業(yè)主：我的車被盜了，按時交停車費，物管要全額賠償！法院：不一定

文/張勇

時下，不少物業(yè)公司在小區(qū)內(nèi)圈出場地劃出泊位線，為廣大業(yè)主提供停車服務(wù)，業(yè)主依約交納停車費用。這對于雙方而言，無疑是一種“雙贏”的選擇。業(yè)主，特別是司駕一族，就此省去了無處泊車的煩惱。而物業(yè)公司則在規(guī)范物管的同時，還可增加一筆收入，何樂而不為呢？但問題也來了:雙方就此建立的是保管合同關(guān)系還是車位租賃合同關(guān)系或是一種建立在物業(yè)管理合同關(guān)系基礎(chǔ)之上的停車服務(wù)合同關(guān)系？此為其一;其二，如果車輛在小區(qū)被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？2005年2月28日，湖南省益陽市中級人民法院就審結(jié)了這樣一樁令不少物業(yè)公司和業(yè)主撓頭的官司。

小車不翼而飛

2004年7月18日，居住在湖南省益陽市資陽區(qū)某小區(qū)的馬恩明購買了一輛二手桑塔納汽車。當(dāng)他駕車駛出小區(qū)大門時，門衛(wèi)攔住了他，并說，今后如果車子要停在小區(qū)內(nèi)，必須向物業(yè)公司租停車位并交停車費。門衛(wèi)還拿出了一張打印好的填充式《租用停車位合同》，內(nèi)容大致為“由其租用21號車位并每月交納40元租金，車主應(yīng)主動配合小區(qū)物業(yè)管理工作，而物業(yè)公司有責(zé)任協(xié)助乙方停車位不被他人占用或破壞，但僅提供停車位場地，不承擔(dān)停車車輛的任何保管和保險義務(wù)。”馬恩明覺得把車子放在停車場會比較安全，于是毫不猶豫地在合同上簽了名，同時按約定交納了半年的費用共240 元，物業(yè)公司出具了機動車停車發(fā)票。兩個月后的2004年9月20日下午，他像往常一樣去停車，結(jié)果發(fā)現(xiàn)車位被一輛白色面包車占用了。馬恩明因找不到面包車的車主，也找不到小區(qū)保安前來處理，無奈只得把自己的車子停在旁邊。翌日早晨他準(zhǔn)備駕車上班時，卻發(fā)現(xiàn)自己的汽車已不翼而飛！馬恩明頓時懵了，他當(dāng)即心急如焚地向公安機關(guān)報了案，民警趕來勘查現(xiàn)場并作了一些調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)小區(qū)門衛(wèi)沒有對進出車輛進行登記記錄，小區(qū)電動門也壞了。

此后，馬恩明將找回小車的全部希望寄托在公安機關(guān)破案上，然而此案有價值的線索極少，派出所的偵查工作難有進展，眼看追回失竊車輛的奢望化為泡影，馬恩明轉(zhuǎn)而向物業(yè)公司提出賠償要求。物業(yè)公司辯解自己只是提供停車場地，對停放的車輛沒有看管義務(wù)。雙方各執(zhí)一詞，爭執(zhí)不下。2004年10月9日，心猶不甘的馬恩明遂一紙訴狀將小區(qū)物業(yè)公司告上了湖南省益陽市資陽區(qū)人民法院的被告席。

公堂艱難對決

2004年11月3日，資陽區(qū)人民法院對該案進行公開開庭審理。雙方對于那份《租用停車位合同》以及汽車停在小區(qū)內(nèi)失竊的事實雙方并無爭議。而圍繞物業(yè)公司收取馬恩明住宅小區(qū)停車費后，雙方形成了何種合同關(guān)系;物業(yè)公司是否有權(quán)將小區(qū)公共部位劃為車位出租并收費;以及小區(qū)停車場的公示牌是否可作為物業(yè)公司應(yīng)賠償?shù)囊罁?jù)等焦點問題，雙方則唇槍舌劍，展開了激烈的法庭辯論。

首先，物業(yè)公司收取馬恩明住宅小區(qū)停車費后，雙方形成了何種合同關(guān)系？

馬恩明堅持認(rèn)為，自己與被告形成了物業(yè)管理合同和車輛保管合同關(guān)系。依據(jù)是被告在停車場的公示牌上明確告示“一車一票，憑票取車，憑票賠償”并向其收取停車費。至于《租用停車位合同》中的賠償條款——物業(yè)公司“僅提供停車位場地，不承擔(dān)停車車輛的任何保管和保險義務(wù)”的內(nèi)容是格式條款，簽訂時未明示，且與公示牌內(nèi)容沖突，格式條款出現(xiàn)爭議，要作出不利于提供方的解釋。

