1、《中華人民共和國物權法》（下稱“《物權法》”）第10條明確規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度；第16條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權歸屬和內(nèi)容的根據(jù)；第187條規(guī)定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

2、《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）第2條 “本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”，對不動產(chǎn)登記簿所應記載的不動產(chǎn)范圍作出明確性規(guī)定。

1、《房屋所有權證》原件及復印件、《國有土地使用證》原件及復印件；

2、主債合同原件（如購銷產(chǎn)品，即為《購銷合同》；向銀行貸款，即為《借款合同》）；

3、房產(chǎn)抵押合同原件【抵押合同應當載明(1)抵押當事人的名稱或者住所，(2)主債權的種類、數(shù)額，(3)抵押房屋的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積等，(4)房屋的評估價值;(5)抵押期限，(6)抵押滅失的條件，(7)違約責任，(8)爭議解決方式，(9)合同訂立時間地點，(10)雙方約定的其他事項】

4、房地產(chǎn)評估報告（由具備房地產(chǎn)評估資質(zhì)的機構出具）；

5、抵押當事人的身份證明或法人資格證明；

6、授權委托書（委托他人辦理時）；

7、房產(chǎn)抵押登記申請書（抵押登記部門提供）；

8、登記機關認為必要的其他文件。

1、根據(jù)《物權法》第182條“建筑物抵押的，該建筑物占用范圍的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未能依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。”那么，上述規(guī)定已充分考慮了兩個法定證件的問題，以及兩個不同的政府部門分管土地、房產(chǎn)的具體情況。為防范法律風險與道德風險，只要辦理了一種抵押登記，另外一個登記即無必要另行辦理，實操在房屋登記部門辦理。

2、抵押標的物必須現(xiàn)實存在，產(chǎn)權關系明晰，抵押人對其應擁有完整的產(chǎn)權，即擁有完整的處分權。拆遷安置房因長期未辦理產(chǎn)權證，即便手持拆遷安置房協(xié)議，但并無產(chǎn)權明晰的產(chǎn)權證書在手，不符合《物權法》第180條、第184條規(guī)定的可用于抵押財產(chǎn)的狀態(tài)，因此，不能辦理抵押登記。

3、根據(jù)《物權法》第184條之規(guī)定，一般情況下，耕地，宅基地，所有權、使用權不明或有爭議的財產(chǎn)不得抵押。2016年3月，《農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權抵押貸款試點暫行辦法》和《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定在部分試點地區(qū)可以進行耕地、宅基地房屋抵押貸款的試點，但是需要一定的前置條件，而且不具有普遍意義。同時，依據(jù)最高院頒布的《關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第24條， “人民法院執(zhí)行集體土地使用權時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應當告知權利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金及有關稅費。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應當與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理?！彼裕幢戕k理了抵押，涉及執(zhí)行的，仍然需要與國土部門取得一致意見后辦理出讓手續(xù)才能執(zhí)行，否則不予執(zhí)行，客觀上難以實現(xiàn)債權。

1、當主債權逾期時，抵押權人對抵押房產(chǎn)進行拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。但實踐中經(jīng)常會遇到該抵押物被其他一般債權人申請法院先行查封、扣押的情況。抵押權人的優(yōu)先受償權一般不會受到實質(zhì)影響，但是實踐中，鑒于原執(zhí)行規(guī)定明確由先采取執(zhí)行（查封）措施的法院進行處置，而處置法院有時又未按照規(guī)定通知抵押權人，往往導致抵押權人在在先查封法院已經(jīng)處置完結抵押物后仍一無所知。今年針對這種情況，最高法院發(fā)布了《關于首先查封法院與優(yōu)先債權執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關問題的批復》，明確已進入其他法院執(zhí)行程序的債權對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權、優(yōu)先權（該債權以下簡稱優(yōu)先債權），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行，因此，筆者建議，抵押權人一定要及時通過法律程序主張權利，并且加強與查封法院及申請查封的債權人的溝通和協(xié)調(diào)，依法維護自身的合法權益。

2、對于設定抵押的被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行，《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》（法釋[2005]14號）第二條及第五條之規(guī)定，人民法院依法查封已經(jīng)被設定抵押的房屋，并且可依抵押權人的申請依法拍賣、變賣或者抵債。法院強制被執(zhí)行人及家屬遷出后，可以由申請執(zhí)行人提供臨時住房，可提供自有房屋或租賃，租金可以請求在從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。

3、同一房屋上數(shù)個抵押權之間發(fā)生沖突致使實現(xiàn)順序的確立上，《中華人民共和國擔保法》第54條規(guī)定，按照抵押物登記的先后順序清償，順序相同的,按照債權比例清償。《物權法》第199條亦規(guī)定，抵押權已登記的,按登記的先后順序清償,順序相同的,按債權比例清償。因此,對于同一房屋上抵押權之間的沖突,無論是重復抵押還是再抵押,皆按照“先登記原則”和“同時同序原則”,確立清償順序。

4、實現(xiàn)抵押權的程序。一般情況下，債權人以提出債權訴訟、同時主張抵押權的方式主張權利，但是時間長，新修訂的《民事訴訟法》針對這種情況，指定了擔保物權實現(xiàn)的特別程序，其程序相對簡單，無需開庭，因此比較便捷。我們建議在房屋價值足以清償債務的情況下，無需通過普通訴訟程序，而是通過擔保物權實現(xiàn)特別程序主張權利，以期早日進行執(zhí)行，實現(xiàn)債權。