律師提示：今后繼承房產過戶登記如何辦理？

文/郭能斌

【按】2016年7月5日，司法部正式發(fā)布通知，明確廢止1991年《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》。

該《聯(lián)合通知》下的繼承權公證規(guī)則執(zhí)行了20多年。房產部門在辦理繼承或遺贈房屋產權登記過程中，除非當事人持有經(jīng)過公證的遺囑，否則會要求當事人辦理“遺囑繼承權公證”（ 即“遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的“遺囑公證書”、“遺囑繼承權公證書”或“接受遺贈公證書”，以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續(xù)”）。否則，不給辦理房屋產權登記。

遺囑繼承權公證，公證處審核過程相當嚴格，要求當事人提供各種證明文件，甚至有部分遺囑繼承權公證沒辦法最終辦理成功。公證處通常只受理當事人對被繼承人遺留的財產無爭議的公證。否則，當事人只能通過訴訟方式確認遺囑繼承權真實、合法后，根據(jù)判決到房地產管理機關辦理房屋所有權轉移登記手續(xù)。

《最高人民法院公報》2014年第8期一則案例徹底打破了房屋產權登記須提交公證機關出具的“遺囑公證書”的“慣例”，使得“繼承權公證”成為非必經(jīng)程序。

那么，今后繼承房產的過戶登記途如何辦理呢？

根據(jù)2016年1月1日開始實施的《不動產登記暫行條例實施細則》第十四條“因繼承、受遺贈取得不動產，當事人申請登記的，應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動產分配的協(xié)議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經(jīng)公證的材料或者生效的法律文書。”之規(guī)定，今后繼承房產，有“兩種方法四種路徑”，具體材料怎么提供、手續(xù)怎么辦理參見《不動產登記操作規(guī)范（試行）》。

○遺囑繼承或遺贈。

提供被繼承人死亡證明、遺囑、繼承人與被繼承人親屬關系證明等材料申請房屋過戶登記。

○法定繼承。

法定繼承又有三種路徑：

1、“協(xié)商繼承”，也就是全部繼承人之間如果能協(xié)商一致達成不動產分配協(xié)議的，可以提交被繼承人死亡證明、全部法定繼承人關于不動產分配的協(xié)議、繼承人與被繼承人的親屬關系證明以及其他必要的材料申請房屋過戶登記；

2、公證繼承，也就是被繼承人死亡后，繼承人申請繼承公證，憑繼承權公證書申請辦理房屋過戶登記；

3、訴訟繼承，全部繼承人之間不能協(xié)商一致或者無法取得繼承權公證的，則需要到法院提起繼承糾紛之訴，待法院判決、調解后，持法院出具的生效法律文書申請房屋過戶登記。

附一：中華人民共和國司法部

司發(fā)通[2016]63號

司法部關于廢止《司法部建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》的通知

各省、自治區(qū)、直轄市司法廳（局）、司法局：

根據(jù)《不動產登記暫行條例》的規(guī)定，國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產登記工作?！端痉ú?、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》（司公通字[1991]117號）已不再適用，經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設部，現(xiàn)決定予以廢止，自本通知印發(fā)之日起不再執(zhí)行。

司法部

2016年7月5日

附二：【公報案例】

陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局

不履行房屋登記法定職責案

中華人民共和國最高人民法院公報 2014年第8期 P40-42

裁判摘要：

國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》等有關法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據(jù)。

原告：陳愛華，女，55歲，漢族，住江蘇省濱?？h。

被告：南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局，住所地：江蘇省南京市江寧區(qū)東山街道天元東路。

原告陳愛華因與被告南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱區(qū)住建局）發(fā)生不履行房屋登記法定職責糾紛，向南京市江寧區(qū)人民法院提起行政訴訟。

