速讀

　　6月初，業(yè)主們“抱團(tuán)”維權(quán)。經(jīng)過(guò)不斷的申訴，最終達(dá)成庭外和解，豐安物業(yè)支付了公共停車費(fèi)收益20萬(wàn)元給業(yè)主委員會(huì)。

　　專家認(rèn)為，這些收入本應(yīng)該歸業(yè)主所有，金邊瑞香苑小區(qū)的案例提供了前車之鑒。也有專家認(rèn)為，由于各個(gè)小區(qū)情況不同，這樣的費(fèi)用，業(yè)主們難以討回。那么，法律上是怎么規(guī)定的呢？

不少小區(qū)公共資源被開(kāi)發(fā)

業(yè)委會(huì)狀告物業(yè)討要公共停車費(fèi)收益

　　業(yè)主委員會(huì)和豐安物業(yè)達(dá)成庭外和解，豐安物業(yè)支付了公共停車費(fèi)收益中的20萬(wàn)元給業(yè)主委員會(huì)。

　　10月底，一則《關(guān)于公共停車費(fèi)事宜維權(quán)結(jié)果的公告》悄然出現(xiàn)在了南昌市高新火炬廣場(chǎng)的金邊瑞香苑小區(qū)門口。

　　這份公告稱，業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)律師向法院起訴，最終與小區(qū)豐安物業(yè)達(dá)成庭外和解，物業(yè)公司支付公共停車費(fèi)收益20萬(wàn)元給金邊瑞香業(yè)主委員會(huì)。

　　金邊瑞香苑小區(qū)是一個(gè)僅有6棟房屋和492戶業(yè)主的小型住宅區(qū)。這次追回了20萬(wàn)元的“公共停車費(fèi)”，也使得旁人都對(duì)金邊瑞香苑小區(qū)“另眼相看”。對(duì)業(yè)主們而言，這份公告卻見(jiàn)證了他們長(zhǎng)達(dá)半年的維權(quán)之路。

　　據(jù)金邊瑞香苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)副主任周毛興介紹，小區(qū)與江西豐安物業(yè)管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱豐安物業(yè)）于2012年2月簽訂服務(wù)合同，合同期三年，業(yè)委會(huì)為甲方，豐安物業(yè)為乙方。

　　“當(dāng)時(shí)簽了一份合同，規(guī)定了小區(qū)內(nèi)公共停車費(fèi)的問(wèn)題?！睋?jù)一些小區(qū)居民透露，按照合同第15條規(guī)定，小區(qū)公共地面停車位經(jīng)營(yíng)所得款項(xiàng)，在扣除一切成本后，拿出收益的70%交由甲方管理（但不得低于實(shí)際收到款項(xiàng)的55%，成本核算方法另定），其余收益歸乙方。然而，三年多來(lái)，豐安物業(yè)卻分文未給業(yè)委會(huì)。

　　“小區(qū)的公共停車位屬于業(yè)主共同擁有，經(jīng)營(yíng)所得的費(fèi)用理應(yīng)歸業(yè)主們共同管理，并且之前也有合同約定了收益分成?！苯衲?月，業(yè)委會(huì)將相關(guān)報(bào)告遞交給高新區(qū)房管局，開(kāi)始了維權(quán)之路。“我們找了區(qū)房管局、市房管局、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、社區(qū)居委會(huì)等多個(gè)部門，也與物業(yè)公司開(kāi)了多次協(xié)調(diào)會(huì)，最后無(wú)奈選擇走法律途徑?！敝苊d說(shuō)，當(dāng)時(shí)小區(qū)業(yè)主團(tuán)結(jié)一致，提供證據(jù)準(zhǔn)備“迎戰(zhàn)”。

　　今年10月份，經(jīng)過(guò)法院調(diào)解，業(yè)主委員會(huì)和豐安物業(yè)達(dá)成庭外和解，豐安物業(yè)支付了公共停車費(fèi)收益中的20萬(wàn)元給業(yè)主委員會(huì)。目前，豐安物業(yè)已經(jīng)退出了金邊瑞香苑小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)另聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司進(jìn)行管理。

　 法律明確公共資源收益歸業(yè)主所有

　　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　僅有400余人的小區(qū)成功向物業(yè)公司討回了20萬(wàn)元的公共停車費(fèi)，引發(fā)了人們對(duì)小區(qū)內(nèi)公共資源的重新關(guān)注。其實(shí)在各個(gè)小區(qū)，公共資源被利用開(kāi)發(fā)已成為普遍現(xiàn)象，那么這部分收入到底應(yīng)該歸誰(shuí)所有？