物業(yè)公司則認(rèn)為，雙方建立的不是保管合同關(guān)系，只是一個租用停車位的合同。理由之一是從合同的形式要件看，業(yè)主委員會與其簽訂的物業(yè)管理委托合同中，對車輛的管理為交通與車輛停放的管理，使車輛停放有序，而沒有其保管車輛并承擔(dān)車輛丟失賠償責(zé)任的內(nèi)容。其次雙方簽訂的《租用停車位合同》也明確被告不承擔(dān)所停放車輛的任何保管和保險責(zé)任。理由之二是從合同的實質(zhì)要件看，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返回該物的合同，保管合同自保管物交付時成立。而事實是馬先生自租用車位后任何時間都可以自由停放，不需要向被告履行交付和提取手續(xù)，包括丟車當(dāng)晚的停、取車也同樣沒有與被告辦理交付手續(xù)。其與馬先生之間是車位租賃關(guān)系，其應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)是保障停車秩序，保證馬先生的車位不被他人破壞和占用。既然沒有保管義務(wù)，那么對汽車的失竊不該承擔(dān)賠償責(zé)任。

雙方爭論焦點之二，物業(yè)公司是否有權(quán)將小區(qū)公共部位劃為車位出租并收費？

針對物業(yè)公司對小區(qū)停車管理這一問題，市物價局、公安局、房管局曾聯(lián)合發(fā)出文件。小區(qū)公共場地的產(chǎn)權(quán)是業(yè)主共有的，物業(yè)公司無權(quán)出租。他們只是劃出一定的場地進行停車看管服務(wù)，規(guī)范小區(qū)的秩序。市物價局批給的是停車服務(wù)收費，不是租用車位的費用。

物業(yè)公司則認(rèn)為，上述文件明確允許長期租用停車車位，是存在租用場地的，是由業(yè)主將公共部位交給物業(yè)公司，物業(yè)公司有出租權(quán)。只是收取的費用應(yīng)該歸業(yè)主。為此物業(yè)公司提供了當(dāng)時其要求對小區(qū)車輛實行停車管理并收取車位場地使用費以及獲得業(yè)主委員會同意的報告。同時物業(yè)公司也承認(rèn)收取的費用沒有交付業(yè)主而是貼補了公司虧損，但這也是業(yè)主委員會同意的。

雙方爭論焦點之三，小區(qū)停車場“一票一車，憑票取車，憑票賠償”的公示牌是否可作為物業(yè)公司應(yīng)賠償?shù)囊罁?jù)？

馬恩明認(rèn)為，物業(yè)公司在小區(qū)停車場設(shè)立的告示牌是對公眾的一種明確告示，是對自己義務(wù)的一種承諾，自己也是看了公示牌的內(nèi)容才去停車交費的，被告理應(yīng)按公示牌的承諾對丟失車輛進行賠償。

物業(yè)公司則表示，該公示牌是工商部門統(tǒng)一制作，統(tǒng)一規(guī)格的，是被告購買的，凡設(shè)停車場的單位必須設(shè)置，具有普遍性，并非被告所作告示。并且“一票一車，憑票取車，憑票賠償”是針對臨時停車而言，不針對長期租用車位的情況。公示牌只是收費標(biāo)準(zhǔn)，而收費是根據(jù)雙方簽訂的租用車位協(xié)議而非公示牌。

法斷是非曲直

2004 年12月15日，資陽區(qū)人民法院經(jīng)過法庭調(diào)查辯論，原被告雙方舉證質(zhì)證后，認(rèn)為:

第一，原被告之間不存在保管合同關(guān)系。被告在小區(qū)停車場設(shè)置的告示牌是有關(guān)行政管理機關(guān)針對全市各種機動車停車收費統(tǒng)一設(shè)計的標(biāo)牌，原被告之間在建立停車收費關(guān)系時，并沒有發(fā)生“一票一車，憑票取車”的事實，車輛的開、停、進、出均由原告自由掌握和不受被告控制。原告未將車輛交付被告并置于被告的占有和控制之下，雙方未達成保管車輛的一致意思，更沒有發(fā)生實際保管車輛的行為。

第二，原被告之間也不構(gòu)成車位租賃合同關(guān)系。從收費許可角度看，市物價部門及有關(guān)行政管理部門在審批和核準(zhǔn)有停車場經(jīng)營范圍的物業(yè)管理企業(yè)，對收費行為的性質(zhì)界定為停車服務(wù)收費，即被告收取的是停車服務(wù)費而非其自稱的車位租賃費。從車位所有權(quán)角度看，此案所系場地的所有權(quán)歸全體業(yè)主，物業(yè)公司并非車位所有人，不享有車位的出租權(quán)。

