投資型光伏并網(wǎng)電站項(xiàng)目基本建設(shè)程序管理知識(shí)手冊(cè)①-前期篇

一 . 基本建設(shè)程序

基本建設(shè)程序，是指基本建設(shè)全過(guò)程中各階段及各項(xiàng)工作必須遵循的先后順序，這個(gè)次序是基本建設(shè)的客觀(guān)規(guī)律，自身內(nèi)在聯(lián)系特點(diǎn)，是我國(guó)國(guó)情，管理制度的反映。

1. 我國(guó)現(xiàn)行基本建設(shè)程序

   依次分為四個(gè)建設(shè)階段和十個(gè)建設(shè)程序：

   項(xiàng)目前期階段：①項(xiàng)目建議書(shū)，②選址意見(jiàn)書(shū)，③可行性研究報(bào)告,④初步設(shè)計(jì)和開(kāi)工報(bào)告。

建設(shè)準(zhǔn)備階段：⑤辦理施工圖設(shè)計(jì)，⑥辦理用地、報(bào)建、招標(biāo)

建設(shè)施工階段：⑦組織施工（含安全質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理）

竣工驗(yàn)收階段：⑧驗(yàn)收（含備案）；⑨資料歸檔；⑩產(chǎn)權(quán)登記

2.建設(shè)程序流程圖

二．項(xiàng)目前期階段

在建設(shè)前期階段，建設(shè)項(xiàng)目的行政管理的目的是項(xiàng)目決策，選址，計(jì)劃安排，審批初步設(shè)計(jì)，審批開(kāi)工。建設(shè)前期階段的主管部門(mén)是當(dāng)?shù)卣陌l(fā)改委。

1．項(xiàng)目預(yù)可研報(bào)告

對(duì)項(xiàng)目地形及屋頂資源，周邊環(huán)境條件（交通，物資采購(gòu)，市場(chǎng)的勞動(dòng)力，道路，水電）、電網(wǎng)結(jié)構(gòu)及年結(jié)構(gòu)及年負(fù)荷量、消耗符合能力、接入系統(tǒng)的電壓等級(jí)、接入間隔核實(shí)、送出線(xiàn)路長(zhǎng)度廊道的條件和當(dāng)?shù)仉娋W(wǎng)公司的政策進(jìn)行前期考察。

請(qǐng)具備電力設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位根據(jù)項(xiàng)目所在地的情況進(jìn)行概設(shè)計(jì)和計(jì)算主要輸出包括電站規(guī)?？偲矫娌贾迷O(shè)備選擇等方面的整體設(shè)計(jì)方案，有待進(jìn)一步深化設(shè)計(jì)，是下一步項(xiàng)目建議書(shū)，取得路條、項(xiàng)目規(guī)劃選址等審批的主要依據(jù)。

預(yù)可研報(bào)告主要包括以下內(nèi)容

（1） 對(duì)光伏電站的投資收益的分析：

上網(wǎng)電價(jià)：上網(wǎng)電價(jià)直接決定光伏電站營(yíng)業(yè)收入高低。目前國(guó)內(nèi)分布式光伏上網(wǎng)電價(jià)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每度0.42元，集中式光伏電站分三類(lèi)資源區(qū)，分別執(zhí)行每度0.9元，0.95元，1元的電價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

工程投資：電站維護(hù)成本很低，初始投資占總成本比例很高，目前工程投資基本上就是看項(xiàng)目規(guī)模大小。

日照時(shí)間：日照條件直接影響到發(fā)電量多少，從而決定收益大小

運(yùn)行年限：工程項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)年限越長(zhǎng)，整體投資收益越明顯，目前基本是按照25年工作年限來(lái)計(jì)算，衰減20%。

技術(shù)選擇：多晶硅，單晶硅，薄膜，固定，單軸，雙軸

政府政策：政府的稅收政策，土地政策，各地方的金融扶持，補(bǔ)貼政策至關(guān)重要。

送出條件：暢通的送出條件是確保發(fā)電量上網(wǎng)的必要條件。

（2） 光伏電站場(chǎng)址的選擇:

影響光伏并網(wǎng)電站場(chǎng)址的選擇要素

自然條件的選擇：太陽(yáng)輻射量

全國(guó)日照條件分布圖。

地理位置:項(xiàng)目的具體地理位置，場(chǎng)地是否“三通一平”（通水，通電，通路，場(chǎng)地平整）

交通條件：是否適宜大型機(jī)械車(chē)輛通行

水源：是否有相應(yīng)水源。

（3） 接入電網(wǎng)條件:

項(xiàng)目所在地的供電網(wǎng)絡(luò)和電能就地消納能力。與接入點(diǎn)的距離，輸電線(xiàn)路情況，接入點(diǎn)的出現(xiàn)間隔各級(jí)電壓合理輸送容量和送點(diǎn)距離

（4） 當(dāng)?shù)仉娏Πl(fā)展規(guī)劃

（5） 環(huán)境影響：

有無(wú)遮光的障礙物包括高大建筑物或場(chǎng)址內(nèi)有較多樹(shù)木，凍土層厚度，最大風(fēng)速，最大洪水位，有無(wú)鹽害，公害，自然災(zāi)害，冬天積雪，結(jié)冰，雷擊等災(zāi)害

（6） 土地性質(zhì)，狀況：必須是荒山，荒坡，屬于國(guó)未利用地，農(nóng)村或郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地，必須經(jīng)土地主管部門(mén)依法征用，轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。 項(xiàng)目用地是否在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)是否壓礦，壓文物。 項(xiàng)目地點(diǎn)地貌特征，地址情況。

（7） 當(dāng)?shù)亟ú?，物流，人力成本等?項(xiàng)目地點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況 基礎(chǔ)建材價(jià)格（水泥，沙子，鋼材等），物流情況及價(jià)格，人力成本。

（8） 土地，稅收，金融支持政策：土地出讓價(jià)格，稅收優(yōu)惠政策，主要是企業(yè)所得稅。金融扶持政策，是否有貼息，低利率貸款政策或其他項(xiàng)目融資政策。

2．項(xiàng)目建議書(shū)

“項(xiàng)目建議書(shū)“在整個(gè)基本建設(shè)程序中的意義：作為投資抉擇前，通過(guò)對(duì)擬建項(xiàng)目建設(shè)的必要性，條件可行性，利益的可能性的宏觀(guān)性初步分析和輪廓設(shè)想，向決策部門(mén)推薦一個(gè)具體項(xiàng)目，

“項(xiàng)目建議書(shū)“經(jīng)批準(zhǔn)后，即項(xiàng)目所在地發(fā)改委發(fā)給可開(kāi)展項(xiàng)目前期工作的聯(lián)系函，亦就是所說(shuō)的：”立了項(xiàng)“，但是項(xiàng)目建議書(shū)階段的”立項(xiàng)“，并不表明項(xiàng)目可以馬上建設(shè)，還需要開(kāi)展詳細(xì)的可行性研究。

（1） 項(xiàng)目建議書(shū)主要內(nèi)容

根據(jù)國(guó)家計(jì)委《關(guān)于簡(jiǎn)化基本建設(shè)項(xiàng)目審批手續(xù)的通知》，項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)應(yīng)包括以下內(nèi)容

建設(shè)項(xiàng)目提出的必要性和依據(jù)，

產(chǎn)品方案，擬建規(guī)模和建設(shè)地點(diǎn)的初步設(shè)想

資源情況，建設(shè)條件，協(xié)作關(guān)系

投資估算和資金籌措設(shè)想，

項(xiàng)目的進(jìn)度安排

經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，環(huán)境影響的評(píng)估

項(xiàng)目進(jìn)度安排

節(jié)能減排的作用

（2） 項(xiàng)目建議書(shū)的編制單位，采取委托或招標(biāo)的形式，應(yīng)具備相應(yīng)的設(shè)計(jì)資質(zhì)。（可行性研究報(bào)告，初步設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)相似）

（3） 項(xiàng)目建議書(shū)審批程序：

建設(shè)單位提出申請(qǐng)

當(dāng)?shù)匕l(fā)改委對(duì)申請(qǐng)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策和行政規(guī)定方面的審查，不符合者退回，符合者轉(zhuǎn)入技術(shù)性審查，

建設(shè)單位修改或補(bǔ)充有關(guān)資料后，當(dāng)?shù)匕l(fā)改委正式受理，并按照投資限額和審批權(quán)限，該轉(zhuǎn)報(bào)上級(jí)政府審批的，轉(zhuǎn)報(bào)上級(jí)審批，該由自行審批的，下發(fā)審批批文。