原告陳愛華訴稱：

南京市江寧區(qū)雙龍大道833號南方花園A組團23-201室住房原為曹振林所有。2011年5月23日，曹振林親筆書寫遺囑，將該房產及一間儲藏室（8平方米）、以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品無條件贈給陳愛華。后曹振林于2011年6月22日在醫(yī)院去世。2011年7月22日，原告經(jīng)南京市公證處作出公證，聲明接受曹振林的全部遺贈。2011年8月3日，原告攜帶曹振林遺囑、房產證、公證書等材料前往被告下設的房地產交易中心辦理過戶手續(xù)被拒絕。2011年10月10日，原告向被告提出書面申請要求被告依法為其辦理房屋所有權轉移登記，被告于2011年10月27日書面回復，以“遺囑未經(jīng)公證，又無‘遺囑繼承公證書’”為由不予辦理遺產轉移登記。綜上．原告認為被告強制公證的做法，與我國現(xiàn)行的《繼承法》、《物權法》、《公證法》等多部法律相抵觸。故提起行政訴訟，要求法院確認被告拒為原告辦理房屋所有權轉移登記的行為違法，責令被告就該涉案房屋為原告辦理房屋所有權轉移登記。

原告陳愛華提交如下證據(jù)：

1、曹振林所書《我的遺言》，證明曹振林將涉案房屋遺贈給原告；

2、曹振林身份證及戶籍信息證明復印件各1份，證明曹振林的身份；

3、江寧房權證東山第J00043260號《房屋產權證》、寧江國用(2006)第19372號《國有土地使用權證》各1份，證明曹振林對遺言中所涉及房產有合法處置權；

4、編號為0000974號《證明》1份，證明曹振林已過世并被安葬；

5、南京市南京公證處出具《公證書》1份，證明原告已聲明接受曹振林的遺贈；

6、房產分層分戶平面圖、取號單、發(fā)票各1份，證明原告前往被告處辦理房屋所有權轉移登記，并辦理好配圖手續(xù)及交納費用，但是被告拒絕為其辦理的事實；

7、《關于辦理過戶登記的申請》及國內特快專遞郵件詳情單各1份，證明原告向被告書面申請辦理過戶登記的事實；

8、區(qū)住建局作出的《關于陳愛華辦理過戶登記申請的回復》1份，證明被告回復無法為原告辦理房屋所有權轉移登記；

9、南京師范大學司法鑒定中心出具的鑒定意見書1份，證明曹振林所書《我的遺言》是其本人書寫，是其真實意思表示；

10、曹振林的死亡醫(yī)學證明書1份，證明曹振林于2011年6月22日在南京市第一醫(yī)院腫瘤內科病房去世的事實。

被告區(qū)住建局辯稱：

根據(jù)司法部、建設部《關于房產登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》（以下簡稱《聯(lián)合通知》）第二條之規(guī)定：“遺囑人為處分房產而設立的遺囑，應當辦理公證。遺囑人死亡后，遺囑受益人須持公證機關出具的‘遺囑公證書’，和‘遺囑繼承權公證書’或‘接受遺贈公證書’,以及房產所有權證、契證到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續(xù)。處分房產的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內容協(xié)商簽訂遺產分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產管理機關辦理房產所有權轉移登記手續(xù)。對遺囑內容有爭議，經(jīng)協(xié)商不能達成遺產分割協(xié)議的，可向人民法院提起訴訟。房地產管理機關根據(jù)判決辦理房產所有權轉移登記手續(xù)?！倍景冈骊悙廴A僅依據(jù)曹振林所立書面遺囑為依據(jù)提出房屋所有權轉移登記申請，該遺囑并未經(jīng)過公證，且原告也未提供該遺囑分割協(xié)議，故不符合《聯(lián)合通知》的規(guī)定，不應為其辦理房屋所有權轉移登記。綜上，被告不予辦理房屋所有權轉移登記的具體行政行為事實清楚、程序合法、適用法律正確，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。

南京市江寧區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：

南京市江寧區(qū)雙龍大道833號南方花園A組團23-201室房屋所有權人為曹振林。2011年5月23日，曹振林親筆書寫遺囑，將該房產及一間儲藏室（8平方米）以及曹振林名下所有存款金、曹振林住房中的全部用品無條件贈給原告陳愛華。后曹振林于2011年6月22日在醫(yī)院去世。2011年7月22日，原告經(jīng)江蘇省南京市南京公證處作出公證，聲明接受曹振林的全部遺贈。2011年8月3日，原告攜帶曹振林遺囑、房產證、公證書等材料前往被告區(qū)住建局下設的房地產交易中心辦理房屋所有權轉移登記被拒絕。2011年10月10日，原告向被告提出書面申請要求被告依法為其辦理房屋所有權轉移登記，被告于2011年10月27日書面回復，以“遺囑未經(jīng)公證，又無‘遺囑繼承公證書’”為由不予辦理遺產轉移登記。綜上，原告認為被告強制公證的做法，與我國現(xiàn)行的《繼承法》、《物權法》、《公證法》等多部法律相抵觸。故向本院提起行政訴訟，要求法院確認被告拒為原告辦理房屋所有權轉移登記的行為違法，責令被告就涉案房屋為原告辦理房屋所有權轉移登記。

