房貸選擇等額本息還是等額本金，終于有文章說(shuō)清楚了！

昵稱34510611 2016-06-22

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菜導(dǎo)最近寫了兩篇關(guān)于住房貸款的文章，第一篇是《如何通過(guò)住房貸款賺100萬(wàn)，這個(gè)秘密不是每個(gè)人都知道！》，這篇文章中講到，住房貸款是非常值的，有條件的話盡可能貸多一些，貸久一點(diǎn)。

第二篇文章是《根本沒有什么房貸“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”這么一說(shuō)，99%的人被忽悠了！》，這篇文章寫到，無(wú)論是用公積金貸款還是用商業(yè)貸款，還款的方式是選擇等額本金還是選擇等額本息，提前還款大家都可以根據(jù)自己的情況來(lái)定，但不用糾結(jié)所謂的房貸“提前還款最佳時(shí)間點(diǎn)”，你選擇的那個(gè)時(shí)間點(diǎn)對(duì)你來(lái)說(shuō)就是最佳時(shí)間點(diǎn)，但不適用其他人。

這兩篇文章在網(wǎng)上得到買房供房一族的強(qiáng)烈反應(yīng)，甚至上了騰訊彈窗的頭條：

最后菜導(dǎo)發(fā)現(xiàn)很多網(wǎng)友還是在糾結(jié) “等額本息”和“等額本金”的區(qū)別，甚至連文章在具體表達(dá)什么都沒看清楚就在無(wú)止境的討論。

今天菜導(dǎo)就專門寫篇文章說(shuō)明白“等額本息”和“等額本金”究竟是怎么一回事，讓大家在選擇用哪一種方式供房時(shí)心里有底，也更容易理解前面兩篇文章。

貸款利息如何計(jì)算？

在開始講“等額本息”和“等額本金”的區(qū)別之前，我們要先弄明白銀行的住房貸款利息是怎么算的。

大家都知道，我們房貸是每個(gè)月還一次的，每個(gè)月還的錢中，有一部分是利息，另外一部分是本金。無(wú)論是“等額本息”還是“等額本金”，每個(gè)月的利息的計(jì)算方式是完全一樣的，不同的是本金部分。

那它們的利息是怎么計(jì)算的呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，你每個(gè)月還銀行的利息，就是你目前欠銀行的本金，乘以每個(gè)月的利率。

我們以公積金貸款為例子（商貸、混合貸同樣適用），目前公積金的年化利率是3.25%。那么每個(gè)月的利率就是3.25%/12=0.270833%，只要公積金貸款的年利率不變，這個(gè)月利率也是不變的。

無(wú)論是“等額本息”還是“等額本金”，每個(gè)月還銀行多少利息，就是看你目前還欠銀行多少錢（本金），再乘以這個(gè)月利率0.270833%。

假設(shè)我們跟銀行貸款100萬(wàn)元，那么“等額本息”還是“等額本金”兩種方式第一個(gè)月還的利息都是100萬(wàn)*0.270833%=2708.33元，只是由于兩種方式還的本金不同，所以從第二個(gè)月開始，我們還欠銀行多少錢就不一樣了，所以還的利息也開始不一樣了。

“等額本息”與“等額本金”的區(qū)別

上面我們講了，“等額本息”和“等額本金”每個(gè)月計(jì)算利息的方式是一樣的（注意，說(shuō)的是計(jì)算方式一樣，不是利息數(shù)額是一樣）。只是兩種方式每個(gè)月要還的本金數(shù)額不同，從而造成從第二個(gè)月開始，還欠銀行的那部分房貸總額開始發(fā)生變化，所以每個(gè)月還的利息也開始不一樣。

那么“等額本息”和“等額本金”關(guān)于本金的還款過(guò)程有什么不一樣？我們先從比較簡(jiǎn)單的“等額本金”開始講。

等額本金，說(shuō)白了，就是每個(gè)月還的本金是固定的，每個(gè)月還的本金就是貸款總額除以貸款月數(shù)。

假設(shè)我們貸款100萬(wàn)，分30年還，也就是360個(gè)月，那么每個(gè)月還的本金就是100萬(wàn)/360= 2777.78元。

為了加深印象，我們來(lái)具體算下等額本金每個(gè)月還貸的總數(shù)。

第一個(gè)月，我們還銀行本金2777.78元，還銀行利息100萬(wàn)*0.270833%=2708.33元，總共還2777.78+2708.33=5486.11元（本息）。