3. 光伏發(fā)電項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

為了規(guī)范光伏電站開(kāi)發(fā)建設(shè)管理，促進(jìn)光伏發(fā)電有序健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》和《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法》，國(guó)家能源局制定《太陽(yáng)能電站建設(shè)管理暫行辦法》，要求裝機(jī)容量大于5兆瓦且并網(wǎng)運(yùn)行的光伏電站，委托具備甲級(jí)工程咨詢(xún)資格的設(shè)計(jì)咨詢(xún)單位編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申請(qǐng)報(bào)告應(yīng)包括以下幾個(gè)內(nèi)容：

（1） 太陽(yáng)能資源測(cè)量與評(píng)估成果、工程地址勘查成果及工程建設(shè)條件；

（2） 項(xiàng)目建設(shè)的必要性，初步確定開(kāi)發(fā)任務(wù)，工程規(guī)模，設(shè)計(jì)方案和電網(wǎng)接入條件。

（3） 初擬建設(shè)用地的類(lèi)別，范圍，環(huán)境影響初步評(píng)價(jià)

（4） 初步的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析。

根據(jù)《太陽(yáng)能電站建設(shè)管理的暫行辦法》要求，光伏發(fā)電項(xiàng)目需要先審批項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，在進(jìn)行項(xiàng)目核準(zhǔn)立項(xiàng)。

4．建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)

“選址”工作的具體組織、承擔(dān)者是建設(shè)單位（業(yè)戶(hù)單位），審批主管部門(mén)是規(guī)劃行政主管部門(mén)，國(guó)土、環(huán)保部門(mén)也要參與有關(guān)管理工作。

建設(shè)項(xiàng)目必須是“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的”，才辦理選址意見(jiàn)書(shū)，規(guī)劃區(qū)外的可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立選址或按當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政主管部門(mén)要求辦理。

（1） 建設(shè)項(xiàng)目選址的依據(jù)原則

批準(zhǔn)的項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)

建設(shè)項(xiàng)目和城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)

建設(shè)項(xiàng)目和城市交通，通訊，電力，市政，防災(zāi)規(guī)劃的銜接的協(xié)調(diào)

建設(shè)項(xiàng)目配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的協(xié)調(diào)

建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物保護(hù)規(guī)劃的協(xié)調(diào)

（2） 設(shè)項(xiàng)目選址的方法和步驟

①. 利用項(xiàng)目申請(qǐng)表階段初步掌握的行業(yè)和地區(qū)規(guī)劃、資源、建設(shè)布局等情況，根據(jù)擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)和要求，通過(guò)系統(tǒng)、全面的比較分析，征求相關(guān)規(guī)劃、環(huán)保、土地部門(mén)、電力公司的意見(jiàn)后，確定項(xiàng)目地點(diǎn)，這一階段稱(chēng)為“定點(diǎn)”

②. 在確定的地點(diǎn)范圍內(nèi)，依據(jù)選址選擇，不但滿(mǎn)足使用者合適，符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及土地主管部門(mén)初步審查，而且對(duì)現(xiàn)場(chǎng)要通過(guò)深入勘察及鉆探，確定比較理想的具體地址，供決策拍板，這一階段稱(chēng)為“選址”

③. 在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)與相關(guān)管理部門(mén)、協(xié)作部門(mén)方面的交換意見(jiàn)，專(zhuān)家方面的評(píng)估，一般確定對(duì)一個(gè)地址進(jìn)行詳細(xì)技術(shù)資料（含氣象、地形、地貌、地址水文、水源、交通運(yùn)輸、通訊、生活條件、電力送出條件等）的整理、準(zhǔn)備。

④.向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)印發(fā)五百分之一或千分之一或更小比例的地形圖并提供項(xiàng)目選址內(nèi)外的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件資料，委托設(shè)計(jì)部門(mén)開(kāi)展建設(shè)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)

⑤. 持項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)的批文和以上準(zhǔn)備材料向土地、環(huán)保行政主管及電力公司正式申請(qǐng)選址的“用地預(yù)審報(bào)告”，“環(huán)境影響報(bào)告”、“并網(wǎng)接入承諾文件”

⑥. 將以上得到的政府批文、選址申請(qǐng)報(bào)告（含規(guī)劃設(shè)計(jì)、技術(shù)分析資料）報(bào)送規(guī)劃行政主管部門(mén)

⑦. 規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目選址進(jìn)行審查，直至選址能滿(mǎn)足各方面的規(guī)劃和協(xié)調(diào)后，核發(fā)“建設(shè)項(xiàng)目選址意向書(shū)”。

建設(shè)項(xiàng)目選址成功或完成的標(biāo)志是領(lǐng)取“建設(shè)項(xiàng)目選址意向書(shū)’’

（3） .用地預(yù)審報(bào)告

①建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審，是指國(guó)土資源管理部門(mén)在建設(shè)項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對(duì)建設(shè)項(xiàng)目涉及的土地利用事項(xiàng)進(jìn)行的審查

②預(yù)審審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)審批

③已批準(zhǔn)項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)的審批類(lèi)建筑項(xiàng)目與需備案的建筑項(xiàng)目申請(qǐng)用地預(yù)審的，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)表

建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審申請(qǐng)報(bào)告,內(nèi)容包括擬建項(xiàng)目的基本情況,擬選址占地情況,擬用面積確定的依據(jù)和適用建設(shè)用地指標(biāo)情況,耕地初步方案,征地補(bǔ)償費(fèi)用和礦山項(xiàng)目復(fù)墾資金的擬安排情況等。

項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)批復(fù)文件或者項(xiàng)目備案批準(zhǔn)文件。

單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目擬選址位于地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃確定的地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)域內(nèi)的，提交地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告；

單獨(dú)選址建設(shè)項(xiàng)目所在區(qū)域的國(guó)土資源管理部門(mén)出具是否壓覆重要礦產(chǎn)資源的證明材料。

直接接審批可行性研究報(bào)告的審批類(lèi)建筑項(xiàng)目與需核準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，申請(qǐng)用地評(píng)審的不提交Ⅲ. Ⅳ. Ⅴ.項(xiàng)材料。但是項(xiàng)目單位應(yīng)當(dāng)在用地預(yù)審?fù)瓿珊?，申?qǐng)用地審批前，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，辦理地址災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估與礦產(chǎn)資源壓覆情況證明等手續(xù)。

5. 環(huán)境影響報(bào)告

（1） 填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)申請(qǐng)表，報(bào)環(huán)保部門(mén)審批

（2） 環(huán)保部門(mén)根據(jù)項(xiàng)目行業(yè)性質(zhì)，投資額度，批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目作“環(huán)境影響評(píng)價(jià)表”或“環(huán)境影響評(píng)估書(shū)’’,

（3） 委托具備由國(guó)家環(huán)保行政主管部門(mén)認(rèn)定設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位負(fù)責(zé)編制“環(huán)境影響評(píng)價(jià)表”或者“環(huán)境影響報(bào)告書(shū)“

（4） 環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的內(nèi)容包括：

項(xiàng)目建設(shè)概況

建設(shè)項(xiàng)目周邊環(huán)境現(xiàn)狀

建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境可能造成的影響分析和預(yù)測(cè)

環(huán)境保護(hù)措施及其經(jīng)濟(jì)、技術(shù)論證；

環(huán)境影響經(jīng)濟(jì)損益分析

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施環(huán)境檢測(cè)的建議

影響環(huán)境評(píng)價(jià)結(jié)論，應(yīng)由國(guó)家環(huán)保行政主管部門(mén)認(rèn)定的評(píng)價(jià)單位進(jìn)行評(píng)價(jià)（一般認(rèn)為環(huán)保行政主管部門(mén)下屬的評(píng)價(jià)評(píng)估中心）

6．并網(wǎng)接入承諾文件

(1).委托具備由國(guó)家發(fā)改委認(rèn)定的設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位編制并網(wǎng)接入技術(shù)咨詢(xún)報(bào)告。

(2).報(bào)電力公司規(guī)劃部門(mén)審批，審批權(quán)限實(shí)行分級(jí)審批。

7．可行性研究報(bào)告

“可行性研究報(bào)告”階段是我國(guó)現(xiàn)行基本建設(shè)程序繼“選址”之后的第三階段?？尚行匝芯繄?bào)告的主要作用是國(guó)家依據(jù)五年計(jì)劃的安排，通過(guò)最終決策，作為正式確定建設(shè)項(xiàng)目的依據(jù)。此時(shí)的“確定”不僅是對(duì)“項(xiàng)目建議書(shū)”階段的項(xiàng)目進(jìn)一步的肯定，更主要是對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、工程、經(jīng)濟(jì)、外部協(xié)作等基本輪廓方面的認(rèn)可。

（1） 可行性研究報(bào)告的編制內(nèi)容

光伏電站項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制主要包括以下內(nèi)容

概述：介紹項(xiàng)目概況，建設(shè)項(xiàng)目的必要性和意義及項(xiàng)目單位介紹；開(kāi)展可行性研究的依據(jù)和范圍。

太陽(yáng)能資源和氣象地理?xiàng)l件：介紹項(xiàng)目所在地太陽(yáng)能資源情況及氣象地理?xiàng)l件。

電力系統(tǒng)概述：項(xiàng)目所在地的電源、電網(wǎng)情況，電網(wǎng)負(fù)荷和電網(wǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀，主要包括電力負(fù)荷預(yù)測(cè)、電力發(fā)展規(guī)劃及電力營(yíng)銷(xiāo)情況。

