房地產(chǎn)中介機構(gòu)跑路，工商部門要被追責(zé)？

別怕！弄清自身職責(zé)妥善應(yīng)對

前幾年，全國房地產(chǎn)中介機構(gòu)“跑路”現(xiàn)象頻發(fā)，隨著這些案件偵破工作的結(jié)束，目前各地已相繼進入對相關(guān)職能部門追責(zé)的階段。在這一階段，除住建部門被紀檢監(jiān)察部門和檢察機關(guān)列為被追責(zé)的重點部門外，很多地方的工商部門也被調(diào)查。而紀檢監(jiān)察部門和檢察機關(guān)調(diào)查工商部門的依據(jù)是2013年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》（建房〔2013〕94號）和《經(jīng)紀人管理辦法》。厘清工商部門在房地產(chǎn)中介市場管理中的職責(zé)，對我們避免被無辜追責(zé)至關(guān)重要。筆者為此對工商部門在房地產(chǎn)中介市場管理中的職責(zé)進行了認真梳理，供大家參考。

1994年7月5日公布自1995年1月1日起施行的《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定：“……設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)?！钡诹藯l規(guī)定：“違反本法第五十七條的規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)活動，沒收違法所得，可以并處罰款。”這是我國法律首次明確工商部門介入中介服務(wù)機構(gòu)監(jiān)管的規(guī)定。1995年10月26日國家工商局公布實施《經(jīng)紀人管理辦法》，開始全面介入中介市場管理，自此工商部門的“三定”方案中也增加了監(jiān)管中介市場的職能。

但隨著其他相關(guān)主管部門相繼介入專業(yè)中介市場的監(jiān)管，工商部門監(jiān)管中介市場的職能逐漸弱化。以住建部門為例：1996年1月8日建設(shè)部發(fā)布實施《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（于2001年8月15進行修正），開始全面介入房地產(chǎn)中介監(jiān)管。順應(yīng)形勢發(fā)展的要求，2004年8月24日國家工商總局公布實施經(jīng)修改后的《經(jīng)紀人管理辦法》，對監(jiān)管職能進行了調(diào)整，取消了發(fā)放經(jīng)紀資格證書等職能。2010年10月27日住建部、發(fā)改委、人社部聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，對房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管進入了新的階段。

參照“新法優(yōu)于舊法、特別法優(yōu)于普通法”的法律適用原則，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》實施后，對房地產(chǎn)中介的管理職責(zé)已主要由住建部門行使。這在工商總局的相關(guān)答復(fù)中得到了體現(xiàn)。2015年6月23日，工商總局在《關(guān)于工商部門在房地產(chǎn)中介市場專項治理工作中職責(zé)的答復(fù)意見》中明確指出：“2013年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和工商總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》（建房〔2013〕94號）中，要求各地嚴肅查處十類房地產(chǎn)中介機構(gòu)和經(jīng)紀人員的違法違規(guī)行為。依據(jù)職責(zé)分工，工商部門應(yīng)當對其中違反《經(jīng)紀人管理辦法》有關(guān)規(guī)定的行為進行處理，但住建部門對該行為有專門規(guī)定的，宜由住建部門依照其規(guī)定進行處理?！蹦敲矗〗ú亢凸ど炭偩致?lián)合下發(fā)的《關(guān)于集中開展房地產(chǎn)中介市場專項治理的通知》（建房〔2013〕94號，下稱《聯(lián)合通知》）中所說的十類違法違規(guī)行為，都有哪些屬于住建部門有專門規(guī)定的呢？

我們把《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為即“（一）發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的行為；（二）誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；（三）采取內(nèi)部認購或雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為；（四）協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”規(guī)避交易稅費的行為；（五）違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標準的房屋提供租賃經(jīng)紀服務(wù)以及低價收進高價租出賺取差價的行為；（六）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為；（七）未履行書面告知義務(wù)，強制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費用的行為；（八）泄露、出售或不當使用委托人的個人信息，謀取不正當利益的行為；（九）未取得營業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的行為；（十）借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格或注冊證書的行為?！迸c《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》相對照，不難看出：

