【前言】隨著車輛保有量的增長，停車難、停車貴問題日益加劇,越來越多的人開始為車所累、為停車擔(dān)憂，廣西鵬韻律師事務(wù)所唐震東律師地下室架空層維權(quán)團隊近年來就接到全國各地很多小區(qū)業(yè)主的求助咨詢，其中，不少業(yè)主都會在咨詢時一并抱怨開發(fā)商多么恃強凌弱、為富不仁；其實，民事利益需要業(yè)主自己依法去爭取，如果不去爭取，那就需要忍受非權(quán)利人占有、收益甚至處分業(yè)主共有部分的怪狀。
現(xiàn)將其中具有普遍性的43個常問問題及其答疑整理出來，作為普法用途。
問題1：我去年買了小區(qū)10個無產(chǎn)權(quán)證的車位用于投資，早幾天因為資金周轉(zhuǎn)問題向銀行提出想用車位抵押貸款，但被銀行拒絕，銀行說沒有證不能證明車位是我的，不能抵押。國家有這方面明確的規(guī)定嗎？
律師答：
國家有規(guī)定。
《物權(quán)法》第9條第1款規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。
據(jù)此，您買的車位無證，也就意味著沒有登記，且您又不能證明車位是專有部分（可以登記的部分）的話，這從法律上講，屬于沒有證據(jù)證明您有10個車位的專有權(quán)。
　《房屋登記辦法》第42條規(guī)定：以房屋設(shè)定抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請抵押權(quán)登記。第43條第3項規(guī)定：申請抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書。2016年1月日公布施行的《不動產(chǎn)登記條例實施細則》第4章第9節(jié)也有同理規(guī)定。
據(jù)此，由于您提供不了10個車位的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書，銀行拒絕您是對的，這家銀行是清晰明白、毫不含糊的。
問題2：那么，我去年買的10個無證的車位就有風(fēng)險啰？不會錢財兩空吧？
律師答：
法律級別的《房地產(chǎn)管理法》第38條第6項規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（正當(dāng)?shù)氖軅浒副O(jiān)督的商品房預(yù)售除外）。
行政法規(guī)級別的《物業(yè)管理條例》第27條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
據(jù)此，您所謂購買無證車位的行為確實是有風(fēng)險。因為：即便您與開發(fā)商的買賣協(xié)議本身符合合同的成立與生效條件，也只能說明你們之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該買賣協(xié)議并不為您設(shè)立物權(quán)。如前面問題所答，若您又不能證明車位是專有部分（可以登記的部分）的，您就沒有證據(jù)證明您享有它們的專有權(quán)。再 假如若干年以后，您小區(qū)的其他業(yè)主“睡醒”了，開始主張10個無證車位是小區(qū)業(yè)主的共有部分并主張成功，而出賣人又已經(jīng)注銷或變賣轉(zhuǎn)移財產(chǎn)成為空殼公司的，這真有錢財兩空的可能。
問題3：開發(fā)商出賣（人防）車位使用權(quán)合法嗎？
律師答：
出售（人防）車位使用權(quán)不合法，沒有法律依據(jù)。
（人防）車位使用權(quán)不能夠依法成為出售的對象，出售的對象依法只能是它們的所有權(quán)。
小區(qū)的物業(yè)要么是專有權(quán)利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登記辦得專有產(chǎn)權(quán)證的（人防）地下室及利用該類（人防）地下室設(shè)置的車位，也毫無疑問是業(yè)主的共有部分；對于它們的所有權(quán)或使用權(quán)，開發(fā)商不得擅自處分。
問題4：如何直觀判斷地下室架空層的所有權(quán)歸屬？
律師答：
小區(qū)的物業(yè)要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分,凡是不能辦得專有產(chǎn)權(quán)的地下室架空層（含車位、車庫）都毫無疑問是全體業(yè)主的共有部分。
問題5：依據(jù)何法判定人防地下室的所有權(quán)？
律師答：
人防地下室也是不動產(chǎn)，判斷它的所有權(quán)歸屬也應(yīng)依據(jù)民事物權(quán)、房地產(chǎn)以及土地管理等方面的法律法規(guī)。
問題6：開發(fā)商講它是人防地下室車位的投資者，這應(yīng)當(dāng)如何正確理解？
律師答：
(1)開發(fā)商不僅是小區(qū)人防地下室車位的投資者，它還是您居住房屋的投資者；但它僅僅是初始的投資者，不是投資成本的最終承擔(dān)者。
