我國實行建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓制度。土地出讓前，應(yīng)處理好土地的產(chǎn)權(quán)、補償安置等經(jīng)濟法律關(guān)系，完成必要的通水、通電、通路、土地平整等前期開發(fā)，防止土地閑置浪費。

本案代理律師

一、基本案情

2010年12月31日，某國土局發(fā)布公告拍賣出讓126-1地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。2011年1月19日，某公司向某招標(biāo)中心交納了6000萬元土地拍賣保證金。次日，某公司與某國土局簽訂了《拍賣成交確認(rèn)書》，某公司以人民幣41200萬元競得126-1號地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)。1月26日，某國土局與某公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）。合同約定，出讓人應(yīng)在2011年3月31日前將出讓宗地交付給受讓人，在交付土地時該宗地應(yīng)達(dá)到凈地現(xiàn)狀條件。

2011年3月30日，某公司向某人民政府發(fā)出《關(guān)于凈地交付126－1地塊的申請報告》，指出126-1地塊上空尚存在兩條高壓線路，未達(dá)到《出讓合同》第六條第（二）款約定的”凈地現(xiàn)狀條件”。

涉案126-1地塊直至二審開庭時國有土地使用權(quán)證仍然未被收回，土地使用權(quán)登記權(quán)利人仍然為某國投。07-11、07-12、07-16地塊分別重合126-1地塊的一部分，三者共重合126-1地塊的絕大部分面積。

2009年9月23日，某國投和農(nóng)行某支行簽訂《最高額抵押合同》，擔(dān)保的債權(quán)最高額為13800萬元，以07-11、07-12、07-16地塊國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，辦理了抵押登記。至二審開庭期間，某國投仍未清償欠付農(nóng)行某支行的借款。07-11、07-12、07-16地塊國有土地使用權(quán)上的抵押權(quán)仍然未涂銷。

二、知圓觀點

一、某國土局拍賣的126-1地塊土地使用權(quán)并非某國土局或其土地儲備中心所有，而系某國投所有。某國土局無權(quán)拍賣不屬于其所有的土地使用權(quán)，在拍賣前即已違約。

二、126-1地塊已由某國投向農(nóng)行某支行設(shè)置了高達(dá)3.7億元的抵押，但某國土局一直未告知某公司，直到合同簽訂后農(nóng)行某支行找到某公司時，其才了解到地塊被抵押的情況。某國土局未告知126-1地塊被抵押的情況，構(gòu)成欺詐，在拍賣前已違約。

三、07-11號、07-12號、07-16號地塊已非儲備土地，而系某國投名下的國有商住出讓用地，在供應(yīng)已發(fā)證的土地前，應(yīng)收回土地證書，設(shè)立土地抵押權(quán)的，要先行依法解除。

四、2011年8月25日，某國土局委托律師發(fā)出的《律師函》要求某公司于2011年9月25日前交清土地出讓金，則依據(jù)《出讓合同》約定，從2011年11月25日起某國土局才有權(quán)通知解除合同。但某國土局于2011年10月12日即發(fā)函要求解除合同，違反雙方約定和法律規(guī)定。

三、法院認(rèn)為

最高人民法院認(rèn)為：

《出讓合同》第六條約定，出讓人同意在2011年3月31日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應(yīng)達(dá)到凈地現(xiàn)狀條件，但是，從本案已經(jīng)查明的事實來看，某國土局在同某公司簽訂《出讓合同》時，案涉126-1地塊的絕大部分已被分割登記在某國投名下，，且直至本院審理本案時，07-11、07-12、07-16地塊國有土地使用權(quán)證仍然未被收回，土地使用權(quán)登記權(quán)利人仍然為某國投；且某國投還以前述07-11、07-12、07-16地塊土地使用權(quán)為抵押物，向農(nóng)行某支行貸款，并在其上設(shè)定了抵押權(quán)，至今該抵押權(quán)負(fù)擔(dān)仍然未消除。因此，在本案合同約定的履行期限內(nèi)，某國土局并未能提供《出讓合同》所約定的凈地，即案涉126-1地塊上存在權(quán)利瑕疵，其已經(jīng)違反了《出讓合同》所約定的提供凈地的合同義務(wù)，故某國土局在履行案涉《出讓合同》過程中有違約行為，構(gòu)成違約。

在某公司與某國土局對于解除《出讓合同》已經(jīng)形成合意的情況下，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失，故某公司基于履行《出讓合同》支付給某國土局的6000萬元土地出讓金，其有權(quán)要求某國土局予以返還。

四、判決結(jié)果

最高人民法院（2013）民一終字第71號民事判決：

一、撤銷福建省高級人民法院（2011）閩民初字第38號民事判決；

二、確認(rèn)2011年10月12日國土（2011）資270號《關(guān)于解除﹤國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同﹥的通知》解除《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的行為無效；

三、2011年1月26日某公司與某國土資源局簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》自判決生效之日起解除；

四、某國土資源局于判決生效之日起十日內(nèi)返還某公司人民幣6000萬元整；

據(jù)此該案終結(jié)，知圓律師為某公司挽回了巨大損失。