　　“現(xiàn)在住宅小區(qū)大部分的管理情況分為三種，一種是沒(méi)有任何管理的開(kāi)放式小區(qū)，比如一些老城區(qū)的房子，大都建于上世紀(jì)八九十年代，這種老房子無(wú)論是從結(jié)構(gòu)還是從范圍來(lái)說(shuō)，并不適合進(jìn)行管理?！睋?jù)江西省社會(huì)科學(xué)院研究員王明美介紹，由于老房子建成之初沒(méi)有“小區(qū)”的概念，都是臨街而建，沒(méi)有圍墻，也就沒(méi)有公共資源一說(shuō)。

　　“現(xiàn)在最主要的是兩種小區(qū)，一種是開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)行物業(yè)管理，這種管理方式有利于處理問(wèn)題?！蓖趺髅勒f(shuō)，“還有一種便是小區(qū)聘請(qǐng)有資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，目前南昌市大多數(shù)都是物業(yè)公司管理小區(qū)的模式。”

　　對(duì)于小區(qū)公共資源的問(wèn)題，江西英華律師事務(wù)所律師楊雪元表示，目前小區(qū)公共用地有兩種性質(zhì)，一種是開(kāi)發(fā)商所有，另一種為業(yè)主共同所有?！俺ピ谝?guī)劃圖中明確標(biāo)識(shí)為開(kāi)發(fā)商所有的范圍外，其他基本都屬于業(yè)主共有的資源?！北热缧^(qū)內(nèi)一些圍墻，公共宣傳欄還有休閑廣場(chǎng)等，大多數(shù)都屬于業(yè)主所有。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條規(guī)定：占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會(huì)決定收取車輛停放費(fèi)用的，其收益扣除物業(yè)服務(wù)成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

　　《物權(quán)法》第73條規(guī)定：小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第74條規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　“由小區(qū)公共資源帶來(lái)的收入，不光小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)知情，還應(yīng)當(dāng)有權(quán)監(jiān)督，使得這部分收入用在小區(qū)建設(shè)當(dāng)中。但事實(shí)上很多小區(qū)的業(yè)主鮮去關(guān)心或不知情，根本也無(wú)從管理。”王明美認(rèn)為，這是很多小區(qū)面臨的現(xiàn)狀。

　 　小區(qū)公共資源被濫用現(xiàn)象普遍

　　“廣告公司支付了多少?gòu)V告費(fèi)用，業(yè)主們無(wú)從知曉，而物業(yè)公司有多少錢真正花在業(yè)主們身上也無(wú)從知曉?！?/p>

　　11月2日，南昌市紅谷灘新區(qū)紅谷世紀(jì)花園A區(qū)的電梯樓房?jī)?nèi)，電梯門口的一塊液晶屏幕正在播放廣告，業(yè)主在等電梯時(shí)，不經(jīng)意地會(huì)看上幾眼。

　　事實(shí)上，在這個(gè)幾千人的小區(qū)內(nèi)，有電梯房的一樓都設(shè)置了這樣一塊液晶屏幕，輪番播放廣告。“電梯里面還安裝了一個(gè)喇叭，24小時(shí)都在放廣告，電梯里面也貼滿了有關(guān)廣告的宣傳海報(bào)。”據(jù)業(yè)主張女士說(shuō)，近兩年來(lái)，小區(qū)內(nèi)的宣傳欄，悄然貼滿了廣告?！耙郧岸紱](méi)有注意這些，仔細(xì)一想，這些都是業(yè)主們共有的資源，張貼廣告的收入去哪里了？業(yè)主們從來(lái)都沒(méi)有聽(tīng)人提及過(guò)。”

　　紅谷世紀(jì)花園A區(qū)內(nèi)有一個(gè)居民休閑的廣場(chǎng)，據(jù)居民們透露，經(jīng)常會(huì)有一些商家利用這塊空地進(jìn)行宣傳，并且展開(kāi)促銷活動(dòng)。“無(wú)論是貼廣告，還是讓商家進(jìn)駐宣傳，物業(yè)公司從來(lái)沒(méi)有和我們打過(guò)招呼，也沒(méi)有對(duì)收取的場(chǎng)地租賃費(fèi)用進(jìn)行公示?！?/p>

