14.物業(yè)服務(wù)合同、轉(zhuǎn)委托合同符合《合同法》第五十二條規(guī)定的情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。 物業(yè)服務(wù)合同、轉(zhuǎn)委托合同，都屬于當(dāng)事人之間簽訂的民事合同，當(dāng)然受《合同法》及相關(guān)法律的規(guī)范和調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同、轉(zhuǎn)委托合同在實(shí)務(wù)中被認(rèn)定為無效合同的情形，不僅限于《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定。如果審理此類糾紛中根據(jù)《合同法》第五十二條等關(guān)于無效合同問題的規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同無效的，依法應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。例如存在“以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國家利益”、“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”、“損害社會(huì)公共利益”以及“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”等情形的，都屬于無效合同。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第272頁。 15.適用于普通物業(yè)服務(wù)合同效力的認(rèn)定規(guī)則同樣適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。 前期物業(yè)服務(wù)合同在性質(zhì)上也屬于物業(yè)服務(wù)合同，如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人的，或者前期物業(yè)服務(wù)合同中存在法律規(guī)定中免責(zé)、加重一方當(dāng)事人責(zé)任或者排除限制當(dāng)事人主要權(quán)利的，當(dāng)事人主張要求確認(rèn)委托合同無效、要求確認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同中部分相關(guān)條款無效的，人民法院都應(yīng)當(dāng)受理并支持。也正因如此，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第二款特別規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第272—273頁。 16.業(yè)主大會(huì)有權(quán)單方隨時(shí)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了業(yè)主大會(huì)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和程序，雖然未明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)可以隨時(shí)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，雙方當(dāng)事人的義務(wù)絕非一次給付即可完成，相反，業(yè)主要隨著時(shí)間的延續(xù)不斷交付物業(yè)費(fèi)和配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理工作，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)持續(xù)不間斷地對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行管理。因此，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相互信任和配合對(duì)于物業(yè)服務(wù) 合同的順利履行和合同目的的順暢實(shí)現(xiàn)居于重要地位。當(dāng)因各種主客觀事由導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)喪失相互信任時(shí)，應(yīng)允許其解除物業(yè)服務(wù)合同，所以《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》都規(guī)定業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而沒有對(duì)解聘的前提進(jìn)行限制。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第334—335頁。 17.業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定，單方隨時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同，而無需物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而按照業(yè)主大會(huì)決定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條第（二）項(xiàng)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同屬于其法定職責(zé)，既然有代表業(yè)主訂立合同的權(quán)利，亦應(yīng)有解除合同的權(quán)利。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定：“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。”據(jù)此，無論物業(yè)服務(wù)合同是否為委托合同，業(yè)主委員會(huì)一方均可根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定享有任意解除權(quán)，而無需物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第329頁。 18.業(yè)主委員會(huì)單方解除物業(yè)服務(wù)合同的請(qǐng)求必須以業(yè)主大會(huì)的決定為依據(jù)，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行作出該種決議。 《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主共同決定；第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)?！笨梢姡x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的決定權(quán)屬于業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)只能根據(jù)業(yè)主大會(huì)的相關(guān)決定解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)自行作出該種決議，業(yè)主委員會(huì)的負(fù)責(zé)人更無權(quán)自行作出該種決定。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第330頁。 19.業(yè)主個(gè)人不享有根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定隨時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利，未設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，可以由全體業(yè)主共同請(qǐng)求解除。 《物權(quán)法》第七十六條明確規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定；《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第一款將根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定隨時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利賦予給了業(yè)主委員會(huì)。