工程建設(shè)方案和發(fā)電量測(cè)算

工程建設(shè)條件、材料供應(yīng)： 闡述項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)的工程建設(shè)條件，包括基礎(chǔ)配套設(shè)施、水泥、商混及人力成本情況、道路交通情況、動(dòng)力供應(yīng)、水源情況。

工程設(shè)想 ： 闡述項(xiàng)目總體規(guī)劃，項(xiàng)目總平面布置，明確項(xiàng)目主要設(shè)備選型，針對(duì)項(xiàng)目供排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電氣部分（含直流、交流部分）、土建及安裝設(shè)計(jì)部分進(jìn)行分項(xiàng)設(shè)計(jì)。

機(jī)構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)定員及人員培訓(xùn)：介紹項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)置、生產(chǎn)定員情況，及日常人員培訓(xùn)方案。

環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全：環(huán)境保護(hù)以建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)為準(zhǔn)，勞動(dòng)安全包括項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)行中的安全隱患及預(yù)防措施。

節(jié)約和合理利用能源：闡述項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中，如何節(jié)約，減少能源浪費(fèi)及采取的節(jié)能措施。

項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃進(jìn)度和工程管理：本部分就項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度做出計(jì)劃安排，明確工程施工管理措施。

投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：項(xiàng)目總投資及資金籌措方式；資金使用計(jì)劃；計(jì)算運(yùn)營(yíng)成本、銷(xiāo)售收入、利潤(rùn)及稅收，核定項(xiàng)目投資回收期及財(cái)務(wù)收益評(píng)價(jià)；不確定分析

結(jié)論和建議

有關(guān)證明材料

（2） 可行性研究報(bào)告的審批

可行性研究報(bào)告的審批報(bào)送材料包括：

①項(xiàng)目建議書(shū)批文；

②當(dāng)?shù)仨?xiàng)目預(yù)審報(bào)告、項(xiàng)目選址意向書(shū)、環(huán)境影響報(bào)告書(shū)、資金證明、并網(wǎng)接入承諾函、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

③編制的可行性研究報(bào)告

④項(xiàng)目單位項(xiàng)目送審報(bào)告（紅頭文件）

（3） 太陽(yáng)能光伏發(fā)電項(xiàng)目核準(zhǔn)立項(xiàng)

根據(jù)《太陽(yáng)能電站建設(shè)管理暫行辦法》，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告獲得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)權(quán)，須再通過(guò)核準(zhǔn)批復(fù)后方可開(kāi)工建設(shè)。

項(xiàng)目所在?。▍^(qū)、市）能源主管部門(mén)負(fù)責(zé)太陽(yáng)能電站項(xiàng)目的核準(zhǔn)，報(bào)國(guó)家能源主管部門(mén)備案。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約、集約和合理利用土地資源的原則，按照有關(guān)法律法規(guī)與技術(shù)規(guī)定要求落實(shí)建設(shè)方案和建設(shè)條件，編寫(xiě)項(xiàng)目核準(zhǔn)申請(qǐng)報(bào)告，辦理項(xiàng)目核準(zhǔn)所需的支持性文件，并與當(dāng)?shù)厥〖?jí)電力公司簽訂并網(wǎng)和購(gòu)售電協(xié)議。

太陽(yáng)能電站項(xiàng)目核準(zhǔn)報(bào)告應(yīng)達(dá)到可行性研究相關(guān)技術(shù)規(guī)定的深度要求，并附有下列文件：

①項(xiàng)目列入全國(guó)或地方規(guī)劃及年度開(kāi)發(fā)方案的依據(jù)文件；

②項(xiàng)目開(kāi)發(fā)授權(quán)文件，或項(xiàng)目特許權(quán)協(xié)議；

③項(xiàng)目可行性研究報(bào)告及其技術(shù)審查意見(jiàn)；

④項(xiàng)目用地預(yù)審文件和環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告批復(fù)文件；

⑤項(xiàng)目接入電網(wǎng)的并網(wǎng)和購(gòu)售電協(xié)議；

⑥金融機(jī)構(gòu)同意給予項(xiàng)目貸款等融資承諾文件；

⑦根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)應(yīng)提交的其他文件。

三 . 項(xiàng)目設(shè)計(jì)和審批階段

1.初步設(shè)計(jì)與開(kāi)工報(bào)告

（1）初步設(shè)計(jì)

“初步設(shè)計(jì)”的程序作用主要是通過(guò)初步設(shè)計(jì)及其概算書(shū)控制項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和投資規(guī)模，以便實(shí)現(xiàn)控制規(guī)模、核準(zhǔn)年度投資計(jì)劃。

初步設(shè)計(jì)由發(fā)改委審批，是便于掌握和調(diào)控全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模和投資方向（適用于投資額大、牽涉面廣、有關(guān)國(guó)計(jì)民生社會(huì)大局的項(xiàng)目）。

初步設(shè)計(jì)由建設(shè)行政部門(mén)組織或參加審批，是便于協(xié)調(diào)建設(shè)合作、處理技術(shù)矛盾、總結(jié)發(fā)展建設(shè)科技、提高建設(shè)效益。

不需國(guó)家通過(guò)審批初步設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制其投資規(guī)模的項(xiàng)目，其初步設(shè)計(jì)一般由建設(shè)行政主管部門(mén)審批。

（2）開(kāi)工報(bào)告

1997年3月13日國(guó)家計(jì)委《關(guān)于基本建設(shè)大中型項(xiàng)目開(kāi)工條件的規(guī)定》明確了開(kāi)工條件：項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)理和管理機(jī)構(gòu)成員已經(jīng)到位、總概算已批復(fù)、資金已落實(shí)、施工組織設(shè)計(jì)大綱已編制完成、施工單位和監(jiān)理單位通過(guò)招標(biāo)選定、施工圖紙可以滿(mǎn)足施工需要、項(xiàng)目征地拆遷和施工場(chǎng)地“三通一平”工作已完成，主要設(shè)備和材料已訂貨。并指明了規(guī)定嚴(yán)格的開(kāi)工條件，目的是為了進(jìn)一步加強(qiáng)基本建設(shè)大中型項(xiàng)目開(kāi)工管理，保證工程建設(shè)質(zhì)量和工期，控制工程造價(jià)，提高投資效益。

然而1992年7月23日國(guó)務(wù)院發(fā)布的《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》第十三條規(guī)定：企業(yè)遵照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)、地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，以留用資金和自行籌措的資金從事生產(chǎn)性建設(shè)、經(jīng)土地管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護(hù)部門(mén)依法辦理有關(guān)手續(xù)后，企業(yè)自主決定開(kāi)工。

上述條款的規(guī)定，給各地企業(yè)大量規(guī)模不大的自籌資金建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工審批，帶來(lái)很大的方便。但其中的“自主決定開(kāi)工”只是在此階段工作中不再向發(fā)改委申報(bào)“開(kāi)工報(bào)告”，發(fā)改委因?yàn)樵凇傲㈨?xiàng)”時(shí)展開(kāi)了有關(guān)工作，故此時(shí)也就不再對(duì)開(kāi)工條件、資金準(zhǔn)備與來(lái)源、投資額度和建設(shè)規(guī)模進(jìn)行審查。然而土地管理、規(guī)劃報(bào)建、環(huán)保審查、建設(shè)施工手續(xù)照樣要依法依規(guī)辦理。

2. 建設(shè)用地的管理

項(xiàng)目用地辦理早在“項(xiàng)目前期”的第二階段即“選址”階段就開(kāi)始進(jìn)行了，只是進(jìn)行建設(shè)地址的選擇與確定，辦理土地的合法手續(xù)還沒(méi)有開(kāi)始。而要完成全部合法用地手續(xù)的辦理，直至拿到“土地使用證”，是一套程序連貫而且比較復(fù)雜、耗時(shí)較長(zhǎng)的工作。

（1）用地屬類(lèi):

任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)（除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與鄉(xiāng)村公共公益設(shè)施、建設(shè)村民住宅除外），需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。

如要使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村或郊區(qū)農(nóng)民的集體所有土地，必須首先經(jīng)土地主管部門(mén)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地方可申請(qǐng)使用。

（2）用地選擇范圍:

具體建設(shè)項(xiàng)目需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地。

城市規(guī)劃區(qū)范圍是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域范圍內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。