　　不僅僅是紅谷世紀(jì)花園小區(qū)，在豐和新城、世紀(jì)中央城等小區(qū)內(nèi)，利用公共資源打廣告已經(jīng)成為一個(gè)普遍的現(xiàn)象。然而大部分業(yè)主并不知道，小區(qū)公共資源帶來(lái)的利益應(yīng)該歸業(yè)主們所有。“物業(yè)從來(lái)沒(méi)有說(shuō)過(guò)，我們也從沒(méi)見(jiàn)過(guò)這筆錢?！奔t谷世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的顧先生介紹，因?yàn)槲飿I(yè)還算認(rèn)真負(fù)責(zé)，所以業(yè)主們都沒(méi)在意這些問(wèn)題。

　　記者聯(lián)系了紅谷世紀(jì)花園小區(qū)的物業(yè)管理中心，對(duì)于公共資源營(yíng)業(yè)收益這一塊，一位工作人員表示這些廣告費(fèi)用很少，所以沒(méi)有告知業(yè)主。“基本用在小區(qū)的日常管理和維護(hù)上，都是用到業(yè)主身上?！痹摴ぷ魅藛T也承認(rèn)，公共資源的廣告收益，應(yīng)該屬于業(yè)主們共同管理，以后會(huì)加強(qiáng)與業(yè)主溝通。

　　“廣告公司支付了多少?gòu)V告費(fèi)用，業(yè)主們無(wú)從知曉；物業(yè)公司有多少錢真正花在業(yè)主們身上，業(yè)主們也無(wú)從知曉。”王明美

　　認(rèn)為這樣的“信息斷層”，導(dǎo)致業(yè)主們的利益極易受到侵害?！叭绻皇菙?shù)額特別大，業(yè)主們也不會(huì)一起維權(quán)?！蓖趺髅勒J(rèn)為，金額不大、不想和物業(yè)搞壞關(guān)系，是業(yè)主們忽略自身這一權(quán)益的根本原因。

　　金邊瑞香苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)梅主任接受記者采訪時(shí)表示，目前和物業(yè)公司已經(jīng)和解。“不想再和物業(yè)公司鬧僵，具體的事情不方便再提及。”

　　 健全業(yè)主管理制度才是維權(quán)關(guān)鍵

　　要維護(hù)自身權(quán)益，小區(qū)要有一個(gè)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)，建立健全業(yè)主管理制度。這樣，業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，才有一定的話語(yǔ)權(quán)。

　　“單個(gè)廣告的收入雖然金額不大，但長(zhǎng)此以往，會(huì)是一筆巨大的費(fèi)用?！苯髦侨蓭熓聞?wù)所主任許建國(guó)認(rèn)為，金邊瑞香苑小區(qū)業(yè)委會(huì)討回停車費(fèi)的案例具有代表性意義，也讓更多的業(yè)主開(kāi)始重視自身的利益。

　　但許建國(guó)也表示，金邊瑞香苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)三年后才采取行動(dòng)，雖然維權(quán)成功，背后的問(wèn)題不得不讓人深思。

　　“一些小區(qū)根本沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)，就算有，也是形同虛設(shè)。”許建國(guó)表示，現(xiàn)在很多小區(qū)在物業(yè)公司的管理下，大多數(shù)日常事務(wù)都由其“代管”，忽略了業(yè)主委員會(huì)的作用。

　　對(duì)此，王明美也表示了擔(dān)憂：“雖然金邊瑞香苑小區(qū)是個(gè)成功的案例，但其案例恐怕難以復(fù)制到所有小區(qū)?！?/p>

　　王明美認(rèn)為，不少新小區(qū)，入住以年輕人為主，他們平時(shí)工作壓力大，無(wú)暇關(guān)心小區(qū)事務(wù)。“如果發(fā)生侵權(quán)事件，打官司動(dòng)輒半年一年，還要準(zhǔn)備各種材料，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，如果金額不是特別大，很多業(yè)主委員不愿意通過(guò)法律途徑維權(quán)?！蓖趺髅肋€表示，缺乏關(guān)鍵的維權(quán)基礎(chǔ)，才是很多小區(qū)目前面臨的問(wèn)題。

　　許建國(guó)表示，要維護(hù)自身權(quán)益，小區(qū)要有一個(gè)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)，建立健全業(yè)主管理制度。這樣，業(yè)主在和物業(yè)公司發(fā)生糾紛時(shí)，才有一定的話語(yǔ)權(quán)。

　　“業(yè)主委員會(huì)是能夠代表業(yè)主們進(jìn)行訴訟和維權(quán)的一個(gè)組織。”許建國(guó)認(rèn)為，有了業(yè)主委員會(huì)之后，還必須通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司要簽訂合同，約定公共資源經(jīng)營(yíng)后收入的分成問(wèn)題，這樣才能最大限度地保障業(yè)主的權(quán)益。

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