2014年底參加了對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算，清算過程中對代收費用如何界定、如何處理理解如下：

（一）、代收費用界定
1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則指南（中稅協(xié)發(fā)[2008]016號）
第二十五條 對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
2、營業(yè)稅暫行條例實施細則
代收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：
A、由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
B、收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
C、所收款項全額上繳財政。
上述代收費用在銷售環(huán)節(jié)征收，如住房專項維修基金。
（二）9項費用是否為代收費用
9項費用的征收環(huán)節(jié)為房企報建環(huán)節(jié)，且為費用的承擔者，構(gòu)成開發(fā)成本內(nèi)容。“根據(jù)物價局有關(guān)文件，以下列舉的政府性收費已在房價中體現(xiàn)。”，房價構(gòu)成無法分解，并不似一般的收費需物價部門核準，因此，9項費用不應(yīng)作為代收費用處理。
二、關(guān)于以土地使用權(quán)投資入股，被投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本的確認
國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)（國稅函[2000]687號），認為以土地等為載體轉(zhuǎn)讓股權(quán)的應(yīng)征收土地增值稅，在法律形式上無法解釋，確有越位之嫌！
以投資環(huán)節(jié)是否征稅確定土地成本體現(xiàn)了扣除環(huán)節(jié)的連續(xù)性，國稅總局關(guān)于接受投資土地成本扣除問題答復(fù)有瑕疵。
轉(zhuǎn)讓接受投資的土地使用權(quán)如何確定土地增值稅的扣除項目金額？
發(fā)布時間 ：2009-6-8 9:21:47
來源： 國家稅務(wù)總局

問題內(nèi)容：
將接受投資的土地使用權(quán)再對外轉(zhuǎn)讓時，按稅法規(guī)定應(yīng)繳納土地增值稅，但在計算土地增值稅的扣除項目時，可扣除的土地使用權(quán)價款是按接受投資時作價價款還是按投資方購入土地使用權(quán)時支付價款？
回復(fù)意見：
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：
“第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。”
根據(jù)上述規(guī)定，在計算土地增值稅的扣除項目時，可扣除的土地使用權(quán)價款是按接受投資時作價價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
三、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當征收土地增值稅
財稅【1995】48號僅明確合并暫免征，分立是否暫免征？兩者本質(zhì)是一致的，應(yīng)暫免征。如果是國稅函[2000]687號的情況，是否也暫免征？從流通環(huán)節(jié)看，是漏不掉的，但時間因素是否應(yīng)考慮？稅負也可能不同。當然，如為優(yōu)惠政策另當別論。
四、取得土地使用權(quán)后不進行開發(fā)或者進行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其扣除項目如何掌握
國稅函發(fā)[1995]110號
六、具體計算增值額時應(yīng)注意什么？
在具體計算增值額時，要區(qū)分以下幾種情況進行處理：
（一）對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
（二）對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。
事實上，近年來國家房產(chǎn)調(diào)控政策是不允許直接炒土地的，根據(jù)房地產(chǎn)法規(guī)，需達到總投資25%以上才可轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。
五、對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目后，進行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項目是否允許加計扣除
類似問題有，改擴建房地產(chǎn)項目，土地增值稅如何清算？關(guān)鍵點在于是否獲得相關(guān)部門審批，是否合法。
海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知（瓊地稅函[2007]356）
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購進整棟樓或整層樓（已取得房產(chǎn)證），進行重新改建或擴建后再銷售的，若能同時提供規(guī)劃和建設(shè)主管部門核發(fā)的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”和“建筑工程施工許可證”，證明該項目屬改建或擴建的房地產(chǎn)項目的，視同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，適用有關(guān)的土地增值稅政策。
六、以開發(fā)產(chǎn)品實行實物補償方式進行拆遷安置的，其在視同銷售時其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當如何定價？應(yīng)當如何計入扣除？
扣除憑證如何撐握？是否需區(qū)分政策性、商業(yè)性拆遷？一般而言，政策性拆遷是由政府主導(dǎo)的，是政府行為，被拆遷人獲得的補償是免稅的，但如為房企代政府安置，應(yīng)不屬于實物補償?shù)那闆r，需憑稅務(wù)發(fā)票扣除。