解讀商品房“五證兩書一表”

    五證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《國有土地使用證》《商品房銷售（預(yù)售）許可證》 

    兩書《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》

    一表《竣工驗收備案表》

    開發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的；

    未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。

    《商品房預(yù)售許可證》配有鏡框，要求懸掛，其它證書都是存檔用的，沒有張貼、懸掛的要求。兩書是在交房時交給業(yè)主的，也沒有張貼的要求。

 一、《建筑用地規(guī)劃許可證》

    就是建設(shè)單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)，該項目位置、高度、容積率等符合城市規(guī)劃的法律憑證。

 二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

    就是該建設(shè)工程項目符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。

 三、《國有土地使用證》

    就是經(jīng)土地使用者申請，經(jīng)城市各級人民政府頒布的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地坐落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

     其中，“經(jīng)濟(jì)適用房”用地是《劃撥土地》；“商品房”用地是《出讓土地》。兩種土地性質(zhì)不一樣?！蹲≌玫亍返氖褂闷谙奘?/span>70年，《商業(yè)用地》使用期限是40年、《綜合用地》的使用年限是50年。買房填寫合同時一定要看實際使用年限還有多少年。

　　根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)條款：建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

　　集體土地和耕地是不容許隨意改變其性質(zhì)、違法出租、買賣和搞房地產(chǎn)開發(fā)的。

四、《建設(shè)工程開工證》

    就是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有《建設(shè)工程開工證》的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。

　　沒有以上“四證”，該項目用地和建筑就是違法的。

五、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

    就是市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件（如果是現(xiàn)房，開發(fā)商只須出具竣工備案表）。

　　沒有《商品房銷售（預(yù)售）許可證》所填寫的“購房合同、內(nèi)部協(xié)議”等都是無效的。

　　“五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售（預(yù)售）許可證的預(yù)售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務(wù)必看清購買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。

 　　“兩書”是指新建住宅《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》。是開發(fā)商在向購房者交付房屋時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須提交給購房者的文件。購房者有權(quán)索要。

 “一表”是指《房屋竣工驗收備案表》。備案表上的每一項都必須報主管部門備案，如果缺少任何一項的話，這個樓盤就屬于“黑樓”，是不能入住的。

　　購房者填寫購房合同時，一定要在購房合同第八條注明：開發(fā)商向購房者交付房屋時提供“兩書一表”時還要同時提供“房屋竣工驗收備案表”

　　購房者驗房的時候不能只看發(fā)展商有沒有這張備案表，一定還要仔細(xì)察看各個分項有沒有都備案，尤其是《消防驗收備案表》一欄是否通過。

《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)開發(fā)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項目送交主管建設(shè)部門備案后，發(fā)展商就必須對其建設(shè)的樓盤質(zhì)量終生負(fù)責(zé)，即使是十年二十年以后出現(xiàn)了質(zhì)量問題，經(jīng)查如果是發(fā)展商的過失，一樣可以追究其法律責(zé)任。
 兩書一表在國家有哪些規(guī)定:

    建筑法：

    第五十九條　建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗，不合格的不得使用。

    第六十一條　交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。

    建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

     合同法：

    房屋質(zhì)量不合格，買房人有權(quán)拒絕收房，也可以解除買房合同

    根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，房屋質(zhì)量不合格，買房人既可以選擇拒絕 收房，也可以選擇解除買房合同。

    根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。”

    合同法關(guān)于確定房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定

    根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，購房合同生效后，買房人與開發(fā)商就房屋質(zhì)量沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍然不能確定的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

    《合同法》第一百五十三條還規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說明的質(zhì)量要求。”

    第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一項的規(guī)定。”

    第六十一條：“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。”

    第六十二條：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法《第六十一條》的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

   (一)質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。

    (五)履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。” 開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格要承擔(dān)的違約責(zé)任

    開發(fā)商因交付的房屋質(zhì)量不合格，買房人可以要求開發(fā)商承擔(dān)修理房屋、更換房屋、重建房屋、退房、減少房價等違約責(zé)任，如果買房人還有其他損失的，還可以要求開發(fā)商賠償損失。