因此，只有業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定隨時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主個(gè)人并不享有該種權(quán)利。對(duì)于未設(shè)立業(yè)主委員會(huì)的，可以由全體業(yè)主共同請(qǐng)求解除。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第329—330頁。 20.業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，必須依照《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的程序作出。 根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。該規(guī)定是法律的強(qiáng)制性規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得變更或者排除適用。因此，業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定不是任意的，而是必須依照上述程序作出。至于業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第330頁。 21.前期物業(yè)服務(wù)合同可因業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效而自動(dòng)終止，無需業(yè)主委員會(huì)再行解除。 《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定隨時(shí)解除物業(yè)服務(wù)合同，僅適用于普通物業(yè)服務(wù)合同，而不適用于前期物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止，而無需業(yè)主委員會(huì)再行解除。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第330頁。 22.業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出支付欠交物業(yè)費(fèi)的反訴請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)當(dāng)判決駁回該反訴請(qǐng)求，并告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 就目前而言，業(yè)主委員會(huì)雖然有權(quán)提起訴訟，請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同，但是，業(yè)主委員會(huì)并沒有相應(yīng)的對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，因而并不具有相應(yīng)的民事責(zé)任能力。雖然業(yè)主委員會(huì)為物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人，但是其并非物業(yè)合同約定的物業(yè)費(fèi)交付義務(wù)人，該種義務(wù)的承擔(dān)者乃是業(yè)主個(gè)人，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)該種反訴的被告不適格。此時(shí)，人民法院應(yīng)判決駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的該種訴訟請(qǐng)求，并告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第330—331頁。 23.業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立合同、提供物業(yè)服務(wù)的目的是取得業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)，在物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)被解除，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的目的消滅，因此作為其相對(duì)人的業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)欠缺法律上原因；并且物業(yè)服務(wù)合同解除后，欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，一方面，不再負(fù)有交付物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)；另一方面，其已經(jīng)接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，使他人受損而自己獲益，因此其行為構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，?yīng)當(dāng)依據(jù)不當(dāng)?shù)美贫确颠€取得的利益。該不當(dāng)?shù)美臄?shù)額相當(dāng)于其欠交物業(yè)費(fèi)的數(shù)額，因此其仍負(fù)有交付欠交物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然有權(quán)請(qǐng)求欠交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主交付欠交的物業(yè)費(fèi)。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第337頁。 24.業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定解除物業(yè)服務(wù)合同，人民法院支持業(yè)主委員會(huì)的合同解除權(quán)的，裁判文書不應(yīng)援引《合同法》第四百一十條。 《合同法》第四百一十條規(guī)定，委托合同當(dāng)事人可以隨時(shí)解除委托合同。物業(yè)服務(wù)合同雖與委托合同有相似之處，但并非委托合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定的“業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持”，也并非以《合同法》第四百一十條為制定依據(jù)。因此，業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)依法通過的決議請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院的裁判文書應(yīng)直接援引上述司法解釋的規(guī)定，而不應(yīng)援引《合同法》第四百一十條。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第338頁。 25.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以單方解除物業(yè)服務(wù)合同，但應(yīng)返還相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，并做好交接工作。 業(yè)主委員會(huì)可以單方解除物業(yè)服務(wù)合同的依據(jù)在于物業(yè)服務(wù)合同的履行需要當(dāng)事人雙方的相互信任和相互配合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，說明物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的相互信任已經(jīng)喪失，相互配合履行合同的可能性也基本喪失，因此，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方解除物業(yè)服務(wù)合同的請(qǐng)求，同樣應(yīng)予以支持。不過，物業(yè)服務(wù)合同解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第九十二條規(guī)定和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，返還相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，并做好交接工作。