第二個(gè)月，我們固定還銀行本金2777.78元，由于第一個(gè)月還了本金，這個(gè)月欠銀行100萬(wàn)-2777.78=997222.22元。所以第二個(gè)月的利息是：997222.22*0.270833%=2700.81元。總共還2777.78+2700.81=5478.59元（本息）。

……

以此類推，我們就可以算出30年中，我們每個(gè)月還銀行的錢是多少了，如下圖所示。（只取前面10個(gè)月和后面10個(gè)月）

現(xiàn)在大家弄明白等額本金的還款過(guò)程了吧？接下來(lái)我們看看復(fù)雜一些的等額本息。

等額本息，是指每個(gè)月的總還款（本金+利息）是不變的。那如何計(jì)算出每個(gè)月的還款總數(shù)呢？

我們還是以公積金貸款100萬(wàn)為例子，假設(shè)每個(gè)月的還款總數(shù)（本金+利息）為X元。

第一個(gè)月，我們還銀行利息100萬(wàn)*0.270833%=2708.33元，還銀行本金已經(jīng)還了（X-2708.33）元。

第二個(gè)月，由于第一個(gè)月還了本金，這個(gè)月還欠銀行的錢是：100萬(wàn)-（X-2708.33）=（1002708.33-X）元。所以第二個(gè)月的利息是：（1002708.33-X）*0.270833%，還銀行本金【X-（1002708.33-X）*0.270833%】元。

……

最終，所有月份還銀行的本金加起來(lái)會(huì)等于100萬(wàn)，這樣就可以算出X的值，算出來(lái)就是每個(gè)月固定還大概4352.06元。

現(xiàn)在我們看一下等額本息的還款過(guò)程，同樣只取前面10個(gè)月和后面10個(gè)月。

這個(gè)過(guò)程比較復(fù)雜，如果看不明白，也沒關(guān)系，大概知道計(jì)算過(guò)程就可以。大家只要知道，等額本息就是每個(gè)月還的本金+利息總數(shù)是固定的，

從上面那兩張表格中，大家有沒有發(fā)現(xiàn)，等額本息的還款過(guò)程是：隨著每個(gè)月的還款，欠銀行的錢的總數(shù)一個(gè)月會(huì)比一個(gè)月少，欠銀行的利息總數(shù)也是越來(lái)越少。

同時(shí)每個(gè)月要還的利息也是在逐月減少，而每個(gè)月還銀行的本金部分逐月增加，這是符合等額本息還款方式的設(shè)計(jì)的（每個(gè)月還的本金+利息總數(shù)不變）。

“等額本息”和“等額本金”哪個(gè)更值？

從上面的計(jì)算過(guò)程可以看出，無(wú)論“等額本息”還是“等額本金”，我們每個(gè)月還給銀行的利息，都是看目前欠銀行多少錢，再乘以一樣的利率，我們付出的“代價(jià)”（也就是貸款的月利率）是一樣的。

只是“等額本金”一開始還的本金會(huì)多一些，所以還剩下的欠銀行的本金總數(shù)會(huì)少得更快，因此總的利息會(huì)少一些；而等額本息的制度設(shè)計(jì)是，讓你一開始還少一點(diǎn)的錢，然后逐月增加你要還的本金，最終要還的總的利息會(huì)比用等額本金的方式多一些。

菜導(dǎo)總結(jié)：

1、綜合上面的分析，所以大家選擇哪種房貸的還款方式，主要看你愿不愿意早點(diǎn)還多點(diǎn)本金，是想把壓力留在前面還是后面。

如果覺得不想一開始還那么多本金，那就選擇等額本息；如果自己有能力馬上還多一點(diǎn)，而且覺得不想還太多利息，那就選擇等額本金。沒有哪一個(gè)更值得，看你自己的情況來(lái)定。

2、無(wú)論是哪種方式還房貸，你每個(gè)月要交多少利息，那是清清楚楚的，不用糾結(jié)所謂的提前還款有沒有最佳時(shí)間點(diǎn)的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題也是根據(jù)你個(gè)人的情況來(lái)定的。

3、只是對(duì)于菜導(dǎo)來(lái)說(shuō)，由于住房貸款的利率是很低的，相信自己理財(cái)能達(dá)到的年化收益率會(huì)比房貸的年利率高，所以寧愿慢慢還，因此會(huì)選擇等額本息。

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