    《合同法》第一百五十五條：“出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。

    第一百一十一條：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。

    第一百一十二條：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失

城市房地產(chǎn)管理法:

    城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例中規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

    第一：是房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的標(biāo)志取決于是否取得《建筑工程竣工表》。因此，不管購房者和開發(fā)商在買房合同中是否約定將開發(fā)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，開發(fā)商交房時都應(yīng)提供。

    第二：是我們常說的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說明書"，這是建設(shè)部2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供。

商品房銷售管理辦法：

    第三十二條銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

    第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

    第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰

中華人民共和國建設(shè)部令

第78號

    第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

    (一)工程竣工驗收備案表；

　　(二)工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計文件審查意見，勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗資料以及備案機關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

　　(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

　　(四)施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

　　(五)法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。

　　商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　第六條備案機關(guān)收到建設(shè)單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗收備案表一式二份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機關(guān)存檔。

關(guān)于兩書的介紹：

    《新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《新建商品住宅使用說明書》

    “兩書”提供的僅是格式，由開發(fā)商自行印制，有的開發(fā)商把原先應(yīng)該列入質(zhì)量保證范圍的內(nèi)容刪減，有的開發(fā)商對商品住宅的保修期限隨意改變，甚至有個別開發(fā)商未向消費者提供“兩書”。
    “兩書”四大保障
    保障一：強制執(zhí)行
    新版“兩書”由省建設(shè)廳監(jiān)制，委托省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會統(tǒng)一印制，統(tǒng)一了格式，內(nèi)容也更規(guī)范，特別是根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，對商品住宅保修期限作進(jìn)一步明確，更有利于全面保護(hù)住房消費者的合法權(quán)益，減少矛盾糾紛。
    根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》和《遼寧新建商品住宅使用說明書》?！哆|寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品住宅買賣合同的補充約定。每套商品住宅應(yīng)發(fā)放“兩書”各一式兩份，其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和商品住宅購買人各留存一份。
    保障二：界定明確
    與舊版相比，新版“兩書”除了格式上的統(tǒng)一外，在內(nèi)容上更明確了商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題。
    新版“兩書”除了統(tǒng)一印制外，省建設(shè)廳還將對內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范，《遼寧省新建商品住宅質(zhì)量保證書》明確規(guī)定了住宅面積、使用年限、竣工驗收核驗時間和質(zhì)量等級、住宅各部位、部件保修內(nèi)容與保修期、國家有關(guān)建設(shè)工程和商品住宅質(zhì)量保修期限的規(guī)定條款等內(nèi)容；《遼寧省新建商品住宅使用說明書》則規(guī)定了住宅的基本參數(shù)、住房安全使用應(yīng)注意的問題、住宅建筑平面示意圖以及住宅水、電線路布置示意圖等。
    保障三：內(nèi)容完備
     同時新版“兩書”中的許多條款是舊版“兩書”所沒有的，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)及房屋基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)主體與設(shè)備的白蟻預(yù)防包治等內(nèi)容，在新的保證書中都作了明確的規(guī)定，使業(yè)主的房屋有了更完整的質(zhì)量保證。而屋面防水、給排水管道等項目保修期限的延長，讓消費者多了一層放心。此外，保證書中對未及部位、部件的保修期限可由購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商自行約定的規(guī)定，改變了消費者以往的被動地位。
    保障四：違規(guī)處罰
    省建設(shè)廳強調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付新建商品住宅時，必須提供新版“兩書”。各地房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)認(rèn)真檢查監(jiān)督“兩書”的實施，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品住宅交付使用時不按規(guī)定發(fā)放“兩書”的，應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部第７７號令《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》予以處理，對私自印制“兩書”的，應(yīng)及時予以糾正。
    四個方面仍待完善
法律界有關(guān)人士表示，新版“兩書”較過去有了很大的改進(jìn)和完善，對業(yè)主的合法權(quán)益有了更多的保障，但從法律的嚴(yán)謹(jǐn)角度來看，仍有其不足的方面。
首先，新版《保證書》最后的落款只有開發(fā)商及前期物業(yè)管理公司，沒有業(yè)主，這在法律關(guān)系上還是屬于單方面的行為。根據(jù)目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶做出的承諾。因此，《保證書》應(yīng)明確業(yè)主在《保證書》中的地位，讓消費者能更多地參與到住宅質(zhì)量保證書的簽訂過程
    其次，《保證書》作為開發(fā)商對商品住宅用戶的承諾，應(yīng)包含有開發(fā)商在違背承諾的情況下必須承擔(dān)什么樣的責(zé)任，及如何承擔(dān)責(zé)任的條款。新的《保證書》沒有涉及此項內(nèi)容，這是一個不足之處。
    第三，新版《保證書》第八條規(guī)定，住戶入住后，有關(guān)住宅質(zhì)量的來信來訪、投訴，開發(fā)商將直接或委托選聘的前期物業(yè)管理公司在３０天內(nèi)給予答復(fù)與處理。但是，《保證書》并沒有對前期物業(yè)公司的責(zé)任進(jìn)行明確規(guī)定。同時，３０天期限太長，不利于保護(hù)消費者的利益。
    第四，新版《保證書》規(guī)定，消費者可與開發(fā)商自行約定保修期限，《保證書》只規(guī)定了最低期限，但作為開發(fā)商，往往在履行法定義務(wù)后，不再為自己增加更多的責(zé)任?，F(xiàn)實中，開發(fā)商希望保修期越短越好，而處于弱勢的消費者則希望保修期越長越好。無限延長保修期的要求不可取，但可給消費者一個細(xì)致的、理性的參考。
準(zhǔn)確理解三個概念
    關(guān)于商品住宅質(zhì)量保修問題，目前國家《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（以下簡稱《條例》）、《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和《建設(shè)部商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）等法規(guī)均有規(guī)定，但保修對象、保修期起算時間和期限有所不同，應(yīng)準(zhǔn)確加以理解。
    概念一：關(guān)于保修關(guān)系

