目前按照國家規(guī)定征收個(gè)稅的方式共有兩種：一是能提供準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，個(gè)人所得稅為轉(zhuǎn)讓所得收入額減去財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，乘以稅率（20%）。 二是未提供準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，個(gè)人所得稅按交易價(jià)格的1%征收。滿五唯一，免征個(gè)人所得稅。

一、什么是個(gè)人所得稅？

1.個(gè)人所得稅是什么？

個(gè)人所得稅（以下簡(jiǎn)稱個(gè)稅）是國家對(duì)本國公民、居住在本國境內(nèi)的個(gè)人的所得和境外個(gè)人來源于本國的所得征收的一種所得稅。1980年9月10日第五屆全國人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》（以下簡(jiǎn)稱《個(gè)稅法》），后經(jīng)多次修訂不斷完善個(gè)稅征收條款?！秱€(gè)稅法》規(guī)定了十一項(xiàng)個(gè)人所得，需交個(gè)人所得稅。

十一項(xiàng)個(gè)人所得如下表：

需交個(gè)人所得稅的十一項(xiàng)所得表

其中，與房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)的是財(cái)產(chǎn)租賃所得、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，即轉(zhuǎn)讓二手房、租賃所得需交個(gè)人所得稅。然而現(xiàn)實(shí)中房屋租賃交個(gè)稅并沒有被廣泛實(shí)施，因此本文重點(diǎn)詳述轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)所交的個(gè)稅。

二、轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)人所得稅怎么計(jì)算？

轉(zhuǎn)讓二手房個(gè)人所得稅=應(yīng)納所得稅額×稅率（20%）

1.應(yīng)納所得稅額怎么算？

《個(gè)稅法》第六條規(guī)定“財(cái)產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費(fèi)用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費(fèi)用，其余額為應(yīng)納稅所得額。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，為應(yīng)納稅所得額?！贝颂幍呢?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入一般指二手房成交價(jià)，合理費(fèi)用指本次轉(zhuǎn)讓過程中繳納的稅金（增值稅、契稅）、按照規(guī)定實(shí)際支付裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等。合理費(fèi)用的確認(rèn)需納稅人提供購房合同，發(fā)票等有效憑證供稅務(wù)機(jī)關(guān)審核。

此外，如果納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《征管法》第三十五條規(guī)定，對(duì)其核定征收，稅率在1%-3%幅度內(nèi)確定。

2.稅率是多少？

《個(gè)稅法》第三條規(guī)定“特許權(quán)使用費(fèi)所得，利息、股息、紅利所得，財(cái)產(chǎn)租賃所得，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，偶然所得和其他所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。”

三、個(gè)稅政策的變革歷程是什么？

二手房個(gè)稅從開始建立到今天，經(jīng)歷了不斷的完善，其政策變動(dòng)主要體現(xiàn)在如何征收及稅收優(yōu)惠上。

1.1980年9月10日，個(gè)稅開始建立

1980年9月10日，第五屆人民代表大會(huì)第三次會(huì)議通過了《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》，我國的個(gè)人所得稅由此開始建立，《個(gè)稅法》規(guī)定了財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得需交個(gè)稅以及其應(yīng)納稅額和稅率（20%）。

2. 1999年12月2日，明確出售住房如何征收個(gè)稅及稅收優(yōu)惠的兩種情況

為鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，1999年12月2日，財(cái)政部、國稅總局、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》。就個(gè)人出售住房所得如何征收個(gè)人所得稅以及稅收優(yōu)惠的有關(guān)問題作出了明確規(guī)定，具體分三種情況征稅：

（1）個(gè)人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應(yīng)納稅所得額按照個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定確定；

（2）個(gè)人出售已購公有住房，其應(yīng)納稅所得額為個(gè)人出售公有住房的銷售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)款、原支付超過住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額；

（3）職工出售以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應(yīng)納稅所得額。

同時(shí)規(guī)定了在兩種情形下應(yīng)給與稅收優(yōu)惠。第一種是“對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人”給予稅收減免優(yōu)惠， 第二種“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得”，即，我們平時(shí)所說的滿五唯一，免征個(gè)人所得稅。

3.2005年10月11日，正式明確個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)稅

2005年10月11日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》，文件正式明確了個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)稅。該通知第三條規(guī)定：“嚴(yán)格堅(jiān)持依法治稅。對(duì)于存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅及城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等稅種，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，對(duì)稅法及相關(guān)稅收政策變通和調(diào)整?！?/p>

4.2006年8月1日，全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)稅

2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，宣布從8月1日起，各地稅務(wù)局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。該通知對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅的轉(zhuǎn)讓收入規(guī)定為“實(shí)際成交價(jià)格”，并對(duì)不同房源類型的房屋原值的確定、扣除的稅金及合理費(fèi)用給出具體規(guī)定；并規(guī)定不能提供能證明房屋原值的有效憑證的，按照住房轉(zhuǎn)讓收入的，核定征收。

5.2010年10月1日，出售自住房并1年內(nèi)重新購房不再減免個(gè)稅

2010年9月29日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，規(guī)定自2010年10月1日起，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。自此，我國對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的稅收優(yōu)惠政策只針對(duì)一種情形：滿五唯一，免征個(gè)人所得稅。

6.2013年2月20日，嚴(yán)格征收二手房買賣個(gè)人所得稅

2013年2月20日，國務(wù)院出臺(tái)“新國五條”。后又正式公布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控通知》作為作為新國五條的細(xì)則，其中對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房課征所得稅作出了嚴(yán)格的規(guī)定：“對(duì)出自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的計(jì)征”。

四、北京買二手房個(gè)稅怎么交？

買住宅、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房都需要交納個(gè)人所得稅，盡管按照規(guī)定，賣方應(yīng)交個(gè)人所得稅與增值稅，買方負(fù)責(zé)契稅，但是實(shí)際操作過程中，所有稅費(fèi)都是買方承擔(dān)。

北京購買二手房需交個(gè)稅情況如下：

北京二手房交易應(yīng)交個(gè)稅表

個(gè)人所得稅是二手房交易需交的重要稅種，目前，我國對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收個(gè)稅的優(yōu)惠政策只針對(duì)一種情形：滿五唯一，免征個(gè)人所得稅。

資料來源：

《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》

《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》

《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》

《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》

《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》