《中華人民共和國(guó)土地法》第二十二條規(guī)定，城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)與土地利用總體規(guī)劃相銜接，城市總體規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不超過(guò)土地總體利用規(guī)劃缺的的城市建設(shè)用地規(guī)模。《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五條也規(guī)定城市總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)和土地利用總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)。由此可見(jiàn)，在這相關(guān)的兩部法律中，對(duì)城市建設(shè)用地區(qū)域、范圍的規(guī)定是互相映印和一致的。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的項(xiàng)目建設(shè)用地可進(jìn)行單獨(dú)選址。

（3）用地取得方式和土地的市場(chǎng)行為

Ⅰ、有償使用的方式

建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以有償使用的方式取得。有償使用的方式主要包括：

①?lài)?guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)?/span>

②國(guó)有土地租賃；

③國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵竾?guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的形式主要包括拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議出讓三種。

土地使用權(quán)出讓行為，屬于土地的一級(jí)市場(chǎng)，賣(mài)主完全是國(guó)家，而土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租行為，屬于土地的二級(jí)市場(chǎng)。

土地使用權(quán)抵押，是指從國(guó)家一級(jí)市場(chǎng)出讓得到后的土地，原使用權(quán)人以自己享有的土地使用權(quán)向債權(quán)人作為履行債務(wù)的擔(dān)保和抵償。

國(guó)有土地租賃，則是指國(guó)家以土地所有者的身份直接將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出租給土地承租者使用，由承租者向國(guó)家以每一約定期繳納租金的土地有償使用方式；

國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股，國(guó)有土地用地單位在與國(guó)內(nèi)股份制企業(yè)合作、與國(guó)外企業(yè)合資或者合作中較普遍采用。

Ⅱ、劃撥形式

土地使用權(quán)劃撥，是指土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上的人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥形式取得：

①?lài)?guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地和公益事業(yè)用地；

③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)實(shí)施用地；

④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)化的程度提高，采用行政劃撥的方式取得用地的建設(shè)項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越少。

對(duì)于以上各方式取得的土地，需要明確：

其一，法規(guī)規(guī)定國(guó)家實(shí)行的是土地所有權(quán)與使用權(quán)分離原則，不管何種方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，該幅土地的所有權(quán)仍然屬于國(guó)家。

其二，使用土地的地下資源、埋藏物、和市政公用設(shè)施仍然是國(guó)家公有的。

III.國(guó)家建設(shè)用地制度圖解和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

附：《江蘇省征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)》

對(duì)于江蘇省征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定如下：第二十六條征用土地按照以下標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償：　　

(一)土地補(bǔ)償費(fèi)　　

1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年產(chǎn)值的八至十倍計(jì)算;

2、征用精養(yǎng)魚(yú)池的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的十至十二倍計(jì)算，征用其他養(yǎng)殖水面的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的四至八倍計(jì)算;

3、征用果園或者其他經(jīng)濟(jì)林地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的八至十二倍計(jì)算;

4、征用其他農(nóng)用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍計(jì)算;

5、征用未利用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的三至五倍計(jì)算;

6、征用農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍計(jì)算。　　

(二)安置補(bǔ)助費(fèi)　　

1、征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按征用耕地的面積計(jì)算。征地前被征地單位農(nóng)業(yè)人口人均耕地十五分之一公頃以上的，安置補(bǔ)助費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的五倍;人均耕地不足十五分之一公頃的，從六倍起算，人均耕地每減少一百五十分之一公頃，安置補(bǔ)助費(fèi)相應(yīng)增加一倍，但最高不得超過(guò)該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍;

2、征用其他農(nóng)用地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照該土地的土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十計(jì)算;

3、征用未利用地和農(nóng)民集體所有的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的，不支付安置補(bǔ)助費(fèi)?！　?/span>

(三)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)　　

1、房屋及其他建筑物、構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)，按照重置價(jià)格結(jié)合成新確定;

2、農(nóng)田水利工程設(shè)施、人工養(yǎng)殖場(chǎng)和電力、廣播、通訊設(shè)施等附著物，按照等效替代的原則付給遷移費(fèi)或者補(bǔ)償費(fèi);

3、青苗補(bǔ)償費(fèi)一般按一季的產(chǎn)值計(jì)算，能如期收獲的不予補(bǔ)償。可以移植的苗木、花草以及多年生經(jīng)濟(jì)林木等，支付移植費(fèi);不能移植的，給予合理補(bǔ)償或者作價(jià)收購(gòu)?！　?/span>

前款規(guī)定的耕地前三年平均年產(chǎn)值每公頃低于一萬(wàn)八千元的，按一萬(wàn)八千元計(jì)算?！　?/span>

土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由設(shè)區(qū)的市人民政府確定，并報(bào)省人民政府備案?！　?/span>

第二十七條土地補(bǔ)償費(fèi)支付給行使土地所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。但被征用的屬農(nóng)民承包經(jīng)營(yíng)的土地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織又未能調(diào)整其他數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)耐恋亟o農(nóng)民繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)支付給被征地農(nóng)民;農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有條件將土地補(bǔ)償費(fèi)用于發(fā)展生產(chǎn)、解決農(nóng)民生活出路的，可以在取得被征地農(nóng)民同意后，統(tǒng)一安排使用?！　?/span>

需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織;不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被安置人員或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用?！　?/span>

第二十八條經(jīng)批準(zhǔn)占用國(guó)有農(nóng)用地，導(dǎo)致原使用單位受到損失的，可以按不高于征用農(nóng)民集體所有同類(lèi)土地的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償　

（4）用地功能和用地條件的確定

出讓地塊簽訂出讓合同時(shí)，要具有主管部門(mén)核發(fā)的用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中明確了地塊的面積、使用性質(zhì)等用地功能和條件。出讓合同連同它的附設(shè)用地功能和用地條件不因土地使用者及其要求的改變而改變。

確需要改變?cè)摲恋亟ㄔO(shè)用途的，法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。其中在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)同意。具體操作還需重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗且罁?jù)土地使用功能的潛在價(jià)值確定的。

（5）用地期限

土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

①居住用地70年；

②工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，綜合類(lèi)用地或者其他用地50年；

③商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年。

劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。

（6）建設(shè)用地的審批

根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)國(guó)土資源部關(guān)于《報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地審查辦法》的規(guī)定，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的審批管理，基本上可以歸納為按照土地利用總體規(guī)劃“范圍以?xún)?nèi)”和“范圍以外”兩個(gè)概念對(duì)待。

但無(wú)論是土地利用總體規(guī)劃以?xún)?nèi)，還是土地利用總體規(guī)劃以外，國(guó)家審批建設(shè)用地不僅要審批建設(shè)用地的用途和面積規(guī)模，還要關(guān)聯(lián)審查農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

這些關(guān)聯(lián)審查方案，對(duì)于在批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)的用地申請(qǐng)者，是不相關(guān)系的。

市、縣人民政府的審批權(quán)限

申請(qǐng)用地控制在土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，可以直接向當(dāng)?shù)氐氖?、縣人民政府審批。

省級(jí)人民政府的審批權(quán)限

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外單獨(dú)選址的建設(shè)項(xiàng)目使用土地，其用地辦法：

Ⅰ、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)，填寫(xiě)《用地申請(qǐng)表》，并附具以下材料：

①企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明；

②項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

③土地行政主管部門(mén)出具的建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審報(bào)告；

④初步設(shè)計(jì)或者其他有關(guān)批準(zhǔn)文件；

⑤建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖；

⑥占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案；

⑦建設(shè)項(xiàng)目位于地質(zhì)災(zāi)害多發(fā)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估報(bào)告。

Ⅱ、市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)對(duì)材料齊全、符合條件的建設(shè)用地申請(qǐng)，應(yīng)當(dāng)受理，并在收到申請(qǐng)30日內(nèi)擬定農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案，經(jīng)同級(jí)人民政府審核后，報(bào)上一級(jí)人民政府行政主管部門(mén)審查，逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。

報(bào)國(guó)務(wù)院審批的建設(shè)土地

報(bào)國(guó)務(wù)院審批的建設(shè)土地審查范圍包括：

①?lài)?guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目；

②國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)和國(guó)家計(jì)劃單列企業(yè)批準(zhǔn)的道路、管線(xiàn)工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目；

③省、自治區(qū)、直轄市人民政府的道路、管線(xiàn)工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；

④基本農(nóng)田；

⑤基本農(nóng)田以外超過(guò)二十五公頃的；

⑥其他土地超過(guò)七十公頃的；

⑦國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目；

⑧軍事設(shè)施；

⑨跨省、自治區(qū)、直轄市行政區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目；

⑩國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他建設(shè)項(xiàng)目。

審查程序規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門(mén)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，擬定建設(shè)用地請(qǐng)示，并附具市、縣人民政府?dāng)M定的農(nóng)地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案和供地方案的書(shū)面審查意見(jiàn)，報(bào)告省人民政府同意后，由省人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院，同時(shí)抄報(bào)國(guó)土資源部。