   《條例》規(guī)定的商品住宅建設(shè)工程保修關(guān)系是指由建設(shè)工程承包單位（即施工單位）向建設(shè)單位（即房地產(chǎn)開發(fā)單位）承諾的，而住宅質(zhì)量保證書中的保修關(guān)系是指房地產(chǎn)開發(fā)單位向商品住宅用戶承諾的，兩種保修關(guān)系對象不同，是兩個不同的法律關(guān)系。

    概念二：關(guān)于起算時間
    建設(shè)工程保修期是自竣工驗收合格之日起計算，而住宅質(zhì)量保證書的保修期是自商品住宅交付住戶使用之日起計算。
    概念三：關(guān)于保修期限

   《條例》規(guī)定的屋面衛(wèi)生間防水、管道等保修期高于《規(guī)定》中的保修期。
對于如何確定商品住宅質(zhì)量保證書的保修期限問題，《辦法》第三十三條作了明確規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。該條款中的存續(xù)期，是指《條例》規(guī)定的保修期減去商品住宅交付住戶使用日期與竣工驗收合格日期之間相隔的時間段（即存續(xù)期＝《條例》規(guī)定的保修期－〔交付住戶使用日期－竣工驗收合格日期〕）。
    據(jù)此，住宅質(zhì)量保證書的保修期限應(yīng)按以下不同情況分別確定：
    １．商品住宅竣工驗收合格后即交付住戶使用的，其保修期限按不低于《條例》規(guī)定的保修期限確定；
   ２．商品住宅竣工驗收合格后相隔一段時間交付住戶使用的，當(dāng)存續(xù)期不少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于存續(xù)期確定；當(dāng)存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限時，住宅質(zhì)量保證書的保修期限按不低于《規(guī)定》中的最低保修期限確定。

    《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；2、結(jié)構(gòu)類型；3、裝修、裝飾注意事項； 4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明； 5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項； 6、門、窗類型，使用注意事項； 7、配電負(fù)荷； 8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；9、其他需說明的問題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于《住宅使用說明書》中。