(2)投資者特別是初始的投資者，并不當(dāng)然就是最終的所有權(quán)者。投資者身份僅僅是可以成為所有權(quán)者的必須條件，但不是充分條件。比如，開發(fā)商在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的社區(qū)警務(wù)用房一開始就是政府的，開發(fā)商投資建設(shè)的物管用房和小區(qū)道路（城鎮(zhèn)公共道路除外）是全體業(yè)主共有的。
(3)開發(fā)商投資建設(shè)的沒有專有產(chǎn)權(quán)的人防地下室停車位也毫無疑問是業(yè)主共有的。
問題7：我小區(qū)的開發(fā)商欠別人的錢，法院準備拍賣我小區(qū)的地下室架空層，有什么救濟途徑？
律師答：
依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第10條“執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)對拍賣財產(chǎn)的權(quán)屬狀況、占有使用情況等進行必要的調(diào)查，制作拍賣財產(chǎn)現(xiàn)狀的調(diào)查筆錄或者收集其他有關(guān)資料”等相關(guān)法律規(guī)定，執(zhí)行法院在未查清地下室架空層確歸開發(fā)商這個被執(zhí)行人所有之前，法院依法不得任意執(zhí)行它們。若法院以公權(quán)力強行對不能辦得獨立產(chǎn)權(quán)證的、業(yè)主共有的地下室架空層采取執(zhí)行措施，則業(yè)主可以依據(jù)《民事訴訟法》第二百二十七條提出書面異議（即“案外人對執(zhí)行標的之異議”）并應(yīng)當(dāng)即刻著手提起地下室架空層的物權(quán)確認之訴。
民事執(zhí)行程序中，查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣的對象必須是屬于被執(zhí)行人的財產(chǎn)。對于不能辦得獨立產(chǎn)權(quán)證的、業(yè)主的共有部分，不能視為開發(fā)商被執(zhí)行人的財產(chǎn)用于單獨拍賣替開發(fā)商還債。
問題8：開發(fā)商方面認為并聲稱，地下室架空層公攤了就歸業(yè)主共有，未公攤就不歸業(yè)主共有。這種認識對嗎？
律師答：
公攤了就歸業(yè)主共有，未公攤就不歸業(yè)主共有”這句話的前半句毫無疑問正確，但后半句缺乏基本專業(yè)常識，且完全沒有法律依據(jù)。后半句是糊涂、不負責(zé)任、視業(yè)主巨額共有物權(quán)利益為兒戲的的謬論。該謬論已經(jīng)忽悠了很多普通人乃至一些“專家”。
現(xiàn)指出其謬誤如下：
(1)“未公攤的就不歸業(yè)主共有而歸開發(fā)商專有”完全沒有法律依據(jù)。
我國沒有哪一部法律、行政法規(guī)規(guī)定了以面積是否進入公攤作為界定開發(fā)商與業(yè)主之間不動產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)與標準,更沒有哪一部法律、行政法規(guī)規(guī)定了凡是沒有進入公攤面積的部位就是開發(fā)商的專有部分、就不是業(yè)主的共有部分。
正確的認識應(yīng)該這樣：凡是計入了公攤的，毫無疑問是業(yè)主共有的；沒有計入公攤的，并不表示就不是業(yè)主共有的。
實際上，許多沒有計入公攤面積的部位都歸業(yè)主，不歸開發(fā)商。
比如：《房產(chǎn)測量規(guī)范》B3共有建筑面積的分攤B3.1 第三款規(guī)定：“為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房不計入共有（分攤）建筑面積?！钡挥嬋敕謹偯娣e的上述物管用房法定屬于業(yè)主共有。
又比如：《房產(chǎn)測量規(guī)范》 8 ．2 ．2 之c)規(guī)定：“未封閉的陽臺計算一半建筑面積?！边@也就是說，未封閉的陽臺的（另）一半是不計算建筑面積的，這不計算建筑面積的（另）一半陽臺既然連建筑面積都不計算，就足以表明這（另）一半陽臺不能計入公攤（面積都“沒有”，何以公攤？），但又有誰敢說：因為未封閉陽臺的（另）一半沒有列入公攤，所以這（另）一半陽臺是開發(fā)商的？
再比如，《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》3.0.13 規(guī)定：“窗臺與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸(飄)窗，應(yīng)按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算1/2面積。”但又有誰敢說：因為凸(飄)窗的（另）1/2面積沒有列入公攤，所以這（另）1/2面積的凸(飄)窗也是開發(fā)商的？
