解析：營改增后“出租物業(yè)涉稅管理”

whoyzz 2016-09-18

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自持出租物業(yè)通常搭配兩個實體：開發(fā)公司和物業(yè)公司，開發(fā)公司負責出租及運營推廣，物業(yè)公司負責物業(yè)管理，開發(fā)公司負責收取租金、場地使用費、推廣費等，物業(yè)公司負責收取物業(yè)服務費。

智慧源作為一家專業(yè)的財稅咨詢機構(gòu)，筆者結(jié)合實務工作經(jīng)驗，現(xiàn)對以下幾個自持出租物業(yè)常見的問題涉稅簡要加以分析，希望對廣大讀者有所啟示。

一、租金涉及的稅務風險及管理

通常租金如果過低（和周邊同類出租物業(yè)相比），可能引起稅務機關(guān)評估，按照同類物業(yè)出租的公允租金計算繳納稅費（企業(yè)所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅），但對于過高的收入（物業(yè)費、推廣費）一般不作調(diào)整。

根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，稅務機關(guān)有權(quán)核定其應納稅額：（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。稅務機關(guān)一般會采取納稅評估系統(tǒng)中數(shù)據(jù)進行比較分析，以及檢查是否有通過其他費用認為分割租金行為，綜合判斷租金是否過低。

如發(fā)現(xiàn)出租物業(yè)租金比同類商場租金低，則稅務機關(guān)可能會啟動“納稅評估”程序，進行數(shù)據(jù)分析并檢查。

企業(yè)常通過物業(yè)公司增加轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)（深圳項目暫不適用），減少房產(chǎn)稅的方式處理。在增值稅制下，如果是新項目，自持物業(yè)主體開具的租賃增值稅專用發(fā)票可以在管理公司中扣除，并不會增加增值稅稅負。如果是老項目，需要測算節(jié)省的房產(chǎn)稅以及不得抵扣進項稅之間的差額，再作進一步詳細分析。

二、場地使用費涉及的稅務風險及管理

根據(jù)《財政部稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務問題的解釋與規(guī)定》第一條規(guī)定，“房產(chǎn)”是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所。室內(nèi)場地使用費，可能被稅務機關(guān)認定為不動產(chǎn)出租，征收12%房產(chǎn)稅。室外場地使用費并非房產(chǎn)稅征收范圍。企業(yè)應注意正確劃分室內(nèi)、室外場地使用費。

三、推廣費涉及的稅務風險及管理

根據(jù)財稅[2016]36號文的相關(guān)規(guī)定，推廣費屬于服務費性質(zhì)，并不屬于租金，通過合理方法分割部分租金至推廣費能有效降低房產(chǎn)稅。推廣費不需要繳納房產(chǎn)稅，但如無相應推廣服務，僅通過推廣費收入分割租金可能存在被稅務局認定為租金收入，繳納12%房產(chǎn)稅。

如需收取推廣費，必須建立在實際推廣工作的基礎(chǔ)之上，按年設(shè)定推廣計劃使收費與服務向配比，并在推廣合同中與租戶確認，以降低稅務機關(guān)認定為租金分攤的風險。實務中企業(yè)應注意統(tǒng)計現(xiàn)場各商場收取推廣費情況，包括收取對象、收費標準、推廣活動計劃、收費合同等修改、調(diào)整推廣費合同等，并形成模板，嚴格執(zhí)行規(guī)范合同簽訂流程，合同簽訂前還應提交公司相關(guān)財稅部門進行審核把關(guān)，以避免不必要的稅務風險產(chǎn)生。

作者：魯俊

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2016年地產(chǎn)形勢越來越嚴峻，5年內(nèi)60%的地產(chǎn)企業(yè)或主動或被動地消亡，并購重組會成為地產(chǎn)行業(yè)的主旋律；在房地產(chǎn)企業(yè)并購重組、內(nèi)部架構(gòu)調(diào)整中繞不開的是稅收問題，且非常復雜，金額動輒上億元。

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房地產(chǎn)企業(yè)收購兼并重組稅務規(guī)劃

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時間地點：2016年9月24日 9時-17時/深圳

課程內(nèi)容

第一部分：土地獲取的方式及稅收規(guī)劃

1、招拍掛拿地

2、一二級聯(lián)動

3、拆遷還建問題

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5、先投資再轉(zhuǎn)讓股權(quán)