新項(xiàng)目進(jìn)駐，物業(yè)要做哪些工作？

戴墨鏡的張飛 2016-06-24

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一、交付前工作

（一）物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)場(chǎng)顧問咨詢服務(wù)：

1、審視建筑施工圖紙，對(duì)建筑單體及交通組織、地下車庫(kù)等提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

2、審視給排水、電氣的施工圖紙，就給排水的供水方式、管路設(shè)置，以及電氣管路設(shè)置、照明控制方式等提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

3、結(jié)合項(xiàng)目的整體定位及檔次，參與部分設(shè)施（信報(bào)箱、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等）、大型設(shè)備（電梯、智能化等）的功能和定位，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

4、結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，就物業(yè)公建配套用房（會(huì)所、物業(yè)管理用房、社區(qū)用房等）的定位、綜合管網(wǎng)（給排水、電氣、弱電等）提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

5、審視景觀設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，對(duì)景觀總體規(guī)劃、交通組織、使用功能、節(jié)點(diǎn)處理等方面，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

6、根據(jù)項(xiàng)目公司要求，通過審視商品房買賣合同和樓書，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

7、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，為小區(qū)圍墻定位提供合理的意見和建議；

8、對(duì)物業(yè)公共區(qū)域[包括但不限于公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）等]的裝修設(shè)計(jì)提供合理化意見和建議；

9、對(duì)物業(yè)管理用房等的布局、設(shè)計(jì)以及裝修標(biāo)準(zhǔn)提出相應(yīng)的意見和建議；

10、根據(jù)工程施工進(jìn)度情況，向項(xiàng)目公司及時(shí)提供有關(guān)樓宇材質(zhì)（鋁合金窗、單元門廳墻、地面、電梯等）保護(hù)的建議，以減少因施工對(duì)材質(zhì)造成的損傷而導(dǎo)致項(xiàng)目公司一次性投資成本提高；

11、通過跟進(jìn)項(xiàng)目不同階段的現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度，每?jī)蓚€(gè)月一次對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)行巡視，提出有利于日后物業(yè)管理的優(yōu)化建議和意見；

12、應(yīng)項(xiàng)目公司要求，參加相關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議，并根據(jù)會(huì)議議題提供有關(guān)物業(yè)管理方面的建議，但項(xiàng)目公司需于會(huì)議召開前五個(gè)工作日書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，并提供相關(guān)資料；

13、應(yīng)項(xiàng)目公司要求，派人參加項(xiàng)目有關(guān)客戶聯(lián)誼會(huì)、業(yè)主質(zhì)量監(jiān)督小組會(huì)議、產(chǎn)品說明會(huì)等重要活動(dòng)，但項(xiàng)目公司需要于活動(dòng)舉辦前五個(gè)工作日書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，并提出相關(guān)要求。

（二）園區(qū)生活服務(wù)體系顧問咨詢內(nèi)容

1、根據(jù)項(xiàng)目公司園區(qū)生活服務(wù)體系的籌建思路，制訂相應(yīng)的《“園區(qū)生活服務(wù)體系”顧問咨詢服務(wù)計(jì)劃》，配合項(xiàng)目公司做好園區(qū)生活服務(wù)體系的建設(shè)工作；

2、通過分析項(xiàng)目的物業(yè)類型、建筑規(guī)模、周邊配套、價(jià)值特點(diǎn)等，對(duì)園區(qū)生活服務(wù)項(xiàng)目的設(shè)置提出意見和要求；

3、通過分析項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位及功能布局，提出有利于日后園區(qū)生活服務(wù)體系實(shí)施的硬件配置的意見和要求；

4、對(duì)園區(qū)生活服務(wù)用房的功能布局、裝修設(shè)計(jì)、物品配備提供合理化意見和要求；

5、對(duì)與行政主管部門的溝通工作提出意見和要求，協(xié)助項(xiàng)目公司就相關(guān)園區(qū)生活服務(wù)內(nèi)容做好與行政主管部門的溝通協(xié)調(diào)工作；

