出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。這是我國法律關(guān)于買房定金的總括條款。 

    對于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。因此，作為消費者在簽訂商品房買賣合同之前，應(yīng)當(dāng)查看開發(fā)商的《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，就是我們常說的“五證”。 “五證”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，而且消費者還要注意看一下《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍是否是所要購買的樓盤。 

    如果開發(fā)商沒有《商品房銷售(預(yù)售)許可證》而向社會發(fā)售房產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定：“賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效?！碑?dāng)事人可以選擇以下方式維護(hù)權(quán)利： 
    1、直接請求開發(fā)商返還已繳納房款，退還定金； 
    2、向法院提起訴訟，請求法院認(rèn)定合同無效，并主張雙倍返還已繳納房款； 
    3、起訴申請認(rèn)定該合同無效或者撤銷合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。