如果未列入公攤的就是開發(fā)商的謬論能夠成立，那么就會人人自危。不管你是法官、是律師、是開發(fā)商的員工還是其他公民，只要你購買商品房，說不定什么時候你家的房屋，也隨時會被開發(fā)商以不侵犯你的住宅權(quán)為由而利用你家的一半陽臺、一半凸(飄)窗了。這是什么邏輯？只能是強盜邏輯。
唐震東律師依法認為，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條明文規(guī)定了判定共有部分的法定標準。這個法定標準為：不是專有(權(quán)利)部分，就是共有部分。即，公攤與否不是判定共有部分的標準。
(2)共有面積（共有部分）本來就分為“應(yīng)列入公攤的共有面積（共有部分）”和“不應(yīng)列入公攤的共有面積（共有部分）”兩種。
“不應(yīng)列入公攤的面積（部分）”指的是規(guī)則上不允許分攤、但建筑功能上服務(wù)于小區(qū)或樓棟居民的共有建筑面積以及公共開放空間的面積，比如上面講的為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房面積（部分）等等。
由于商品房銷售普遍以建筑面積計價，而建筑面積又由套內(nèi)面積加分攤面積組成，為了維護購房人的利益、規(guī)范商品房銷售行為、避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人利益，國家才制定了共有建筑面積分攤規(guī)范。
即，何種部分應(yīng)列入公攤，何種部分不列入公攤是為了房產(chǎn)測繪、統(tǒng)計以及維護社會公平正義的經(jīng)濟秩序等等方面的管理需要、結(jié)合物業(yè)自身的規(guī)劃條件屬性，由我國相關(guān)政策、規(guī)范直接規(guī)定的，并不是將其或為了將其作為確定不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的標準。
比如：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條就直接規(guī)定了“作為人防工程的地下室不計入（公攤）共有建筑面積”，即：不論權(quán)屬歸誰，人防地下室都不能列入公攤。即：人防地下室法定不公攤。
總之，除法律另有明文規(guī)定的外，“登記”才是我國法定的、用于確定不動產(chǎn)專有部分物權(quán)歸屬的標準。即：小區(qū)的物業(yè)要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登記辦得產(chǎn)權(quán)證的地下室、架空層，毫無疑問都是共有部分。
(3)列入公攤的建筑物自身必須具備公攤屬性。
只有計入了容積率的部分才可以公攤。沒計入容積率的地下室、架空層不允許公攤，是共有部分,是不應(yīng)列入公攤的共有部分。
問題9：若開發(fā)商有地下室架空層的預(yù)售證和專有產(chǎn)權(quán)證，這就不是我們業(yè)主的吧？
律師答：
(1)開發(fā)商能出示預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證的地下室、架空層（含車位、車庫）在未被推翻之前推定判定是開發(fā)商的（但不一定真是開發(fā)商的）。即：只有辦證程序和實體均符合法律規(guī)定，才是開發(fā)商的。若違法勾兌辦得預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證的，則不是開發(fā)商的。實務(wù)中就發(fā)生過違法勾兌辦得預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證，但被較真業(yè)主通過提起行政訴訟將證撤銷的情形。
(2)開發(fā)商在有的小區(qū)中確實會建設(shè)有其專有的車位車庫，但這并不表明該小區(qū)就沒有任何比例的業(yè)主共有的公共車位車庫(居民公共停車場)。
(3)開發(fā)商有車位、車庫的預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證并不表明開發(fā)商有小區(qū)全部車位車庫的預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證。
問題10：開發(fā)商聲稱交了人防異地建設(shè)費，故小區(qū)沒有人防地下室車位，小區(qū)的車位都是純正的專有車位，這能信嗎？
律師答：
在小區(qū)能夠建設(shè)地下工程時，不存在繳納人防異地建設(shè)費的可能。人防異地建設(shè)費適用于不具備地下工程施工的小區(qū)，比如小區(qū)的地下管網(wǎng)復(fù)雜、地下地質(zhì)條件不允許等等。也就是說，若開發(fā)商聲稱：它交了人防異地建設(shè)費，故小區(qū)沒有人防地下室車位，小區(qū)的車位都是純正的專有車位的話，這得考究其真?zhèn)巍?/span>
問題11：目前我小區(qū)只有我們少數(shù)業(yè)主積極想維權(quán)，但還有相當(dāng)多的其他業(yè)主基于各種各樣的考慮不愿維權(quán)，我們應(yīng)當(dāng)怎么辦？