6、結(jié)合項(xiàng)目的銷售策略、路線及后期園區(qū)生活服務(wù)體系的構(gòu)建思路，對(duì)房屋銷售階段的園區(qū)生活服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行策劃，提出有利于項(xiàng)目銷售的活動(dòng)方案；

7、結(jié)合項(xiàng)目的銷售、宣傳的需要，配合甲方開展有利于項(xiàng)目銷售的園區(qū)生活服務(wù)體驗(yàn)活動(dòng)；

8、應(yīng)項(xiàng)目公司要求，提供園區(qū)生活服務(wù)相關(guān)的策劃及宣傳內(nèi)容，便于項(xiàng)目公司進(jìn)行銷售宣傳；

9、應(yīng)項(xiàng)目公司要求，參加項(xiàng)目相關(guān)工程、銷售會(huì)議，并根據(jù)會(huì)議議題提供有關(guān)園區(qū)生活服務(wù)方面的建議，但項(xiàng)目公司需于會(huì)議召開前五個(gè)工作日書面通知乙方，并提供相關(guān)資料；

10、對(duì)項(xiàng)目交付后“園區(qū)生活服務(wù)體系”的實(shí)施內(nèi)容形成策劃，并與項(xiàng)目公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》；

11、根據(jù)《前期物業(yè)服務(wù)合同》的相關(guān)要求，向項(xiàng)目公司提供《項(xiàng)目“園區(qū)生活服務(wù)體系”運(yùn)營(yíng)方案》，并接受項(xiàng)目公司的監(jiān)督。

（三）銷售案場(chǎng)、樣板房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容

1、客戶管家服務(wù)：為客戶提供生活提醒、物業(yè)管理體系咨詢、服務(wù)亮點(diǎn)介紹、客戶信息收集、VIP客戶接待等服務(wù);

2、吧臺(tái)服務(wù)：為項(xiàng)目客戶/潛在客戶提供茶水、茶歇服務(wù)以及各類協(xié)助銷售人員的助理工作等;

3、樣板房服務(wù)：樣板房日常維護(hù)管理、客戶接待、提供樣板房體驗(yàn)式接待服務(wù)等；

4、禮賓服務(wù)：為項(xiàng)目客戶/潛在客戶提供引導(dǎo)服務(wù);

5、保潔服務(wù)：負(fù)責(zé)銷售案場(chǎng)、樣板區(qū)（房）室內(nèi)外衛(wèi)生的日常維護(hù)。

（四）顧問咨詢服務(wù)期限

根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度約定前期物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的期限，一般從項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段起至物業(yè)交付之日止，服務(wù)期限最長(zhǎng)不超過三年（單個(gè)項(xiàng)目），若超過三年的，相關(guān)事宜另行協(xié)商。

（五）根據(jù)項(xiàng)目類型及所處區(qū)域，物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

1、顧問咨詢服務(wù)費(fèi)浙江省內(nèi)項(xiàng)目按建筑面積每平方米2元；浙江省外項(xiàng)目按建筑面積每平方米2.50元（含差旅費(fèi)）。若服務(wù)內(nèi)容超過上述范圍的，相關(guān)事宜另行協(xié)商。

2、銷售案場(chǎng)物業(yè)服務(wù)、樣板區(qū)（房）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支出、管理費(fèi)及酬金（按人員成本總支出的13%計(jì)提）組成。

根據(jù)房產(chǎn)品的檔次及各項(xiàng)目的實(shí)際需求，現(xiàn)從人員配置、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)方面提供A、B、C三檔方案。

A：案場(chǎng)、樣板區(qū)規(guī)模較大；房產(chǎn)品品質(zhì)高，要求預(yù)約制全程跟隨服務(wù)；要求提供體驗(yàn)式接待、茶歇服務(wù)等。如：西溪誠(chéng)園、湖州御園、溪上玫瑰園等項(xiàng)目樣板區(qū)。