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第338頁。 26.業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的解聘決定單方解除物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)賠償損失，但解除合同是因物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約的除外。 《合同法》第四百一十條規(guī)定：“委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失?！彪m然業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)依法通過的決議解除物業(yè)服務(wù)合同并非以《合同法》第四百一十條為依據(jù)，但是二者之間的內(nèi)在法理是一致的，因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)賠償損失。當(dāng)然，如果業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求解除合同是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為，則業(yè)主委員會(huì)不但不承擔(dān)損害賠償責(zé)任，而且有權(quán)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償損失。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第338頁。 27.物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)管理權(quán)，不得以與業(yè)主存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系為由拒絕移交。 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)有退出物業(yè)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房、資料等義務(wù)。該義務(wù)本質(zhì)上是物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理權(quán)。這些義務(wù)不是源于當(dāng)事人合同約定，而是源于法律的直接規(guī)定，所以，應(yīng)當(dāng)理解為法定義務(wù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以與業(yè)主形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系等為由拒絕履行。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第353頁。 28.物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主提起訴訟要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不予受理。 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理權(quán)移交義務(wù)的相對(duì)人為業(yè)主委員會(huì)，非業(yè)主。因此，有權(quán)提起訴訟的主體為業(yè)主委員會(huì)，非業(yè)主本人。對(duì)于業(yè)主以此為由提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，業(yè)主堅(jiān)持起訴的，應(yīng)當(dāng)裁定不予受理。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第355頁。 29.除物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，業(yè)主委員會(huì)可以委托其他管理人對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 其他管理人，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)以外的根據(jù)業(yè)主委員會(huì)委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施的人，主要包括管理單位住宅的房管機(jī)構(gòu)，以及其他組織、自然人等。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條、第八十一條、第八十二條的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)可以委托其他管理人對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，其他管理人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)并列為物業(yè)服務(wù)的主體，其權(quán)利義務(wù)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)基本相同。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第357頁。 30.建筑物各區(qū)分所有人的專有部分不在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍之內(nèi)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照委托合同授權(quán)范圍，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施。其對(duì)象原則上限于建筑物的共用部分及建筑物所坐落的基地部分，主要表現(xiàn)為對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能。因?qū)Ｓ胁糠謱儆诟鲄^(qū)分所有人的私有財(cái)產(chǎn)，其管理應(yīng)由各區(qū)分所有人自行承擔(dān)。因此，專有部分不包括在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理范圍之內(nèi)。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第263頁。 31.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)區(qū)分所有建筑物的管理包括對(duì)人的管理在內(nèi)。 人的管理，即對(duì)區(qū)分所有人群居生活關(guān)系進(jìn)行的管理，其對(duì)象不僅包括居住在區(qū)分所有建筑物內(nèi)的區(qū)分所有人，而且也包括出入?yún)^(qū)分所有建筑物的人的行為。具體內(nèi)容可以分為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理、對(duì)建筑物不當(dāng)使用行為的管理以及對(duì)生活妨害行為的管理等。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院物權(quán)法研究小組編著：《〈中華人民共和國物權(quán)法〉條文理解與適用》人民法院出版社2007年版，第264頁。 32.物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依據(jù)什么規(guī)定承擔(dān)義務(wù)問題，物業(yè)服務(wù)合同的約定，自不待言。但實(shí)踐中很多物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容不詳細(xì)，而大量的案件處理，往往是通過相關(guān)行業(yè)規(guī)范性規(guī)定等，來約束物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)的行為，因此，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第一款未局限于物業(yè)服務(wù)合同、法律、法規(guī)規(guī)定，而增加了“相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)”的規(guī)定。據(jù)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第274頁。 