（7）出讓與轉(zhuǎn)讓用地

I.出讓用地的規(guī)劃辦理

①?lài)?guó)家建設(shè)部發(fā)布的《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理辦法》第四條指明：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合。該條款杜絕了沒(méi)有具體建設(shè)項(xiàng)目、炒賣(mài)土地的不法行為，這就要求建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)前，項(xiàng)目必須獲得立項(xiàng)、批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告和初步設(shè)計(jì)。

②該規(guī)劃辦法的第五條規(guī)定：出讓城市國(guó)有土地使用權(quán)，出讓前必須應(yīng)當(dāng)制定控制性詳細(xì)規(guī)劃。出讓地塊，必須具有城市規(guī)劃行政主管部門(mén)提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。

控制性詳細(xì)規(guī)劃是包含有規(guī)劃文本與圖紙、一般由當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門(mén)委托有資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院做出，由規(guī)劃性質(zhì)部門(mén)統(tǒng)一審定執(zhí)行的，而規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖，則向當(dāng)?shù)匾?guī)劃行政規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)，作為該地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)控制開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的依據(jù)。是出讓合同的重要附件。

③《中華人民共和國(guó)土地法》第二十二條規(guī)定，城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)用地規(guī)劃審查時(shí)，根據(jù)核準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃行政主管部門(mén)按照國(guó)家頒布的統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算和控制出讓用地規(guī)模，體現(xiàn)合理利用土地的原則，杜絕囤積土地的不法行為。

II.出讓用地的合同

土地出讓權(quán)出讓必須簽訂出讓合同。一級(jí)土地市場(chǎng)，土地出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂；二級(jí)市場(chǎng)，根據(jù)《合同法》準(zhǔn)則，同樣簽署合同。

一般的市、縣人民政府土地管理部門(mén)都備有標(biāo)準(zhǔn)格式化國(guó)有土地合同文本，主要包括以下內(nèi)容;

①合同當(dāng)事人。甲方是土地出讓者，即市、縣人民政府土地管理部門(mén)，乙方是土地使用者。

②合同目的。指出出讓國(guó)有土地面積、地點(diǎn)、四至界線(xiàn)。

③出讓年限。不超過(guò)法定最高年限，并寫(xiě)明起止日期。

④土地使用條件和開(kāi)發(fā)期限。土地使用條件即指包含有規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在內(nèi)的格式化文書(shū)作附件，并附有控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙；開(kāi)發(fā)期限規(guī)定乙方在取得土地后一定時(shí)限內(nèi)開(kāi)發(fā)利用土地，以防閑置土地。

⑤土地出讓金金額、交付方式、交付期限、延遲交付制約辦法。

⑥國(guó)有土地使用權(quán)取得時(shí)間、國(guó)有土地使用證核發(fā)條件、時(shí)間。

⑦違約處理和合同變更處理辦法。

⑧合同爭(zhēng)議解決的方式和合同解除處理辦法。

⑨一般法律規(guī)定闡述和其他條款。比如地下歸屬物、土地續(xù)期、土地收回及其他合擬問(wèn)題。

⑩合同生效辦法、法人單位蓋章、簽名、簽訂年月日。

III.出讓用地的協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十三條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)三種方式。

IV.出讓用地的程序

①持用地預(yù)審報(bào)告、選址意向書(shū)、可行性研究報(bào)告批文向土地行政主管部門(mén)提出用地申請(qǐng)；

②土地行政主管部門(mén)根據(jù)用地性質(zhì)、規(guī)模和其他情況，對(duì)用地申請(qǐng)進(jìn)行審查，確定供地方案，報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，需要上級(jí)政府批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)；

③以確定的有償出讓方式取得土地使用權(quán)的，憑有關(guān)用地批文向規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)后，再與土地行政主管部門(mén)簽訂土地出讓合同；

④持選址意見(jiàn)書(shū)、土地出讓合同（包含規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖），向規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

⑤市、縣人民政府向建設(shè)單位頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)；

⑥持建設(shè)用地規(guī)劃許可證向土地行政主管部門(mén)申請(qǐng)進(jìn)行土地登記、核發(fā)國(guó)有土地使用證件。

V.辦理供地手續(xù)主要提交的材料

辦理供地手續(xù)主要提交的材料包括（共11項(xiàng)）：建設(shè)項(xiàng)目用地申請(qǐng)；建設(shè)項(xiàng)目用地批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 企業(yè)有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人身份證復(fù)印件及法人證明；征地協(xié)議； 安置補(bǔ)償?shù)轿磺闆r證明； 評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒副恚ǔ鲎尫绞剑?勘測(cè)定界圖和勘測(cè)定界報(bào)告書(shū)（報(bào)國(guó)務(wù)院審批建設(shè)項(xiàng)目需要勘查定界報(bào)告書(shū)）；建設(shè)項(xiàng)目總平面布置圖； 宗地界址圖 ；征用批復(fù)文件。

VI.辦理土地登記主要提交的材料

辦理土地登記主要提交的材料包括（共12項(xiàng)）： 土地登記審批表； 土地登記申請(qǐng)表；地籍調(diào)查表； 土地權(quán)屬來(lái)源證明（供地文件）；地上建筑物等附著物權(quán)屬證明； 土地登記法人代表身份證明、委托書(shū)；地籍調(diào)查法人代表身份證明、委托書(shū)； 企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；土地出讓金發(fā)票； 契稅、耕地占用稅完稅證明；土地登記公告情況； 宗地圖、地籍圖。

VII.轉(zhuǎn)讓用地及轉(zhuǎn)讓用地程序

城市建設(shè)用地，除了由國(guó)家出讓用地以外，還可以由擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓土地，主要在二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓者必須首先獲得該幅土地的使用權(quán)。這是轉(zhuǎn)讓土地的法律前提，其次按照出讓合同規(guī)定投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格合理。

轉(zhuǎn)讓用地主要程序：

①協(xié)議。在土地轉(zhuǎn)讓人于土地接受者之間進(jìn)行，在法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，擬寫(xiě)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)；

②申請(qǐng)。由上述任何一方持轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)和申請(qǐng)報(bào)告，向土地原出讓人（即所在土地行政主管部門(mén)）提出出讓申請(qǐng)。采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，先由土地轉(zhuǎn)讓人向出讓人提出招標(biāo)、拍賣(mài)申請(qǐng)；

③批準(zhǔn)。由出讓人審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)及其中載明事項(xiàng)并進(jìn)行必要的調(diào)查、核實(shí)。符合有關(guān)法律法規(guī)的，經(jīng)批準(zhǔn)可轉(zhuǎn)讓。申請(qǐng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)方可進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)；

④簽約。由土地轉(zhuǎn)讓人與土地接受者通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣(mài)方式確定轉(zhuǎn)讓土地后，按照法律法規(guī)訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，使用年限為土地權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

⑤土地新使用者持原出讓合同及其附具的土地開(kāi)發(fā)條件和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、訂立的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向規(guī)劃行政主管部門(mén)登記，以明確新的規(guī)劃落實(shí)責(zé)任人；

⑥持出讓人批準(zhǔn)的轉(zhuǎn)讓文件，訂立的土地轉(zhuǎn)讓合同，向土地行政主管辦理登記、過(guò)戶(hù)手續(xù)。

（8）建設(shè)用地規(guī)劃許可證

（9）國(guó)有土地使用證

3. 建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)

在建設(shè)前期工作中，“選址”和“初步設(shè)計(jì)與開(kāi)工報(bào)告”階段已經(jīng)涉及了基本建設(shè)程序中的設(shè)計(jì)問(wèn)題，“選址”階段涉及的是建設(shè)項(xiàng)目的粗略規(guī)劃設(shè)計(jì)，“初步設(shè)計(jì)與開(kāi)工報(bào)告”階段涉及的投資計(jì)劃管理問(wèn)題。該部分主要講述建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)各個(gè)階段的運(yùn)作、管理及審查問(wèn)題。

綜合法規(guī)與設(shè)計(jì)實(shí)踐情況，我國(guó)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件編制劃分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)應(yīng)在報(bào)批“可行性研究報(bào)告”前完成；初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)應(yīng)在報(bào)批年度計(jì)劃前完成；施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)應(yīng)在申領(lǐng)施工許可證前完成。

這三個(gè)階段設(shè)計(jì)對(duì)大中規(guī)模、技術(shù)較為復(fù)雜、協(xié)作單位較多的建設(shè)項(xiàng)目而言，針對(duì)規(guī)模不大、技術(shù)不復(fù)雜的中小建設(shè)項(xiàng)目，一般無(wú)需進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，只有方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。

（1）勘查與設(shè)計(jì)的關(guān)系

基本建設(shè)程序經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的是“先勘查、后設(shè)計(jì)、再施工”。對(duì)于管理方面，我國(guó)很多法規(guī)條款將勘查、設(shè)計(jì)放在一起，加以共同的捆綁約束；但是在技術(shù)方面，勘查與設(shè)計(jì)屬于不同的行業(yè)。