B：案場(chǎng)、樣板區(qū)規(guī)模中等，如無錫玉蘭花園、明月江南銷售中心等。

C：案場(chǎng)、樣板區(qū)規(guī)模較小，單純樣板房或案場(chǎng)的項(xiàng)目，如蘭園銷售中心、麗園樣板房等。

二、前期介入服務(wù)

1．該階段綠城物業(yè)總公司基本工作內(nèi)容：

（1）成立物業(yè)服務(wù)中心，確定負(fù)責(zé)人；

（2）根據(jù)前期介入人員配置方案及到崗計(jì)劃，招聘人員并實(shí)施培訓(xùn)（物業(yè)服務(wù)基本概念、服務(wù)禮儀、物業(yè)管理法律法規(guī)、公司各項(xiàng)規(guī)章制度、各項(xiàng)操作規(guī)程、接管驗(yàn)收知識(shí)、質(zhì)量體系知識(shí)等）；

（3）物業(yè)服務(wù)中心所有人員的工作服制作（根據(jù)不同工種確定），在物業(yè)交付前三個(gè)月到位；

（4）制訂物業(yè)服務(wù)方案，內(nèi)容包括物業(yè)接管驗(yàn)收方案、秩序維護(hù)方案、車輛管理及交通組織管理方案、清潔服務(wù)管理方案、綠化養(yǎng)護(hù)方案、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案、財(cái)務(wù)管理方案、人事管理方案、社區(qū)文化活動(dòng)方案、物業(yè)裝修管理方案等；

（5）編制業(yè)主手冊(cè)，經(jīng)評(píng)審定稿后并印刷；

（6）協(xié)助編制住宅使用說明書及房屋質(zhì)量保證書；

（7）協(xié)助辦理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的報(bào)批或備案手續(xù)；

（8）完成項(xiàng)目標(biāo)識(shí)統(tǒng)計(jì)，提交項(xiàng)目公司，并對(duì)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核；

（9）做好房屋公共部位接管驗(yàn)收準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作，制定物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業(yè)驗(yàn)收表格；

（10）項(xiàng)目公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用30日前，與綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作；

（11）接管驗(yàn)收相關(guān)技術(shù)資料的移交；

（12）參與公共設(shè)施設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；

（13）報(bào)警中心設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收（智能化設(shè)備），消防聯(lián)動(dòng)、消控調(diào)試、消防廣播調(diào)試、監(jiān)控調(diào)試，周界報(bào)警、電視監(jiān)控、訪客對(duì)講、戶內(nèi)防盜報(bào)警、電子巡更、車輛管理、設(shè)備監(jiān)控、衛(wèi)星電視接收、三表遠(yuǎn)程計(jì)抄、上網(wǎng)方式、應(yīng)急廣播及背景聲響等智能化系統(tǒng)接管和驗(yàn)收；

（14）建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳，設(shè)備名稱、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)所屬等；

（15）建立備品備件資料檔案，建材、設(shè)備等品名、產(chǎn)地、廠家、價(jià)格等資料和實(shí)樣的收集；

（16）對(duì)秩序維護(hù)人員、管理人員、工程人員進(jìn)行設(shè)備操作培訓(xùn)，掌握各設(shè)備系統(tǒng)的使用方法；

（17）建立消防器材檔案，對(duì)各消防栓的具體位置、配置數(shù)量進(jìn)行登記；

（18）根據(jù)交付計(jì)劃由項(xiàng)目公司以實(shí)物的形式提供各類辦公用品、辦公家具等（或由項(xiàng)目公司承擔(dān)費(fèi)用，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)自行采購(gòu)）；