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的前三項，即“（一）發(fā)布虛假房源信息，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導(dǎo)消費者的行為；（二）誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規(guī)避限貸的行為；（三）采取內(nèi)部認購或雇人排隊制造銷售旺盛的虛假氛圍以及通過炒賣房號非法牟利的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條第（三）項所指的“以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易”的違法行為。最近南京市房管局查處的中介炒賣房號案件就是按《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條第（三）項定性、依據(jù)第三十七條進行處罰的（見新聞報道《房管局發(fā)布對中介炒賣房號處罰：取消網(wǎng)簽資格、罰款3萬》）。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第四項，即“（四）協(xié)助當事人簽訂陰陽合同規(guī)避交易稅費的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條第（五）項所指的“為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”的違法行為。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第五項，即“（五）違反《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，為不符合安全、防災(zāi)標準的房屋提供租賃經(jīng)紀服務(wù)以及低價收進高價租出賺取差價的行為”分別屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條第（六）項所指的“改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租”、第（九）項所指的“為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務(wù)”、第（二）項所指的“對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價”的違法行為。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第六項，即“（六）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條第（七）項所指的“侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金”的違法行為。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第七項，即“（七）未履行書面告知義務(wù)，強制提供代辦貸款、擔(dān)保服務(wù)并額外收取費用的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第三十三條第（二）項所指的“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，并未經(jīng)委托人同意的”違法行為。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第八項，即“（八）泄露、出售或不當使用委托人的個人信息，謀取不正當利益的行為”屬于《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第二十五條第（四）項所指的“泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益”的違法行為。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第九項，即“（九）未取得營業(yè)執(zhí)照或未在房地產(chǎn)主管部門備案，擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的行為”，其中未取得營業(yè)執(zhí)照的行為屬于國家工商總局《經(jīng)紀人管理辦法》第十八條第（一）項所指的“未經(jīng)登記注冊擅自開展經(jīng)紀活動”的違法行為；未在房地產(chǎn)主管部門備案的行為違反了《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第十一條“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案?！钡囊?guī)定。

——《聯(lián)合通知》中所說的十類違法違規(guī)行為中的第十項，即“（十）借用冒用房地產(chǎn)經(jīng)紀人員名義簽署房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，以及租借房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格或注冊證書的行為”屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員資格證書和注冊證書的管理問題，當然應(yīng)由發(fā)證部門即住建部門管理。

綜上，《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》實施后，工商部門在房產(chǎn)中介市場管理中僅有對《聯(lián)合通知》第（九）項中的“未取得營業(yè)執(zhí)照……擅自從事房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的行為”進行監(jiān)管的職責(zé)了，其余職責(zé)均應(yīng)由住建部門及物價等相關(guān)部門行使。這一精神在2016年7月29日住建部等七部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》（下稱《聯(lián)合意見》）中得到了充分體現(xiàn)。《聯(lián)合意見》第十五條明確規(guī)定：“市、縣房地產(chǎn)主管部門負責(zé)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理和組織協(xié)調(diào)，加強中介機構(gòu)和從業(yè)人員管理；價格主管部門負責(zé)中介價格行為監(jiān)管，充分發(fā)揮12358價格監(jiān)管平臺作用，及時處理投訴舉報，依法查處價格違法行為；通信主管部門負責(zé)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站管理，依法處置違法違規(guī)房地產(chǎn)中介網(wǎng)站；工商行政主管部門負責(zé)中介機構(gòu)工商登記，依法查處未辦理營業(yè)執(zhí)照從事中介業(yè)務(wù)的機構(gòu)；金融、稅務(wù)等監(jiān)管部門按照職責(zé)分工，配合做好房地產(chǎn)中介行業(yè)管理工作?！?/span>

2016年4月29日國家工商總局以第86號令發(fā)布《關(guān)于廢止和修改部分工商行政管理規(guī)章的決定》，正式廢止《經(jīng)紀人管理辦法》，《聯(lián)合意見》中確定的工商部門僅負責(zé)“依法查處未辦理營業(yè)執(zhí)照從事中介業(yè)務(wù)的機構(gòu)”的職責(zé)與廢止《經(jīng)紀人管理辦法》的精神高度契合。

面對紀檢監(jiān)察部門和檢察機關(guān)的調(diào)查，我們基層執(zhí)法人員既要積極配合，又要講明我們的法定職責(zé)，做到該我們承擔(dān)的責(zé)任我們絕不推卸，但不該我們承擔(dān)的責(zé)任我們也絕不當“冤大頭”。這既是對自己負責(zé)，也是對我們整個工商部門負責(zé)。