經(jīng)過緊張的一夜角逐，英國與歐盟最終還是“離了”。這一離，除了對英國與歐盟經(jīng)濟帶來深遠影響，對主要貿(mào)易伙伴的投資也會相繼引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。英國作為中國買家的海外購房熱門國家，此次動蕩自然引起中國買家的廣泛關(guān)注。

截至目前，英鎊兌人民幣的匯率比為1:9.06，英鎊兌美元盤中暴跌逾10%，創(chuàng)下31年以來新低。面對眼下局面，英國房地產(chǎn)市場將會如何發(fā)展？海外投資者將如何穩(wěn)準狠地抓住絕佳時機巧妙投資，且最大限度地規(guī)避風(fēng)險？

首先我們先來看之后英國如何脫歐的“日程表”：

• 6月24日：卡梅倫公布投票結(jié)果；歐盟部長及大使將于盧森堡舉行例會，公布后續(xù)安排

• 6月25日：歐元區(qū)財長舉行會議商討金融沖擊

• 6月26日：歐盟委員會主席容克與28個成員國（暫包括英國）舉行緊急會議

• 6月28日：為期2日的歐盟會議召開，卡梅倫或?qū)⑻岢雒摎W申請，正式啟動脫歐程序

• 6月29日：歐盟峰會或?qū)⒖穫惥苤T外；英國將獲2年時間與歐盟討論脫歐步驟

• 此后數(shù)周：英國國會將討論如何維持與歐盟關(guān)系

• 今年冬季：歐洲理事會將獲授權(quán)與英國談判；英國需要跟歐盟重新討論長達8萬頁的協(xié)議，確認哪些繼續(xù)保留于英國法律，所需時間未定

• 今年冬季：英國與歐盟開展首輪脫歐會議

• 2017年：英國將重新與不同國家談判商討貿(mào)易協(xié)議

• 2018年：脫歐期限臨近，英國與歐盟達成協(xié)議，但仍有待雙方議會通過

從中可以看出，脫歐結(jié)果雖出，但是在法律與監(jiān)管層面上的即時影響將是微乎其微的。因為首先在規(guī)章制度方面不會有劇烈動蕩，貿(mào)易關(guān)系的條款也將暫時保持不變。并且所有新條款的通過都需要一定的時間來達成一致，通常很有可能超過兩年。然而即使存在諸多不確定性，考慮到倫敦擁有的巨大的人才儲備、英語語言環(huán)境、時區(qū)優(yōu)勢、國際連通性、企業(yè)與機構(gòu)的廣泛資源，以及文化和娛樂產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)優(yōu)勢，倫敦作為國際主要門戶城市的地位不會動搖，英國在國際的地位也不會動搖，反而可能會增加一定的話語權(quán)。

脫歐后續(xù)的程序如此紛繁復(fù)雜，因此短期內(nèi)英國首腦定會維穩(wěn)政局，重大變動發(fā)生可能性不大。但不可否認的是，在最近這段時間除了英鎊會出現(xiàn)下跌，英國房價也可能會出現(xiàn)5%－15%的回落（KPMG數(shù)據(jù)），英國房產(chǎn)調(diào)研公司eMoov首席執(zhí)行官Russell Quirk表示，脫歐以后，幾乎將近一半的房產(chǎn)持有者認為將來會對所持物業(yè)進行新的評估，1/3認為短期內(nèi)會造成租賃行為的減少。房產(chǎn)市場出現(xiàn)的疲軟狀態(tài)可能會持續(xù)到今年秋季下一任首相選舉結(jié)束之時。在此之后，英國房市會出現(xiàn)新一輪的反彈。

租賃方面，脫歐后短期內(nèi)不確定性增加，尤其是辦公樓投資市場規(guī)模會減少。從局部來看，倫敦商業(yè)房產(chǎn)市場被認為是最容易受到影響的，主要表現(xiàn)在倫敦金融服務(wù)類企業(yè)。最顯而易見的是'英國企業(yè)在歐盟自由營商'問題，脫歐意味著在英國和歐盟境內(nèi)不能再暢通無阻地辦公。其它跨國企業(yè)還擔(dān)心由此帶來的進入某一單一市場的門檻提高的可能。

房姐剛剛得到的消息，金融巨頭摩根史坦利公司（Morgan Stanley）宣布即將從倫敦撤出2000名員工到愛爾蘭，德國等其它歐盟地區(qū)。大企業(yè)在英員工數(shù)量的減少，減弱英國本土房產(chǎn)市場活力，直接影響了供求，從而最終反映到房價上。

不過需要了解的是，無論是行業(yè)還是規(guī)模，倫敦的辦公室需求都非常的多樣化，尤其是近些年，科技、媒體及電信（TMT）行業(yè)都表現(xiàn)強勁，而脫歐對這些行業(yè)的影響也較弱。這表明即使交易量出現(xiàn)下降，但是后續(xù)需求仍相對強勁。租金方面的任何潛在負面影響都將通過金融城（City），倫敦西區(qū)（West End）及主要區(qū)域性城市的供應(yīng)短缺予以緩解。

但是，另一個事實是即使脫歐，房產(chǎn)供不應(yīng)求的局面依然非常嚴峻。目前每年倫敦的新增房源大概在3萬套，而市場需求至少是5萬套。以倫敦為例，目前倫敦的常住人口不到800萬，而每年新增人口卻達到20-30萬，這些新增人口都是中高收入的青壯年。而短期內(nèi)，我們并未看到平衡的供求關(guān)系，因此倫敦房價基本面是非常良好的。