（19）協(xié)助項(xiàng)目公司對(duì)物業(yè)管理用房裝修檢查并提供合理化建議；

（20）辦公室的布置，上墻文件、軟裝飾等、安裝物業(yè)管理軟件試運(yùn)行；

（21）協(xié)助項(xiàng)目公司做好小區(qū)的開荒保潔工作（根據(jù)項(xiàng)目公司的需求來確定）；

（22）建立業(yè)主檔案（業(yè)主的住址、聯(lián)系電話、家庭情況等）；

（23）與項(xiàng)目公司協(xié)商確定交付場(chǎng)地，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，對(duì)實(shí)地進(jìn)行勘察；

（24）交付前各項(xiàng)物品采購(gòu)，并協(xié)助項(xiàng)目公司布置交付現(xiàn)場(chǎng)；

（25）與政府相關(guān)部門（如電話通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視或數(shù)字電視、燃?xì)夤镜龋┞?lián)系，爭(zhēng)取相關(guān)部門能在交付期間到交付現(xiàn)場(chǎng)設(shè)點(diǎn)，為業(yè)主提供方便；

（26）交付現(xiàn)場(chǎng)人員安排（除服務(wù)中心全部人員到位，從公司總部將選派優(yōu)秀人員增援交付活動(dòng)），確保交付工作順利完成；

（27）制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責(zé)，準(zhǔn)備統(tǒng)一說辭、注意事項(xiàng)等；

（28）交付資料整理裝袋，確認(rèn)所有業(yè)主房屋的鑰匙已經(jīng)收到、有關(guān)表格、文件均已預(yù)備完畢（如業(yè)主手冊(cè)、產(chǎn)品說明書、品質(zhì)保證書、鑰匙等）；

（29）編制交付人員通訊錄，以便在交付過程中碰到問題能及時(shí)聯(lián)系；

（30）與項(xiàng)目公司一起召開交付碰頭會(huì)，對(duì)交付中將有可能碰到的問題進(jìn)行討論；

（31）組織交付預(yù)演，迎接交付；

（32）總結(jié)交付經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備裝修管理，就交付中存在的問題進(jìn)行匯總與分析。

2、以上前期介入服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)人員成本支出、管理費(fèi)（按物業(yè)服務(wù)人員成本總支出的5%計(jì)提）、稅金等組成。

3、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際由項(xiàng)目公司選用綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)提供服務(wù)的主要內(nèi)容有：

一房一驗(yàn)、保潔開荒、交付領(lǐng)房、秩序維護(hù)人員進(jìn)駐等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由雙方根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商確定。

4、物業(yè)管理用房的裝修由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)應(yīng)從方便使用的角度提出合理化建議。同時(shí)項(xiàng)目公司在物業(yè)管理用房中按合理比例設(shè)置相應(yīng)的員工宿舍、食堂用房。

5、物業(yè)管理服務(wù)所需的物業(yè)管理軟件、設(shè)施、設(shè)備、工具、用具及員工宿舍、食堂裝修、用具由項(xiàng)目公司按實(shí)承擔(dān)，若項(xiàng)目公司以實(shí)物形式提供的，物品均為新購(gòu)。

6、交付現(xiàn)場(chǎng)除滿足政府相關(guān)規(guī)定外，需達(dá)到綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)交付接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)，即完成室內(nèi)公共區(qū)域裝飾裝修、室外公共區(qū)域的景觀綠化施工、通水、通電、通氣、通訊等，若交付現(xiàn)場(chǎng)未能滿足綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的，項(xiàng)目公司需在交付前一個(gè)月書面告知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)，便于綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)相關(guān)工作的有序開展。

7、項(xiàng)目實(shí)際交付時(shí)間發(fā)生調(diào)整的，項(xiàng)目公司應(yīng)提前書面通知綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)（提前或延期交付的，至少應(yīng)提前3個(gè)月告知）。

8、項(xiàng)目分期交付，后續(xù)交付項(xiàng)目，項(xiàng)目公司只需承擔(dān)后續(xù)增加人員及相關(guān)費(fèi)用。

9、分月工作內(nèi)容及人員介入情況：略

本文由物管師商學(xué)院整理

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