工程設(shè)計(jì)是指依據(jù)工程建設(shè)目標(biāo)，運(yùn)用工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)建設(shè)工程的工藝、土木、建筑、公用、環(huán)境等系統(tǒng)進(jìn)行綜合策劃、論證，編制建設(shè)所需要的設(shè)計(jì)文件及其相關(guān)的活動(dòng)。

勘查是指依據(jù)工程建設(shè)目標(biāo)，通過(guò)對(duì)地形、地質(zhì)、水文、等要素進(jìn)行測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合分析評(píng)定，查明建設(shè)場(chǎng)地和有關(guān)范圍內(nèi)的地質(zhì)地理環(huán)境特征，提高建設(shè)所需要的勘查成果資料及相關(guān)活動(dòng)。

（2）設(shè)計(jì)與建設(shè)投資控制

建設(shè)項(xiàng)目的投資控制，依賴(lài)于設(shè)計(jì)各個(gè)階段相應(yīng)的工程建設(shè)投資估算、概算、預(yù)算。

①估算

投資估算的作用是項(xiàng)目主管部門(mén)審批項(xiàng)目的依據(jù)，對(duì)之后的投資概算起控制作用，工程設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)，是優(yōu)選設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案的依據(jù)之一。投資估算是根據(jù)設(shè)計(jì)方案的規(guī)模、功能能量乘以單元指標(biāo)或單位工程指標(biāo)編制的。誤差在10%至30%之間。

②概算

概算是指在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)初步設(shè)計(jì)資料，計(jì)算出工程量與機(jī)械人工工作量，乘以材料價(jià)格和預(yù)算定額，從而對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行總的概略計(jì)算。設(shè)計(jì)概算分為三級(jí)概算：建設(shè)項(xiàng)目總概算、單項(xiàng)工程綜合概算、單位工程綜合概算。與投資估算比較，一般相差10%以上。

設(shè)計(jì)概算是實(shí)施項(xiàng)目投資包干、考核設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)合理性和控制施工圖預(yù)算的依據(jù)。

③預(yù)算

施工圖預(yù)算是確定土建與安裝工程預(yù)算造價(jià)的文件。是在施工圖設(shè)計(jì)完成之后，以施工圖為依據(jù)，根據(jù)預(yù)算定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及地區(qū)仍、材料、機(jī)械臺(tái)班的預(yù)算價(jià)格進(jìn)行編制的。

施工預(yù)算必須控制在初步設(shè)計(jì)的概算之內(nèi)。

施工圖預(yù)算的作用是落實(shí)和調(diào)整年度計(jì)劃的依據(jù)，是建設(shè)單位和施工單位簽訂工程承包合同的依據(jù)，是辦理財(cái)政撥款、工程貸款、工程結(jié)算的依據(jù)。

方案階段，對(duì)應(yīng)的是投資估算；初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)應(yīng)的是概算；施工圖完成后，對(duì)應(yīng)的是施工圖預(yù)算。

4. 初步設(shè)計(jì)

初步設(shè)計(jì)，對(duì)于設(shè)計(jì)人員來(lái)說(shuō)，一個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)進(jìn)行到這個(gè)階段，已經(jīng)不是什么“初步”程度，自接受委托合同到方案設(shè)計(jì)審批及可行性分析，經(jīng)歷了多少反反復(fù)復(fù)的修改和評(píng)審，對(duì)于方案來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是“成熟設(shè)計(jì)”了，稱(chēng)之為初步設(shè)計(jì)，是相對(duì)于施工圖的最終設(shè)計(jì)而言。

（1）初步設(shè)計(jì)目的

①以項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)模來(lái)確定項(xiàng)目的投資規(guī)模；

②施工招標(biāo)要以初步設(shè)計(jì)配套的概算作為招標(biāo)標(biāo)底（這時(shí)設(shè)計(jì)單位和有關(guān)人員依法做好技術(shù)保密）；

③編制施工招標(biāo)文件、主要設(shè)備材料訂貨和編制施工圖設(shè)計(jì)文件的需求，主要設(shè)備、材料訂貨也要以初步設(shè)計(jì)文件列出的清單為依據(jù)簽訂合同；

④對(duì)于大型、復(fù)雜的建設(shè)項(xiàng)目，一定要經(jīng)過(guò)初步設(shè)計(jì)階段，由各工種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員對(duì)技術(shù)問(wèn)題做詳細(xì)的設(shè)計(jì)和安排，確保施工圖編制順利進(jìn)行。

5. 施工圖設(shè)計(jì)

編制施工圖設(shè)計(jì)文件，應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足設(shè)備材料采購(gòu)、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備制作和施工需要。這是施工圖設(shè)計(jì)的三大目的。

施工圖設(shè)計(jì)要以批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)為依據(jù)。

（1）施工圖設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備

施工圖設(shè)計(jì)，是工程的最終設(shè)計(jì)。該階段設(shè)計(jì)的每一細(xì)節(jié)，都將真實(shí)地體現(xiàn)出來(lái)，使用需謹(jǐn)慎對(duì)待，認(rèn)真準(zhǔn)備。

①初步設(shè)計(jì)批文；

對(duì)于國(guó)家投資的工程，初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件意味著建設(shè)投資已列入年度計(jì)劃，資金已落實(shí)；對(duì)于企業(yè)投資項(xiàng)目，意味著建設(shè)協(xié)作和技術(shù)難題均已落實(shí)。

②地質(zhì)鉆探資料和設(shè)計(jì)要求的提供和補(bǔ)充；

③設(shè)計(jì)合同、出圖日期的協(xié)定；

④設(shè)計(jì)人員的配備、設(shè)備、場(chǎng)地和其他條件；

⑤設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、技術(shù)資料的齊備。

（2）施工圖設(shè)計(jì)的特點(diǎn)

①準(zhǔn)確性

施工圖設(shè)計(jì)，是作為施工的依據(jù)，準(zhǔn)確性是首要要求。保證段是“計(jì)算”。

②詳細(xì)性

施工圖設(shè)計(jì)，是將設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)思路反映到圖紙上，立足于設(shè)計(jì)人員不在施工現(xiàn)場(chǎng)的情況下，由另一批技術(shù)人員通過(guò)識(shí)讀圖紙，能完全、準(zhǔn)確地明了設(shè)計(jì)意圖，并按圖施工制作。圖紙的詳細(xì)性是保證圖紙準(zhǔn)確的手段。

③對(duì)應(yīng)性

④統(tǒng)一性

（3）施工圖設(shè)計(jì)深度（省略）

（4）施工圖審查

①設(shè)計(jì)單位內(nèi)部設(shè)計(jì)質(zhì)量管理和設(shè)計(jì)審查

施工圖是建設(shè)項(xiàng)目施工的依據(jù)，施工圖設(shè)計(jì)的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，直接關(guān)系建設(shè)項(xiàng)目本身的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和人民生命財(cái)產(chǎn)的安全。設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量特別是施工圖的設(shè)計(jì)質(zhì)量，都有一套嚴(yán)格的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理和設(shè)計(jì)審查制度。

施工圖設(shè)計(jì)出圖一貫遵照四級(jí)審查、簽字制度：即設(shè)計(jì)人自查、校對(duì)者核對(duì)、技術(shù)審核人審查、出圖審定負(fù)責(zé)人的審查制度；各專(zhuān)業(yè)經(jīng)過(guò)四級(jí)審查、簽字后，設(shè)計(jì)圖紙?jiān)儆捎嘘P(guān)工種會(huì)簽；設(shè)計(jì)各階段的設(shè)計(jì)依據(jù)材料、地質(zhì)勘探資料、計(jì)算書(shū)都經(jīng)整理、歸檔，妥善保存，以備查閱。

②專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工圖審查

2000年1月份起施行的《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查有關(guān)問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，建設(shè)單位應(yīng)將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或其他有關(guān)部門(mén)審查。

以上法規(guī)還明確了，作為建設(shè)行政主管部門(mén)的責(zé)任主要是：制定施工圖審查程序和審查標(biāo)準(zhǔn)、頒發(fā)審查批準(zhǔn)書(shū)、批準(zhǔn)審查機(jī)構(gòu)、認(rèn)定審查人員。

由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)組建的審查機(jī)構(gòu)或國(guó)家批準(zhǔn)的甲級(jí)設(shè)計(jì)單位成立的審查機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)后，具體實(shí)施施工圖審查工作。施工圖審查后，向建設(shè)行政主管部門(mén)提交技術(shù)性審查報(bào)告，再由建設(shè)行政主管部門(mén)根據(jù)技術(shù)性審查報(bào)告，向建設(shè)單位發(fā)出程序性審查批準(zhǔn)書(shū)。憑審查批準(zhǔn)書(shū)，辦理施工許可證手續(xù)。

