市政府關于“老舊小區(qū)管理和基礎設施改造”議案辦理情況的報告，“十三五”期間，應優(yōu)先完成抗震節(jié)能性能不足老舊小區(qū)的綜合整治工作。包括500萬平方米1990年以前建成、尚未完成綜合整治的小區(qū)；3000萬平方米1990年以后建成、住宅樓房未采取節(jié)能措施的小區(qū)；經(jīng)鑒定部分 住宅樓房已成為危房、沒有責任單位承擔改造任務的小區(qū)。其中，對包括簡易樓在內(nèi)的，無加固價值或加固難度大的抗震節(jié)能綜合改造項目，納入棚戶區(qū)改造范圍。

目前本市住宅總面積約51250萬平方米。其中，1990年以前建成的約6950萬平方米、128萬套；1990年以后建成的約44300萬平方米、436萬套。

增電梯、陽臺、車位納入老舊小區(qū)改造

據(jù)介紹，老舊小區(qū)改造內(nèi)容采用菜單式，包括樓本體和小區(qū)公共部分。樓本體改造內(nèi)容分為兩類：一類是必須改造內(nèi)容，包括對經(jīng)鑒定不滿足抗震設防要求的樓棟同時進行抗震節(jié)能改造；對樓本體進行節(jié)能計量溫控改造；進行空調(diào)規(guī)整、樓體外面線纜規(guī)整，對樓體進行清洗粉刷。根據(jù)實際情況，對樓內(nèi)水電氣、熱（計量）、通信、防水等老化設施設備進行改造 ，進行光纖入戶改造和普通地下室治理。另一類是選擇性改造內(nèi)容，包括屋頂綠化、太陽能應用等內(nèi)容的改造，特別是增設電梯 、增加陽臺。

另外，老舊小區(qū)綜合整治的資金支持政策將繼續(xù)延續(xù)。同時，對增設電梯、補建停車位等選擇性改造內(nèi)容，將采取政府支持、企業(yè)投資、受益業(yè)主付費的模式。引入社會資本，推進改造實施。

小區(qū)公共部分整治內(nèi)容也有所調(diào)整。具體為：進行綠化補建、修補破損道路、完善公共照明，更新補建信報箱，維修完善垃圾分類投放收集站，進行無障礙設施改造、架空線入地，補建停車位、增加便民服務和文化體育設施。根據(jù)實際情況進行水、電、氣、熱、通信、光纖入戶等線路管網(wǎng)和設備改造；居住小區(qū)按照5000—7000人的規(guī)劃指標配建一座公廁，增設再生資源收集站點；推廣海綿城市建設；完善安防消防系統(tǒng)。

加快推進維修金隨房歸戶

根據(jù)市政府關于“老舊小區(qū)管理和基礎設施改造”議案辦理情況的報告， 本市擬出臺加強商品住宅專項維修資金使用工作規(guī)范性文件。

同時，加快推進資金隨房歸戶工作，力爭盡快實現(xiàn)資金系統(tǒng)信息在房屋交易過戶后動態(tài)更新，并逐步將資金系統(tǒng)歷史數(shù)據(jù)與房屋登記數(shù)據(jù)實現(xiàn)信息共享，最終實現(xiàn)房屋地址、產(chǎn)權人信息的唯一性。

為破解支取難的問題，市住房資金管理中心會同有關部門研究把維修資金按照綜合收益率3%為分戶結息后的結余收益用起來，作為全市繳存維修資金小區(qū)（項目）的應急維修備用資金，如部分小區(qū)由于維修資金數(shù)據(jù)錯誤無法支取的先使用備用資金應急，待數(shù)據(jù)理清后再支取維修資金償還備用資金。

此外，對老舊小區(qū)維修資金未建、未繳少繳、不足的，將積極督促補建、補繳、 續(xù)存。

老舊小區(qū)將引入物業(yè)企業(yè)

今后，本市的老舊小區(qū)將分步實施物業(yè)管理。作為過渡性措施，開展老舊小區(qū)自我服務管理試點建設。其中，對物業(yè)服務企業(yè)已進駐的老舊小區(qū)，實施“物業(yè)自主式”服務管理模式，由物業(yè)服務企業(yè)按照有關規(guī)定實行物業(yè)服務管理，重點發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)委會在小區(qū)治理中的作用。

對物業(yè)服務企業(yè)未進駐的老舊小區(qū)，實施“社區(qū)自治式”服務管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）牽頭，指導小區(qū)自我服務管理組織或社區(qū)居委會以“有安全防范、有綠化保潔、有維修維護、有停車管理”為基本目標，通過服務外包、聘請專職人員、培育相關志愿服務隊伍等方式，滿足小區(qū)居民對基本物業(yè)服務的需求。

最終，本市將重點探索推進無物業(yè)管理老舊小區(qū)逐步引入物業(yè)服務企業(yè)，逐步由“社區(qū)自治式”向“物業(yè)自主式”過渡，實施市場化的服務管理。

部分央產(chǎn)房 擬納入棚改項目

針對中央和國家機關老舊小區(qū)的綜合整治，根據(jù)市政府關于“老舊小區(qū)管理和基礎設施改造”議案辦理情況的報告，市政府高度重視中央單位產(chǎn)權房屋棚戶區(qū)改造工作，力爭將符合條件的中央單位產(chǎn)權項目納入地方棚改。

對于已納入北京市棚戶區(qū)改造計劃的項目，其在簡化手續(xù)、稅費減免、征收補償 、安置房源、資金補貼等方面將享受相關優(yōu)惠政策。

人大支招 騰退空間 建停車養(yǎng)老設施

市人大城建環(huán)保委審議認為，應最大限度地騰退、恢復老舊小區(qū)的公共空間資源。加快拆除違法建設，進一步清理地下空間，整治底層住戶拆墻打洞行為。對騰退出的公共空間和資源進行統(tǒng)籌規(guī)劃，積極發(fā)展居民生活亟須的公共服務業(yè)，因地制宜地補建停車、綠化、文體、養(yǎng)老無障礙等公共服務設施。

市人大城建環(huán)保委建議，加快制定“十三五”期間老舊小區(qū)整體改造工作計劃，盡快研究解決老舊小區(qū)當前存在的樓內(nèi)上下水管道修復更新、供電設施設備改造擴容、養(yǎng)老設施改造、無障礙設施補建、多層住宅加裝電梯等突出問題。

居民繳費納入物業(yè)立法

市城建環(huán)保委建議，推動老舊小區(qū)完善物業(yè)管理，加快物業(yè)管理地方立法調(diào)研論證工作，明確政府部門實施行政管理，居民繳納合理費用的責任。引入物業(yè)服務企業(yè)參與老舊小區(qū)日常服務管理工作。

確立住宅全生命周期的管理理念，明確建筑使用年限內(nèi)的維護主體和資金來源，建立定期維護保養(yǎng)制度，保證基礎設施定期維護更新、功能配套能夠滿足需求、建筑本體安全節(jié)能、小區(qū)環(huán)境整潔優(yōu)美。