這幾天在股市里，最勵(lì)志的話是“先定一個(gè)能達(dá)到的小目標(biāo)，比方說(shuō)我先掙它個(gè)一個(gè)億”。這一邊首富剛表態(tài)完沒幾天，那一邊恒大系便做了個(gè)表率，萬(wàn)科A漲停，按6%的持有比例估算，浮盈差不多十多億，幾個(gè)小時(shí)輕輕松松搞定了這個(gè)小目標(biāo)。

受恒大系舉牌預(yù)期的影響，不光是萬(wàn)科A，也帶動(dòng)了整個(gè)地產(chǎn)板塊的大漲，國(guó)證地產(chǎn)指數(shù)（399393）大漲2.48%，房地產(chǎn)B（150118）盤中一度漲停，截至收盤大漲9.75%。

那么下半年以來(lái)像安邦系、寶能系、恒大系這樣的險(xiǎn)資和產(chǎn)業(yè)背景資金為什么這么喜歡配置地產(chǎn)股呢？圈主整理了華泰證券地產(chǎn)研究和中信證券地產(chǎn)研究的一些內(nèi)容，來(lái)講一講險(xiǎn)資愛地產(chǎn)股這事。

1、低利率環(huán)境下的“資產(chǎn)荒”，客觀上使得未來(lái)固定收益類資產(chǎn)和另類投資難度加大。保險(xiǎn)公司已經(jīng)在戰(zhàn)略上逐步提升權(quán)益類資產(chǎn)投資占比。從與國(guó)際成熟國(guó)家接軌的角度看，國(guó)外股權(quán)、債權(quán)市場(chǎng)投資占比各到一半，而國(guó)內(nèi)股權(quán)占比不到15%，仍有很大發(fā)展轉(zhuǎn)型空間。

圖表1：保險(xiǎn)公司債權(quán)和銀行存款投資占比加速下滑，股票和基金的投資占比小幅提升

數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND、華泰證券研究所

2、“償二代”（注：中國(guó)保監(jiān)會(huì)在2012年初發(fā)布《中國(guó)第二代償付能力監(jiān)管制度體系建設(shè)規(guī)劃》簡(jiǎn)稱償二代，提出要用3至5年時(shí)間，形成一套既與國(guó)際接軌、又與我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展階段相適應(yīng)的償付能力監(jiān)管制度體系）從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向，險(xiǎn)資配置地產(chǎn)股的大勢(shì)已來(lái)。2016年1月保監(jiān)會(huì)決定正式實(shí)施償二代，相對(duì)于以規(guī)模為導(dǎo)向的“償一代”，“償二代”則以風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向，加大了對(duì)大藍(lán)籌股票的容忍度，因此是利好險(xiǎn)資配置房地產(chǎn)的。

同時(shí)，保險(xiǎn)資金持股方式“由分散向集中”轉(zhuǎn)變，因?yàn)楫?dāng)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)舉牌上市公司持股比例達(dá)到5%且派駐董事時(shí)，其股票投資的記賬方式可由公允價(jià)值法轉(zhuǎn)為權(quán)益法。用權(quán)益法核算可以避免股價(jià)波動(dòng)對(duì)險(xiǎn)企財(cái)務(wù)報(bào)表的影響，提高投資收益率，并將在償二代下釋放資本金，減輕資本壓力。

3、保險(xiǎn)買入地產(chǎn)股還考慮資產(chǎn)規(guī)模、回報(bào)率和業(yè)務(wù)合作。

1）資產(chǎn)規(guī)模大。大資金買重資產(chǎn)，這并不是看投資收益率的問題，而是看投資收益，需要足夠的體量來(lái)吸納保險(xiǎn)的大量資金。

2）回報(bào)率穩(wěn)定。一方面地產(chǎn)股是較高分紅的價(jià)值型藍(lán)籌股，高股息能為保險(xiǎn)公司在持有期提供較穩(wěn)定的收益。另一方面，保險(xiǎn)買入高NAV折價(jià)的地產(chǎn)公司，那么按照一般房企3年的開發(fā)年限、4年的結(jié)算年限，不考慮新增拿地，那么4年后將成為純現(xiàn)金公司，那么就不應(yīng)該給予二級(jí)市場(chǎng)估值折扣，舉例說(shuō)明，當(dāng)前是6折水平，若4年后回到平價(jià)（因?yàn)槭羌儸F(xiàn)金了），那么年化收益率可達(dá)14%。

3）可能有的業(yè)務(wù)合作。盡管目前在養(yǎng)老、社區(qū)等方面的合作并沒有特別成功的案例，但這一定是一個(gè)方向，同時(shí)REITs等一旦試點(diǎn)推廣，保險(xiǎn)和地產(chǎn)這兩個(gè)天然的可以進(jìn)行最緊密的結(jié)合。

4、歷史上，買地產(chǎn)股完全不等于買不動(dòng)產(chǎn)，但是現(xiàn)在，地產(chǎn)板塊正在吸引重視不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的增量資金。龍頭公司股息率比起無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率來(lái)說(shuō)是有些優(yōu)勢(shì)，企業(yè)聚焦少數(shù)城市拿地，部分企業(yè)提高分紅率降低杠桿率，大龍頭公司股權(quán)融資熱情下降，這都造成了地產(chǎn)股越來(lái)越能體現(xiàn)房和地的價(jià)值。只要地產(chǎn)公司所掌握的所有項(xiàng)目資源的價(jià)值總和，仍然明顯低于土地市場(chǎng)公開出讓的土地價(jià)格，增量資金比如險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)背景資金入市的長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)計(jì)就不會(huì)停止，資金就還會(huì)從地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)領(lǐng)域不斷向地產(chǎn)股流淌。

今天就這樣，白了個(gè)白~