施工圖審查的重點(diǎn)：施工圖中涉及安全、公眾利益的內(nèi)容和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的執(zhí)行，并對(duì)設(shè)計(jì)單位資質(zhì)、個(gè)人執(zhí)業(yè)資格情況、勘查設(shè)計(jì)合同及其他涉及勘查設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督。

6. 建設(shè)報(bào)建

新項(xiàng)目的建設(shè)報(bào)建，就是在建設(shè)準(zhǔn)備階段，以建設(shè)業(yè)主單位，依法向基本建設(shè)管理各有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告建設(shè)事項(xiàng)，申請(qǐng)辦理各方面建設(shè)許可證件和有關(guān)審核手續(xù)。

（1）建設(shè)工程建設(shè)報(bào)建的目的意義

①為工程項(xiàng)目申領(lǐng)合法證件和辦理合法手續(xù)；

②向各有關(guān)的行政主管部門(mén)申報(bào)審批，以便這些部門(mén)在項(xiàng)目建設(shè)以前依法把關(guān)，確保項(xiàng)目建成使用后的安全、科學(xué)、合理、協(xié)調(diào)；

③在這些行政主管部門(mén)中建立項(xiàng)目備案，以便這些主管部門(mén)在全面掌握各建設(shè)項(xiàng)目的前提下，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中能夠及時(shí)依法進(jìn)行跟蹤管理。

④作為城市建設(shè)的重要?dú)v史資料和城市檔案的重要內(nèi)容。

（2）建設(shè)報(bào)建的先后次序

建設(shè)報(bào)建多部門(mén)發(fā)證的先后次序，國(guó)家雖然沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的明確規(guī)定，但是從建設(shè)準(zhǔn)備期階段最后一關(guān)“建設(shè)過(guò)程施工許可證”辦理程序中，按其提交的證明材料，已點(diǎn)破了辦理的先后次序。

建設(shè)部《建設(shè)工程施工許可證管理辦法》法規(guī)文件中，規(guī)定在辦理施工許可證要分別提交用地批準(zhǔn)手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工企業(yè)招投標(biāo)手續(xù)、施工圖審查手續(xù)、施工組織、施工監(jiān)理委托手續(xù)、法律法規(guī)要求的其他條件。

7. 環(huán)保審批

環(huán)保審批，是指建設(shè)單位將建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境報(bào)告書(shū)、報(bào)告表，報(bào)送環(huán)境行政主管部門(mén)審批的建設(shè)程序。

建設(shè)單位選擇取得環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)頒發(fā)資格證書(shū)的環(huán)境影響評(píng)價(jià)單位，對(duì)新建項(xiàng)目和治理項(xiàng)目的環(huán)境影響問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià)，環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)根據(jù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的新建或治理項(xiàng)目進(jìn)行審批。

由于目前各地新建項(xiàng)目審批實(shí)行“環(huán)保一票否決制”，因此環(huán)保審批一般在報(bào)送項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前，報(bào)批“建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)”。

8. 消防審核

根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》第十條指明：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建筑工程的消防設(shè)計(jì)圖紙及有關(guān)資料報(bào)送公安消防機(jī)構(gòu)審核；未經(jīng)審核或者審核不合格的，建設(shè)行政主管部門(mén)不得發(fā)給施工許可證，建設(shè)單位不得施工。

縣級(jí)以上地方各級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的消防工作實(shí)施監(jiān)督管理，并由本級(jí)人民政府公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施。

公安消防機(jī)構(gòu)在受理了建設(shè)單位報(bào)送的建設(shè)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)審核圖紙后，簽發(fā)“建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)”。

9. 人防審核

人防審核，是指縣級(jí)以上地方人民政府人民防空主管部門(mén)，對(duì)結(jié)合建筑項(xiàng)目修建戰(zhàn)時(shí)可以用于防空的地下室設(shè)計(jì)的審核以及易地建設(shè)人防工程有關(guān)事務(wù)的審核。

人防部門(mén)審核后，仍要簽發(fā)“建設(shè)工程人防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)或許可證”，否則，規(guī)劃部門(mén)不得簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)部門(mén)不得簽發(fā)施工許可證。

10. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（1）城市規(guī)劃“一書(shū)兩證制度”

建設(shè)項(xiàng)目在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)具體實(shí)施前，在項(xiàng)目建議書(shū)批準(zhǔn)后，應(yīng)向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)選址。經(jīng)規(guī)劃主管部門(mén)核發(fā)“選址意向書(shū)”，發(fā)改委方能批準(zhǔn)“申請(qǐng)報(bào)告或者可行性報(bào)告”。

建設(shè)單位持選址意見(jiàn)書(shū)及附圖附件、還有土地管理部門(mén)簽訂的土地出讓合同書(shū)（包括先期核發(fā)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖），向規(guī)劃行政部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。

“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”是確定建設(shè)用地位置、面積、界限的證書(shū)，辦理程序與所需的材料是：

①城市規(guī)劃部門(mén)受理了規(guī)劃用地申請(qǐng)后，較大項(xiàng)目先期辦理了“建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)”，則提交“選址意見(jiàn)書(shū)”，否則，首先按照辦理“選址”程序進(jìn)行項(xiàng)目選址。即會(huì)同土地、環(huán)保、消防等城市管理有關(guān)部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并征求各方意見(jiàn)。

②各方面意見(jiàn)趨于一致后，規(guī)劃部門(mén)向建設(shè)單位提供紅線(xiàn)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，按程序辦理選址手續(xù)。

③建設(shè)單位委托由資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)院按照紅線(xiàn)圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)單位使用意圖進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。作出規(guī)劃設(shè)計(jì)圖之后，由建設(shè)單位再報(bào)規(guī)劃主管部門(mén)審查其用地性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃布局形式、配套建設(shè)情況等。

④規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)合理用地的原則和用地定額指標(biāo)，核審用地面積，核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”。憑“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，辦理建設(shè)用地的國(guó)土使用證書(shū)。

建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)批文、用地手續(xù)齊全后，要進(jìn)行過(guò)程建設(shè)，需持有關(guān)批文向城市規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)，由規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。建設(shè)單位只有取得“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”后，才可辦理開(kāi)工建設(shè)手續(xù)。

以上法定的規(guī)劃管理程序，被簡(jiǎn)稱(chēng)為“一書(shū)兩證制度”。

（2）建設(shè)工程規(guī)劃許可證

“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，作為后續(xù)建設(shè)手續(xù)辦理的重要依據(jù)，具體的審批程序與所需的材料是：

①提出申請(qǐng)。建設(shè)單位確定了具體的建設(shè)單項(xiàng)工程后，應(yīng)持申請(qǐng)報(bào)告、核準(zhǔn)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（在單位原有已辦用地范圍內(nèi)建設(shè)不需提供此證）、國(guó)有土地使用證等有關(guān)批準(zhǔn)文件，向規(guī)劃行政部門(mén)提出核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)。

②提交聯(lián)審。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)受理申請(qǐng)后，將建設(shè)項(xiàng)目提交各有關(guān)主管部門(mén)共同出席的聯(lián)合審查會(huì)聯(lián)審。各出席聯(lián)審單位就建設(shè)工程性質(zhì)、規(guī)模、布局、相應(yīng)的配套條件等問(wèn)題進(jìn)行審查，不符合的給予否決。

③核發(fā)紅線(xiàn)圖和設(shè)計(jì)條件通知書(shū)。經(jīng)過(guò)聯(lián)審，符合條件可以建設(shè)的，規(guī)劃行政部門(mén)核發(fā)紅線(xiàn)圖和設(shè)計(jì)條件通知書(shū)。

紅線(xiàn)圖，以規(guī)劃行政主管部門(mén)掌握的城市地形圖（1：500或1：1000）為基礎(chǔ)，用紅色畫(huà)筆在圖上畫(huà)出建設(shè)地點(diǎn)的規(guī)劃道路與建筑控制性以及道路與建筑地面的控制標(biāo)高所形成的規(guī)劃控制圖。這是建設(shè)項(xiàng)目總平面圖設(shè)計(jì)時(shí)具體位置確定的依據(jù)。建設(shè)紅線(xiàn)是任何單位和個(gè)人不得突破的控制線(xiàn)。

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)，以條文形式，詳細(xì)規(guī)定項(xiàng)目的功能、規(guī)模、容積率、綠化率和其他技術(shù)指標(biāo)與限定，這是建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃與單體設(shè)計(jì)的技術(shù)依據(jù)。

但是在辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”階段之前辦理“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)”的，只要明確該通知書(shū)已明確有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)劃指標(biāo)，不超過(guò)有效期的，可不再辦理。

④審核設(shè)計(jì)方案。建設(shè)單位委托有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位根據(jù)紅線(xiàn)圖和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件完成方案設(shè)計(jì)后，應(yīng)將不少于兩個(gè)方案的平、立、剖面設(shè)計(jì)圖紙、