本案的爭議焦點是：

關于司法部、建設部《聯(lián)合通知》效力的認定。

南京市江寧區(qū)人民法院一審認為：

根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機構辦理。被告區(qū)住建局作為房屋登記行政主管部門，負責其轄區(qū)內的房屋登記工作。本案中，曹振林書面遺囑的真實性已進行司法鑒定，南京師范大學司法鑒定中心出具的鑒定結論為：曹振林該書面遺囑中“曹振林”簽名與提供的簽名樣本是同一人書寫。

根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十二條之規(guī)定：“人民法院審理行政案件，以法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)為依據(jù)。地方性法規(guī)適用于本行政區(qū)域內發(fā)生的行政案件?！奔暗谖迨龡l之規(guī)定：“人民法院審理行政案件，參照國務院部、委根據(jù)法律和國務院的行政法規(guī)、決定、命令制定、發(fā)布的規(guī)章以及省、自治區(qū)、直轄市和省、自治區(qū)的人民政府所在地的市和經(jīng)國務院批準的較大的市的人民政府根據(jù)法律和國務院的行政法規(guī)制定、發(fā)布的規(guī)章?！绷怼吨腥A人民共和國物權法》第十條規(guī)定：“國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！薄吨腥A人民共和國繼承法》第十六條第三款之規(guī)定：“公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人?！币约暗谑邨l第二款之規(guī)定：“自書遺囑由遺囑人親筆書寫，簽名，注明年、月、日?！绷怼斗课莸怯涋k法》第三十二條規(guī)定：“發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記……（三）贈與……?！鼻摇斗课莸怯涋k法》并無規(guī)定，要求遺囑受益人須持公證機關出具的遺囑公證書才能辦理房屋轉移登記。

本案中，《聯(lián)合通知》是由司法部和建設部聯(lián)合發(fā)布的政府性規(guī)范文件，不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或規(guī)章的范疇，其規(guī)范的內容不得與《物權法》、《繼承法》、《房屋登記辦法》等法律法規(guī)相抵觸。行政機關行使行政職能時必須符合法律規(guī)定，行使法律賦予的行政權力，其不能在有關法律法規(guī)規(guī)定之外創(chuàng)設新的權力來限制或剝奪行政相對人的合法權利。行政機構以此為由干涉行政相對人的合法權利，要求其履行非依法賦予的責任義務，法院不予支持。故，被告依據(jù)《聯(lián)合通知》的規(guī)定要求原告必須出示遺囑公證書才能辦理房屋轉移登記的行為與法律法規(guī)相抵觸，對該涉案房屋不予辦理房屋所有權轉移登記的具體行政行為違法。

據(jù)此，南京市江寧區(qū)人民法院依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項、第（三）項之規(guī)定，于2013年7月24日判決如下：

一、撤銷被告區(qū)住建局于2011年10月27日作出的《關于陳愛華辦理過戶登記申請的回復》。

一、責令被告區(qū)住建局在本判決書發(fā)生法律效力后30日內履行對原告陳愛華辦理該涉案房屋所有權轉移登記的法定職責。

區(qū)住建局不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴，審理過程中，上訴人區(qū)住建局同意為被上訴人陳愛華辦理涉案房屋登記手續(xù)并申請撤回上訴，南京市中級人民法院于2013年10月8日裁定如下：準予上訴人區(qū)住建局撤回上訴。

-hansi-font-family:宋體;color:blue'>一、撤銷被告區(qū)住建局于2011年10月27日作出的《關于陳愛華辦理過戶登記申請的回復》。

一、責令被告區(qū)住建局在本判決書發(fā)生法律效力后30日內履行對原告陳愛華辦理該涉案房屋所有權轉移登記的法定職責。

區(qū)住建局不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴，審理過程中，上訴人區(qū)住建局同意為被上訴人陳愛華辦理涉案房屋登記手續(xù)并申請撤回上訴，南京市中級人民法院于2013年10月8日裁定如下：準予上訴人區(qū)住建局撤回上訴。