相比于商業(yè)地產(chǎn)市場，退歐對英國住宅市場的負面影響將更為有限。目前英國住宅市場規(guī)模是其商業(yè)地產(chǎn)市場的近6倍，而其中機構(gòu)投資者持有份額僅為0.4%左右，其余均為家庭自住、個人投資者購買出租、以及政府持有的廉租住房。這使得英國住宅對金融市場的波動敏感度更低，資產(chǎn)價值更為穩(wěn)健，同時這也是英國房產(chǎn)為何一直備受海外投資者追捧的原因。

住房貸款方面，目前英格蘭銀行除了宣布拿出2500億英鎊救市確保貨幣穩(wěn)定，尚未對后續(xù)政策進行表態(tài)，各大銀行也暫無動作，不過大部分專家預(yù)計脫歐后利率會繼續(xù)降低。

戴德梁行對全球企業(yè)不動產(chǎn)持股6500億美元以上，并且在英國乃至歐洲都非常活躍的歐洲境外投資者進行了調(diào)查，超過半數(shù)的調(diào)查對象表示，由于來自其它某些更大市場的影響，他們暫停了在英國的投資活動。不過，仍有超過四分之一的調(diào)查對象仍然準備購入資產(chǎn)。這些投資者認為此時倉促退出英國房產(chǎn)市場是不理智的，更多人是選擇靜待英鎊回升，房產(chǎn)市場升溫后進行交易，而此時英鎊大跌實則是搶購寫字樓，抄底投資的絕佳機會。

關(guān)于時間點，我們可以參考上圖，即2005－2013年英國各地區(qū)房價走勢圖。從歷史的角度來看，投資英國房地產(chǎn)的最大受益者，是2008年至2009年經(jīng)濟危機期間，那一批成功購入房產(chǎn)的“抄底買家”，因為這段時間倫敦的房產(chǎn)價值被嚴重低估，并且相對于全英平均房價下跌33%，倫敦的房價跌了11%。此次公投帶來的房價走勢，與當(dāng)時的市場走勢幾乎趨于一致，而此時的房產(chǎn)正是處于價格低谷，正在靜待絕地反彈。

英國房產(chǎn)專家Henry Pryor認為，在此期間，以美元本位結(jié)算的來自中東和亞洲地區(qū)的買家會爭相在英買入房產(chǎn)，尤其是倫敦市中心高房價區(qū)域。

關(guān)于房產(chǎn)投資“友好”區(qū)域，我們也可以從本次公投看出端倪。在所有選區(qū)結(jié)果中，除蘇格蘭，北愛爾蘭大部地區(qū)外，大倫敦，牛津，劍橋，利茲，利物浦等經(jīng)濟發(fā)展水平高，房價偏高，平均居民薪酬較高，以及教育程度較高，年齡構(gòu)成較低的地區(qū)支持留歐民眾占多數(shù)；而一些邊遠欠發(fā)達的地區(qū)則是“脫派”居多。

其中倫敦地區(qū)雖然以留歐陣營居多，留歐比重最大行政區(qū)前5名依次為：Lambeth（78.6%留），Hackney（78.5%留），Haringey（75.6%留），Islington（75.2%留），和Camden（74.9%留）；但是少數(shù)區(qū)域例如西部Hillingdon（69%脫），南部Sutton（75.96%脫），東部Barking（63.8%脫），Havering（75.98%脫），和Bexley（75.3%脫）都是脫歐選民居多。投資者購房不妨多考慮“友好”區(qū)域，避開“脫派”地區(qū)。

另外，英國脫歐對于投資學(xué)區(qū)房而言，是利好消息。脫歐成功直接帶來的影響將會是歐盟學(xué)生減少。因此為了平衡國際學(xué)生數(shù)量，預(yù)計中國學(xué)生入學(xué)數(shù)量將會持續(xù)提高。并且，對于中國留學(xué)生來說，“以房養(yǎng)學(xué)”將繼續(xù)升溫，并且學(xué)區(qū)房是受外界市場波動影響最小的一類房產(chǎn)，投資學(xué)區(qū)房可以大大節(jié)省孩子的留學(xué)成本，如果低價買入轉(zhuǎn)手出租，甚至可以大賺一筆學(xué)費。

我們還要清新地看到的一點就是，即使脫歐，整個英國的經(jīng)濟仍具備足夠的體量來吸收金融服務(wù)行業(yè)可能受到的損失。并且不管房產(chǎn)市場走向如何，對于大多數(shù)行業(yè)來說，倫敦在幾個全球國際大都市中的競爭優(yōu)勢依舊明顯。而早先一系列事實已經(jīng)證明，倫敦核心區(qū)的商業(yè)物業(yè)租賃市場是非常經(jīng)得起考驗的，在今年稅改新政以及脫歐公投預(yù)熱的第一季度，其房產(chǎn)成交量基本與這十年的平均值持平，這里面就包含了倫敦金融城兩個面積超過100,000平方英尺的金融服務(wù)企業(yè)的項目交易。

總之，面對英國脫歐的事實，我們不要自亂陣腳，接下來的數(shù)月到底是鐵娘子特蕾莎還是倫敦前任市長鮑瑞斯上臺，對于英國房市來說都將是一場同樣值得關(guān)注的大戰(zhàn)，畢竟政府班底大換水會直接影響房產(chǎn)政策。英國房產(chǎn)之后的走勢讓我們共同關(guān)注。

聲明：本公眾號文章均為知識政策普及性質(zhì)，并非絕對建議，不承擔(dān)法律責(zé)任，如果您有進一步疑問還請咨詢稅收房產(chǎn)專業(yè)人士。