33.物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照承諾履行義務(wù)，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)承諾，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)從有利于業(yè)主及房屋實(shí)際使用人，提高服務(wù)管理和社區(qū)生活品質(zhì)及自律行為的角度考慮，作出的單方意思表示。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條第二款的規(guī)定，服務(wù)承諾雖然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方作出的，但可以認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照服務(wù)承諾履行服務(wù)義務(wù)，否則，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。服務(wù)細(xì)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，為了更好地為業(yè)主服務(wù)及規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)管理行為而作出的規(guī)定。服務(wù)細(xì)則經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可，并經(jīng)公示，就可認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)細(xì)則的規(guī)定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第279—280頁。 34.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)承諾只有具備法定條件，才能認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)承諾，作為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，應(yīng)具備下列條件：（1）承諾內(nèi)容是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的真實(shí)意思表示；（2）所承諾的內(nèi)容必須清楚明確；（3）承諾的內(nèi)容是公開作出的或在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行了公示；（4）承諾經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的同意；（5）該承諾內(nèi)容不違背法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。服務(wù)承諾符合上述條件的，即可認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分，該服務(wù)承諾應(yīng)認(rèn)定為有效。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第279頁。 35.業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受第三人侵害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人履行保安職責(zé)有過錯(cuò)且與損害后果之間存在因果關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)程度相適應(yīng)的賠償責(zé)任。 由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含有保安費(fèi)的項(xiàng)目，因而其負(fù)有保證小區(qū)安全的義務(wù)。此種保安服務(wù)，應(yīng)理解為廣義上的社會(huì)安全，即要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人具有普通人的注意義務(wù)去保障物業(yè)使用的方便安全和小區(qū)公共秩序的井然有序。若其他管理人沒有全面履行其應(yīng)當(dāng)負(fù)有的管理義務(wù)而造成損失，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人不是人身保險(xiǎn)公司，可以擔(dān)保業(yè)主的一切人身和財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。在業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)遭受第三人侵害的情況下，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人完全履行了保安職責(zé)，即使有業(yè)主損害發(fā)生，也無需承擔(dān)責(zé)任；物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人只有在疏于履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)存在過錯(cuò)，且該違約行為與損害后果之間具有因果關(guān)系的情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)賠償責(zé)任的大小應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯(cuò)程度確定。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第362頁。 36.業(yè)主財(cái)物丟失或毀損，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從約定，沒有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人只在有過錯(cuò)的情形下承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 小區(qū)內(nèi)業(yè)主財(cái)物丟失或毀損的，分為兩種情形，一種是物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)。此種情形下，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以直接依據(jù)保管合同要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。另一種是物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)。在這種情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人只有在其未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對(duì)財(cái)物丟失或毀損有過錯(cuò)的情形下，才承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人收取的費(fèi)用雖然包含保安費(fèi)，但并不意味著只要業(yè)主丟失財(cái)物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人就要承擔(dān)責(zé)任，更不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。業(yè)主被盜屬于治安或刑事范圍，已超出了保安的職責(zé)范圍。如果保安沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的約定盡到一般的維護(hù)和保障小區(qū)安全的義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主財(cái)產(chǎn)受到損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度承擔(dān)一部分責(zé)任。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第360頁。 37.