第三，原被告之間構(gòu)成的是在雙方物業(yè)管理合同關(guān)系基礎(chǔ)上建立的小區(qū)停車服務(wù)關(guān)系。根據(jù)小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)委托合同，被告有義務(wù)對小區(qū)內(nèi)交通和車輛停放秩序進行管理，維持公共秩序和小區(qū)安全防范等，并可以向物業(yè)使用人收取車位使用費。是否使用小區(qū)的停車位及交納相應(yīng)停車費，實際上是物業(yè)公司供物業(yè)使用人選擇的特約物業(yè)管理服務(wù)項目。原告選擇了這一服務(wù)項目，雙方之間在物業(yè)管理合同關(guān)系的基礎(chǔ)上建立了小區(qū)停車服務(wù)合同關(guān)系。有關(guān)行政管理部門核準(zhǔn)的收費項目也是停車服務(wù)費。被告與原告簽訂的名為租用停車位的格式合同中，被告的義務(wù)規(guī)定為“協(xié)助乙方停車位不被他人占用和破壞，僅提供車位的場地”等，并不能改變雙方之間的停車服務(wù)合同關(guān)系。

那么在停車服務(wù)合同關(guān)系中，被告對原告的車輛是否負(fù)安全保障義務(wù)呢？法院認(rèn)為:雙方的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系中，被告就負(fù)有對小區(qū)公共秩序和小區(qū)業(yè)主財產(chǎn)的安全防范義務(wù)，雙方建立的停車服務(wù)合同關(guān)系，更使被告對原告的車輛負(fù)有一定的安全保障義務(wù)。2004 年7月18日至9月20日期間，被告并未按管理規(guī)定對小區(qū)的進出車輛和停車場停車進行登記，對進出小區(qū)的車輛沒有盡到安全檢查義務(wù)，對原告的21號車位被他人車輛占用也未進行管理，被告的上述行為系違反雙方停車服務(wù)合同義務(wù)的行為。由于被告未切實履行其對原告車輛的停車服務(wù)職責(zé)尤其是安全保障義務(wù)，是造成原告車輛在小區(qū)內(nèi)失竊的原因之一，被告應(yīng)對原告失竊車輛造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任?？紤]被告的過錯程度以及原告交納物業(yè)管理費和停車服務(wù)費的金額等因素，以車輛損失價值的30％為計算依據(jù)。據(jù)此，資陽區(qū)人民法院作出一審判決:一、被告賠償原告損失人民幣29335元。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

法院判決后，物業(yè)公司不服，隨即向益陽市中級人民法院提起上訴。益陽中院受理后，認(rèn)為原判認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，遂于2005年2月28日終審判決:駁回上訴、維持原判。

訴訟止于預(yù)防

近年來，汽車停在小區(qū)內(nèi)被盜，業(yè)主要求物業(yè)公司賠償?shù)脑V訟已經(jīng)發(fā)生多起。由于具體案情不同，判決結(jié)果也各有不同。物業(yè)公司僅收取每日數(shù)元的停車費，如果動輒支付數(shù)十萬元的賠償，權(quán)利和義務(wù)明顯不對等，往往導(dǎo)致其為轉(zhuǎn)移風(fēng)險而提高停車收費，增加了車主負(fù)擔(dān);而如果物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任，也將導(dǎo)致經(jīng)營管理者疏于管理。事實上，由于小區(qū)停車很多都是在露天相對開放區(qū)域，物業(yè)公司很難對停放汽車實行全天候看管，對此物業(yè)公司購買停車場責(zé)任險以降低自身風(fēng)險的做法倒是值得嘗試的。本案折射出的問題是，許多業(yè)主對于小區(qū)公共部位的權(quán)利意識不強，一些物業(yè)公司沒有很好地為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，相反成了凌駕于業(yè)主之上的管理者。就小區(qū)停車交費而言，業(yè)主們往往只知道按規(guī)定交費，至于該不該交以及交的是什么性質(zhì)的費？交了費后停車人享有什么權(quán)利？物業(yè)公司收了費后又該履行哪些義務(wù)？這些都比較模糊。有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及早制定相關(guān)規(guī)定，以規(guī)范小區(qū)物業(yè)停車收費方面業(yè)主與物業(yè)公司各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，減少不必要的糾紛和訴訟。

相關(guān)鏈接:

《合同法》第六十條:當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

《物業(yè)管理條例》第三十六條:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

本文原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2005年第5期