今天小編看到一則關于北京一小區(qū)物業(yè)的新聞，瞬間被亮瞎了雙眼：“小區(qū)老物業(yè)被辭拒退出小區(qū) 帶70保安‘反攻’”。據(jù)悉這個老物業(yè)本來是政府委派用來應急和過渡的，在業(yè)委會聘請新的物業(yè)公司后，因為物業(yè)費等問題上沒有達成一致，所以就鬧了這么一出。顯然物業(yè)這種行為已經(jīng)明顯違規(guī)了，如果再涉及攻擊業(yè)主等行為，那就違法了。

在小區(qū)物業(yè)管理越來越普遍化和專業(yè)化的今天，物業(yè)也漸漸成為很多人買房時的考慮因素。目前的小區(qū)基本上是由開放商選聘物業(yè)公司，但是買房后如果物業(yè)公司很糟糕怎么辦？

我國《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主管理小區(qū)事務的權利進行了規(guī)定。其中規(guī)定業(yè)主有監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同的權利，并且對物業(yè)共用部位、設施和場地使用有知情權和監(jiān)督權。

所以作為業(yè)主，如果遇到物業(yè)公司有違規(guī)行為，首先是有權進行建議和投訴的?！稐l例》規(guī)定，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

物業(yè)公司的哪些行為是違反規(guī)定，應該接受處罰的呢？

物業(yè)服務合同終止后，不移交有關資料；未取得相關資質(zhì)證書；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途；擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營。

物業(yè)公司出現(xiàn)有以上違規(guī)行為，按規(guī)定將由相關房地產(chǎn)行政主管部門進行警告、罰款等處罰，給業(yè)主造成損失的還將依法承擔賠償責任。

當然，如果大多數(shù)業(yè)主通過業(yè)主大會表達意見，也是有權解聘物業(yè)公司的。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，可以召開業(yè)主委員大會，半數(shù)及以上業(yè)主同意后，即有權選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

那么，更換物業(yè)公司的流程是怎樣的呢？

1、業(yè)主大會達成一致意見

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。需要半數(shù)及以上業(yè)主同意，才能更換物業(yè)公司。

2、解除物業(yè)委托管理合同

當《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進行具體運作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。

3、授權業(yè)主委員會或委托招標代理機構組織招標

招標過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權。評標過程業(yè)主可參加旁聽。

4、確定中標企業(yè)，并向全體業(yè)主公示

評標結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標的過程情況以及評標委員會提交的評標報告向全體業(yè)主公示。