在規(guī)劃紅線(xiàn)圖復(fù)印件上繪制的總平面布置圖、方案的色彩效果圖報(bào)送城市規(guī)劃主管部門(mén)，再次就規(guī)劃方案和項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案提交聯(lián)審。

⑤核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。按照聯(lián)審合格通過(guò)的設(shè)計(jì)方案，做出施工圖設(shè)計(jì)后，報(bào)送規(guī)劃行政主管部門(mén)審核，并備齊核準(zhǔn)批文、用地、環(huán)保、消防、人防等審核資料或證件，填寫(xiě)報(bào)建申請(qǐng)表，經(jīng)審核批準(zhǔn)、繳納有關(guān)稅費(fèi)后，領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”。

（3）城市規(guī)劃監(jiān)督管理

建設(shè)單位取得“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”后，規(guī)劃行政主管部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目仍然負(fù)有監(jiān)督管理職責(zé)。這些職責(zé)包括：

①放線(xiàn)、驗(yàn)線(xiàn)；

②建設(shè)工程規(guī)劃許可證延期；

③建設(shè)項(xiàng)目改變?cè)瓕彾üδ埽?/span>

④竣工驗(yàn)收，核發(fā)“規(guī)劃驗(yàn)收合格證”。

建設(shè)項(xiàng)目工程規(guī)劃許可證

11. 建設(shè)施工許可證

《中華人民共和國(guó)建筑法》和《建筑工程施工許可證管理辦法》中明確：建設(shè)工程開(kāi)工前，建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向工程所在地縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。

（1）申領(lǐng)“施工許可證”條件

①已經(jīng)辦理了該建設(shè)項(xiàng)目的用地批準(zhǔn)手續(xù)，相應(yīng)領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證；

②在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)項(xiàng)目，已經(jīng)取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

③施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工的條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；

④已經(jīng)依法確定建設(shè)項(xiàng)目施工企業(yè)；

⑤已有能滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙資料，且施工圖紙資料已經(jīng)按照法規(guī)程序進(jìn)行審查；

⑥有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施，并已辦理了工程的質(zhì)量安全監(jiān)督手續(xù)；

⑦按照規(guī)定該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；

⑧建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)；

⑨法律規(guī)定的其他條件。

由以上規(guī)定條件可知，到此階段，建設(shè)準(zhǔn)備工作的用地、規(guī)劃等都已辦妥。其中所謂法律規(guī)定的其他條件是指諸如核準(zhǔn)批文、環(huán)保、消防、人防及依據(jù)根據(jù)不同情況需要出具的不同的依據(jù)條件。

但在申領(lǐng)“施工許可證”之前，需要直接涉及施工管理的獨(dú)立進(jìn)行的工作要做：確定施工企業(yè)的施工招標(biāo)、施工企業(yè)資質(zhì)審查、施工圖審查、辦理施工質(zhì)量與安全措施監(jiān)督、施工監(jiān)理的委托，分別一一介紹。

（2）施工企業(yè)招投標(biāo)

施工招投標(biāo)，是指建設(shè)工程施工任務(wù)的內(nèi)容、條件、工程量、質(zhì)量、工期、標(biāo)準(zhǔn)等要求，由建設(shè)單位以法人（又稱(chēng)招標(biāo)人、發(fā)包人）名義，以標(biāo)書(shū)文件形式載明作“標(biāo)”，招引有意承包者（又稱(chēng)投標(biāo)人、承包人）前來(lái)自愿應(yīng)承，投標(biāo)人同樣以文件形式標(biāo)明應(yīng)承的內(nèi)容與方式并報(bào)出承包價(jià)目投入競(jìng)爭(zhēng)，再由評(píng)標(biāo)人進(jìn)行評(píng)定，招標(biāo)人從中選定施工承包者的建設(shè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)交易行為。

建設(shè)工程施工招標(biāo)的主管部門(mén)是縣級(jí)以上建設(shè)行政主管部門(mén)。

招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。

招標(biāo)人在編制、確定了招標(biāo)文件后，應(yīng)將招標(biāo)文件報(bào)建設(shè)行政主管部門(mén)備案，建設(shè)行政主管部門(mén)收到備案材料后，應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)人或者招標(biāo)代理人的資格、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件的合法性進(jìn)行審查，并經(jīng)同意和批準(zhǔn)后，可以進(jìn)行招標(biāo)后續(xù)程序。

（3）施工企業(yè)施工資質(zhì)審查（略）

（4）施工圖審查（略）

（5）安全監(jiān)督

建設(shè)部《建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定》指出：凡是從事房屋建筑、土木工程、設(shè)備安裝、管線(xiàn)鋪設(shè)等施工和構(gòu)件生產(chǎn)活動(dòng)的單位和個(gè)人，都必須接受建設(shè)行政主管部門(mén)及其授權(quán)的建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督機(jī)構(gòu)管理，并依法接受?chē)?guó)家安全監(jiān)察。

建設(shè)行政主管部門(mén)授權(quán)的建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，一般稱(chēng)為“安監(jiān)站”，辦理“施工許可證”前，施工單位應(yīng)去安監(jiān)站辦理建筑工程施工安全監(jiān)督的委托手續(xù)，所需提供的材料：

①各級(jí)安全網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)表；

②施工組織設(shè)計(jì)中安全技術(shù)措施和文明施工措施；

③臨時(shí)用電設(shè)計(jì)方案；

④施工現(xiàn)場(chǎng)平面布置圖；

⑤安全員、電工、焊工、樁機(jī)操作工等具備上崗證；

⑥主要施工機(jī)具等出廠(chǎng)合格證；

⑦施工圍墻設(shè)計(jì)圖。

辦理建筑施工安全監(jiān)督手續(xù)的程序：

①施工單位前往安監(jiān)站領(lǐng)取《工程建設(shè)項(xiàng)目施工安全前提條件審查表》，按照表格內(nèi)容如實(shí)填寫(xiě)并簽名蓋章；

②與安監(jiān)站簽訂《建設(shè)工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)文明施工目標(biāo)管理責(zé)任書(shū)》；

③由安監(jiān)員到現(xiàn)場(chǎng)勘查，檢查核對(duì)所提材料并簽署意見(jiàn)；

④安監(jiān)站領(lǐng)導(dǎo)審核《工程建設(shè)項(xiàng)目施工安全前提條件審查表》；

⑤憑審核蓋章的《工程建設(shè)項(xiàng)目施工安全前提條件審查表》或者有關(guān)發(fā)文，辦理“施工許可證”。

（6）質(zhì)量監(jiān)督

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十三條指明：建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開(kāi)工報(bào)告前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。

縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理，由建設(shè)行政主管部門(mén)委托的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)具體實(shí)施。

建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)是經(jīng)各地省級(jí)建設(shè)行政管理部門(mén)考核、認(rèn)定具有獨(dú)立法人資格、專(zhuān)事建筑工程質(zhì)量監(jiān)督的事業(yè)單位，稱(chēng)為“質(zhì)檢站”。

建設(shè)單位應(yīng)帶齊項(xiàng)目的施工圖紙及施工圖審查文件、核準(zhǔn)文件、用地、規(guī)劃、消防、人防等手續(xù)材料，在質(zhì)檢站辦理建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督登記手續(xù)，填寫(xiě)“工程質(zhì)量監(jiān)督登記表”。

在符合規(guī)定的條件下，質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)發(fā)給“建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)”，作為辦理施工許可證的依據(jù)。

（7）施工監(jiān)理

工程建設(shè)監(jiān)理，是指依法注冊(cè)的監(jiān)理單位，受建設(shè)單位委托，代表建設(shè)單位（業(yè)主），依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目批文、有關(guān)工程建設(shè)法律法規(guī)、工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件圖紙、工程建設(shè)合同，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施活動(dòng)中的行為、權(quán)利義務(wù)的履行情況和工程的質(zhì)量、工期、資金使用情況等方面進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤、監(jiān)察管理。

實(shí)際上，監(jiān)理單位履行的是業(yè)主對(duì)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)察管理業(yè)務(wù)。

建設(shè)單位與委托的監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托監(jiān)理合同，并在實(shí)施工程監(jiān)理前，應(yīng)當(dāng)將委托的工程監(jiān)理單位、監(jiān)理內(nèi)容、監(jiān)理權(quán)限，書(shū)面通知被監(jiān)理的建設(shè)施工企業(yè)。

（8）施工許可證

最后，建設(shè)項(xiàng)目在行政管理部門(mén)辦理了各項(xiàng)報(bào)建手續(xù)、獲得了合法建設(shè)的權(quán)利，在落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地“三通一平”后，可以進(jìn)行基本建設(shè)程序的施工階段，組織項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)了。轉(zhuǎn)自：光伏聯(lián)播