小區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人對(duì)小區(qū)內(nèi)的娛樂、運(yùn)動(dòng)器材等公共設(shè)施有義務(wù)進(jìn)行維護(hù)修繕，以保證其處于安全使用狀態(tài)。如果因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人疏于管理，致使上述公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第361頁。 38.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作人員致人損害，在符合一定條件下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成侵權(quán)，并承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其工作人員的行為是否承擔(dān)民事責(zé)任，可以把握以下幾個(gè)條件：一是行為人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是否存在聘任和勞動(dòng)合同關(guān)系；二是所造成的損失是否系物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員履行職責(zé)造成的；三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員履行職責(zé)的行為是否違反了合法性的原則；四是工作人員的行為客觀上是否造成了業(yè)主及相關(guān)人員的損害后果；五是物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員的職務(wù)行為與業(yè)主及相關(guān)人員受到的損害事實(shí)是否有因果關(guān)系；六是物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員在主觀上是否有過錯(cuò)。對(duì)符合上述條件的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成侵權(quán)，并應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第282頁。 39.小區(qū)內(nèi)的電梯因質(zhì)量問題引發(fā)事故，導(dǎo)致業(yè)主損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)責(zé)任后，可以向電梯生產(chǎn)企業(yè)追償。 小區(qū)電梯發(fā)生事故導(dǎo)致業(yè)主損害，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人有管理維護(hù)電梯，保證其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的義務(wù)，一旦小區(qū)電梯發(fā)生事故損害業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果事故原因系電梯本身的質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人在承擔(dān)責(zé)任后，可以向電梯生產(chǎn)企業(yè)追償。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第361頁。 40.小區(qū)內(nèi)因水災(zāi)、火災(zāi)或物業(yè)坍塌導(dǎo)致業(yè)主損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人負(fù)有維護(hù)小區(qū)公共物業(yè)安全的義務(wù)。據(jù)此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人有義務(wù)采取措施有效預(yù)防小區(qū)水災(zāi)、火災(zāi)或物業(yè)坍塌等重大事故發(fā)生。如果該事故發(fā)生的原因在于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生水災(zāi)、火災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第361頁。 41.業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不得通過管理規(guī)約或者決定限制或者取消業(yè)主的知情權(quán)。 根據(jù)法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用。業(yè)主對(duì)相關(guān)主體的行為進(jìn)行監(jiān)督主要是通過行使知情權(quán)，查閱相關(guān)文件和資料的方式進(jìn)行。由于業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主作為建筑區(qū)劃內(nèi)的區(qū)分所有人所享有的固有權(quán)利，因而業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)不能通過規(guī)約或者決定予以限制或者取消。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第192頁。 42.業(yè)主要求公布、查閱相關(guān)情況或者資料，相關(guān)義務(wù)主體無正當(dāng)理由拒絕的，業(yè)主可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制查閱。 業(yè)主有權(quán)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，業(yè)主對(duì)相關(guān)主體的行為進(jìn)行監(jiān)督主要是通過行使知情權(quán)查閱相關(guān)文件和資料的方式進(jìn)行。為了有效行使查閱權(quán)，業(yè)主享有利用攝像、錄影或者其他技術(shù)手段進(jìn)行復(fù)制的權(quán)利。在查閱過程中，相關(guān)義務(wù)主體負(fù)有協(xié)助義務(wù)。此外，業(yè)主在查閱過程中，可以聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師或者其他專業(yè)代理人予以協(xié)助。如果業(yè)主的合理查詢請(qǐng)求被相關(guān)義務(wù)主體無理拒絕，業(yè)主可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制查閱。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第192頁。 43.對(duì)業(yè)主知情權(quán)的行使應(yīng)予限制，但應(yīng)當(dāng)區(qū)分業(yè)主申請(qǐng)查閱的文件或者情況的性質(zhì)以及業(yè)主行使查閱權(quán)的主觀目的是否正當(dāng)而定。 業(yè)主查閱相關(guān)文件或者資料的權(quán)利應(yīng)當(dāng)受到合理限制，否則極易被濫用。對(duì)于某些文件或情況，譬如管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)的會(huì)議記錄等，業(yè)主無需證明具有正當(dāng)目的即可申請(qǐng)查閱，其查閱權(quán)不受任何限制。對(duì)于另外一些性質(zhì)的文件或者情況，則需業(yè)主具有正當(dāng)目的才能進(jìn)行查閱或者了解。業(yè)主在行使知情權(quán)進(jìn)行查閱或者了解時(shí)，主觀上必須具有正當(dāng)目的，亦即業(yè)主只有具備正當(dāng)?shù)牟殚喣康牟拍懿樵兿嚓P(guān)情況或者資料。只要業(yè)主行使查閱權(quán)獲取信息的目的與保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益具有直接的關(guān)系，業(yè)主的查閱目的就具有正當(dāng)性。基于上述，在處理涉及業(yè)主的查詢行為的糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合業(yè)主申請(qǐng)公布或者查閱的文件或者情況的性質(zhì)以及業(yè)主行使知情權(quán)主觀上是否具有正當(dāng)目的而判定。 要點(diǎn)索引：見最高人民法院民事審判第一庭編著：《最高人民法院建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2009年版，第192—193頁。 | 
