【導(dǎo)讀】有過買房經(jīng)歷的人都知道，買房的過程簡直就像經(jīng)歷了一場戰(zhàn)爭，有朋友說買了一次房，瘦了好幾斤。這確實沒有夸大，畢竟房產(chǎn)少則上百萬，多則上千萬。作為買家，不僅要面對賣家，還要提防不誠信中介的陷阱。雖然房產(chǎn)中介行業(yè)，大多數(shù)從業(yè)人員都是好的，但是由于利益的驅(qū)使，不誠信的中介也頻繁出現(xiàn)。筆者工作中，接到過各種當(dāng)事人的咨詢和訴訟代理，總結(jié)起來，少數(shù)不誠信中介的陷阱可以概括為以下6招。掌握之后，基本上可以避開中介的陷阱。

一、簽合同，買賣雙方不見面，不給合同正本

這種情況多發(fā)生在簽訂居間協(xié)議的時候。這時候中介通常會說，要等另一方簽字后再將合同給你。由于居間協(xié)議多為中介預(yù)先印制的條款，空白處較多，隨后中介由于某種原因，可能會擅自在合同的空白處加上一些文字。這樣，一旦產(chǎn)生爭議將難以舉證添加部分非自己真實的意思表示。更有甚者，有的中介只簽一份正本，保存在在中介處，這樣可能方便中介隨時修改或增添內(nèi)容。

破解之法：簽完合同后，務(wù)必讓中介復(fù)印一份，并加蓋中介的公章，并寫明“此復(fù)印件與原件一致”。如果中介不配合，就拒絕簽合同，或者將已經(jīng)簽字的合同拿走或撕掉。

二、中介工作人員私自收中介費卻人間蒸發(fā)

部分中介從業(yè)人員，打著優(yōu)惠的幌子，甚至在沒有簽訂居間協(xié)議的情況下，就向當(dāng)事人收取中介費?；蛘唠m已簽訂居間協(xié)議，但給付中介費不開發(fā)票，或者只是以中介人員個人的名義打了個收條。而當(dāng)這個工作人員一走了之的時候，維權(quán)的難度很大。

破解之法：實務(wù)中，確實很多中介公司收取中介費都不開具發(fā)票。如果要求開具發(fā)票確有難度，可以要求對方提供加蓋有中介公司公章或財務(wù)專用章的收據(jù)，這樣可以確保費用是中介公司收取的，一旦產(chǎn)生爭議，也有助于維權(quán)。

三、約定不得通過其他中介成交

中介往往約定，簽訂居間之日起一定時間內(nèi)，不得再通過其他中介公司與出售方簽訂該房屋的買賣合同，否則承擔(dān)房屋總結(jié)2%的違約金。

破解之法：賣方往往會委托多家中介出售房屋。根據(jù)最高人民法院第一批指導(dǎo)案例確定的裁判要點：“房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約?！币簿褪钦f，只要房東通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買家分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立的情況并沒有利用原中介公司的信息、機會，故不構(gòu)成違約，不需要承擔(dān)違約責(zé)任。

四、欺瞞買賣雙方，吃差價

利用第一招，不讓買賣雙方見面，故意向買家抬高房價，簽正式買賣合同時再設(shè)法將房價寫低，并告知寫低點可以少繳稅，其實差價進了中介的腰包。

破解之法：首先，可以向主管部門投訴，行政部門會進行處理。同時注意收集證據(jù)，協(xié)商不成的，可能向法院起訴要求退回差價。

五、催定金，攬生意

這是中介最常用的一招，畢竟買家交了定金，這筆生意就有希望達成了。通常中介會強調(diào)現(xiàn)在房價上漲很快，如果不支付定金，很可能其他人會捷足先登。這樣，一種情況是，買家甚至沒有簽訂定金合同和居間合同的情況下，就交付了一筆定金，只是出具了一個定金收據(jù)；另一種情況是，含有定金條款的居間協(xié)議并沒有經(jīng)過雙方的充分溝通，最后導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。

對于第一種情況，如果在雙方?jīng)]有對任何條款進行磋商的情況，即交付了定金，如果雙方談不攏而反悔的情況，只需要退還金額即可，收取定金一方不需要任何賠償；對于第二種情況，在條款沒有深入了解的情況，即貿(mào)然簽訂合同，對于主要條款已經(jīng)確定的情況下，收取定金的一方如果違約，要雙倍返還定金，給付定金一方違約，定金要被沒收。

破解之法：即使你真的想快速達成交易，也要對合同的主要條款進行充分的溝通，并簽署書面的買賣合同或者居間協(xié)議。而不要貿(mào)然地交付定金。

六、隱瞞房屋的實際情況

實務(wù)中，有的中介登記的信息時并沒有拿到房東的產(chǎn)證，對于房屋的面積等信息，很有可能是按照房東口述所登記的，因此，很可能由于種種原因?qū)е屡c實際不符。另外，還有可能涉及房屋的抵押、司法查封以及戶口遷移等情況。

破解之法：在簽署買賣合同（居間協(xié)議）之前，務(wù)必要求中介或者自行前往房產(chǎn)交易中心調(diào)取房屋的登記信息，以了解房屋的真實狀況。至于戶口問題，可以與房東一起與轄區(qū)派出所查詢。

【結(jié)語】以上為實務(wù)中最常見的問題，供買房的朋友參考。房屋交易程序是比較復(fù)雜的，除本文所列內(nèi)容之外，還有很多方面也應(yīng)予以注意。而對于交易中可能產(chǎn)生的其他陷阱，可以參考筆者的另一篇文章《5招讓您遠離二手房交易陷阱》。

文/杜繼業(yè)（上海市專職律師，民商法學(xué)碩士，微信號：ad80805）