聊聊不動產(chǎn)進項稅分期抵扣的財稅政策

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）第一條第（四）項的規(guī)定，除融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構筑物以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目外，適用一般計稅方法的試點納稅人，在2016年5月1日以后取得（包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得）、在會計上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號附件2）下發(fā)后，國家稅務總局又發(fā)布了《不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號，簡稱《分期抵扣暫行辦法》），明確了具體抵扣辦法，同時對不動產(chǎn)在建工程及分期抵扣范圍也進行了明確，現(xiàn)將不動產(chǎn)進項稅分期抵扣政策規(guī)定梳理如下：

一、分期抵扣范圍

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)均屬于不動產(chǎn)在建工程；納稅人在2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務用于新建不動產(chǎn)，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)并增加不動產(chǎn)原值超過50%時，其進項稅額依照《分期抵扣暫行辦法》分2年從銷項稅額中抵扣。

二、分期抵扣依據(jù)

納稅人取得（包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得，下同）不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程可分期抵扣的進項稅額，必須取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證，包括增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、完稅憑證、道路（含橋、閘）通行費發(fā)票等。

三、不得抵扣項目

1、納稅人取得專門用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費（包括交際應酬消費）的不動產(chǎn)和不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，即也不能分2年從銷項稅額中抵扣。

2、已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專門用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝（已抵扣進項稅額＋待抵扣進項稅額）×不動產(chǎn)凈值率

不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%

不得抵扣的進項稅額小于或等于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將不得抵扣的進項稅額從當期的進項稅額中轉出。

不得抵扣的進項稅額大于該不動產(chǎn)已抵扣進項稅額的，應于該不動產(chǎn)改變用途的當期，將已抵扣進項稅額從進項稅額中轉出，并從該不動產(chǎn)待抵扣進項稅額中扣減不得抵扣進項稅額與已抵扣進項稅額的差額。

3、不動產(chǎn)在建工程發(fā)生非正常損失的，其所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務已抵扣的進項稅額應于當期全部轉出，其待抵扣進項稅額不得再抵扣。

四、抵扣辦法

（一）購入時確認可分2年抵扣進項稅的不動產(chǎn)

實行分2年從銷項稅額中抵扣的不動產(chǎn)進項稅額，第一年應抵扣的60%部分，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；第二年應抵扣的40%部分為待抵扣進項稅額，在會計核算上先記入“應交稅費——待抵扣進項稅額”科目，于取得扣稅憑證的當月起第13個月轉入“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”科目，從銷項稅額中抵扣。即：

在取得不動產(chǎn)時：

借：固定資產(chǎn)——XXX（不動產(chǎn)）

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

　　應交稅費——待抵扣進項稅額（40%部分）

　　貸：銀行存款

在取得扣稅憑證的當月起第13個月將40%部分轉入“應交稅費—應交增值稅（進項稅額）”科目時：

　　借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

　　貸：應交稅費——待抵扣進項稅額

（二）不得抵扣進項稅的不動產(chǎn)轉為可抵扣進項稅時的分期抵扣方法

    按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)（取得2016年5月1日后開具的合法有效增值稅扣稅憑證的），發(fā)生改變用途，用于允許抵扣進項稅額項目時，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率

對計算得出的可抵扣進項稅額，第一年應抵扣的60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，第二年應抵扣的40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（三）已全額抵扣進項稅額的購進貨物和服務等用于不動產(chǎn)在建工程時的進項稅抵扣方法

購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務等，轉用于不動產(chǎn)在建工程的，其已抵扣進項稅額的60%部分不再轉出和調(diào)整，已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中轉出，計入待抵扣進項稅額，于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

（四）出售不動產(chǎn)待抵扣稅金抵扣方法

納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程時，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許在銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

（五）注銷稅務登記時待抵扣稅金抵扣方法

納稅人注銷稅務登記時，其尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額可在注銷清算的當期從銷項稅額中抵扣。