律師答：
維權(quán)應(yīng)當(dāng)自愿，不能強求。
但是，鑒于任何人包括法官、律師、法學(xué)院教授、房地產(chǎn)行政部門官員、網(wǎng)站新聞媒體從業(yè)人員乃至房地產(chǎn)公司的工作人員以及這些人員的子孫后代等等現(xiàn)在是或?qū)矶紩悄硞€小區(qū)的業(yè)主，他們都會遲早面對停車難、停車貴問題,都會為車所累、為停車擔(dān)憂，故，人人關(guān)心小區(qū)的地下室架空層歸屬就是人人關(guān)心自己的利益和自己子孫后代的利益。
很多情況下，正義似乎離業(yè)主很遠，甚至遙不可及，但如果不去追求，永遠也不可能實現(xiàn)。唐震東律師衷心希望法治的陽光照耀到所有小區(qū)的所有共有部分。
問題12：為什么要自力進行地下室架空層維權(quán)？國家難道不管嗎？
律師答：
國家在民事權(quán)利的保護與刑事犯罪的追究方面遵循不一樣原則。
對于刑事犯罪，國家一般會主動干預(yù)、追究。而對于民事權(quán)利，國家奉行不告不理的原則，民事法不保護躺在權(quán)利上睡覺的民事權(quán)利人。
即便是刑事犯罪，也存在國家不主動干預(yù)、追究的罪種（即存在“告訴才處理的犯罪”）。比如侵占罪，若被害人或人民檢察院、被害人的親屬不告訴的，國家也不會主動干預(yù)、追究（詳見刑法第98條、第270條的規(guī)定）。
故，若他人非法占有、收益、甚至圖謀把業(yè)主共有的這部分地下室或架空層停車場所變?yōu)橛谰锰峥顧C的，業(yè)主得自力維權(quán)。否則，好比開發(fā)商衣食父母的業(yè)主們，即便已經(jīng)把一個個開發(fā)商都造就成了億萬富豪，這還不算完。
問題13：我們業(yè)主應(yīng)當(dāng)用何種方式維權(quán)？
律師答：
優(yōu)選訴訟、仲裁程序。之所以選訴訟、仲裁程序，一是為了能夠得到一份恒久具有物權(quán)確認效力的裁判文書，二是這種程序有利于引導(dǎo)當(dāng)事人通過合法、冷靜、理性的渠道解決糾紛。
問題14：如何進行地下室架空層維權(quán)？
律師答:
應(yīng)當(dāng)依法、及時、專業(yè)、理性、徹底、冷靜、有效維權(quán)。
問題15：為什么要依法維權(quán)？
律師答:
依法就受法律和國家機器保護，就能膽大，就能持久。
問題16:如何確保依法維權(quán)？
律師答:
維權(quán)時不要堵路拉條幅，這既費時、費力、費錢，消耗人心和戰(zhàn)斗力又解決不了終極問題，且容易引起人身傷害等突發(fā)狀況。
問題17：為什么要及時維權(quán)？
律師答:
及時就不會錯過時機且能減少許多后遺癥麻煩。
實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)一般都是以項目公司的名義進行。即：在進行樓盤開發(fā)前，投資方先設(shè)立一項目公司，然后再以該項目公司的名義去拿地和進行開發(fā)。這類項目公司除了開發(fā)這個或幾個樓盤外，一般不再長久持有其他經(jīng)營性資產(chǎn)（即便持有、也會在外觀上轉(zhuǎn)移至老板、老板親友個人名下），且在樓盤開發(fā)完成并銷售完畢后，這些項目公司往往會予以注銷。
若業(yè)主們在開發(fā)商“賣掉”車位使用權(quán)并注銷項目公司后才開始維權(quán)，業(yè)主要么就只能與買了車位使用權(quán)的業(yè)主發(fā)生鍋里斗，要么就找不到開發(fā)商作被告。
問題18：如何及時維權(quán)？
律師答:
及時就是在法定訴訟時效內(nèi)從快進行。當(dāng)然，業(yè)主們不要輕舉妄動，不要輕易進入維權(quán)實戰(zhàn)程序，特別是不要輕易自力進入維權(quán)實戰(zhàn)程序，一定要‘謀定而動’。畢竟，勝敗在此一舉——勝敗都在此舉。
問題19：為什么要專業(yè)維權(quán)？
律師答:
普通業(yè)主在地下室架空層法律領(lǐng)域幾乎沒有任何了解，維權(quán)往往就會失去方向，此時就需要律師的幫助，并且是專業(yè)律師的幫助。就像醫(yī)生，術(shù)業(yè)有專攻，律師也分為很多專業(yè)領(lǐng)域，對地下室、架空層糾紛陌生的律師面對這方面的糾紛往往也會無從下手，也會感嘆“隔行如隔山”。
勝敗在此一舉，容不得輕率行事。業(yè)主們?nèi)粝朐诘叵率壹芸諏又V中戰(zhàn)勝強勢的開發(fā)商，就必須確保自己比對方、比辦案法官更吃透這方面的法律，并做到滴水不漏、步步為營。
何況，業(yè)主自己摸著石頭過河，往往會因為不專業(yè)而四處碰壁，走冤枉路，既消耗人力財力又會因解決不了問題而變得疲憊不堪、人心渙散，往往需要推倒重來甚至沒有可能再推倒重來，從而白白錯過時機乃至與應(yīng)有的物權(quán)利益失之交臂。
而真正專業(yè)的律師會幫助當(dāng)事人將案件與法律有機結(jié)合，靈活運用實體法、程序法以及精妙的訴訟技巧，使當(dāng)事人花最低的訴訟費用，為當(dāng)事人依法謀取法律框架內(nèi)的最大權(quán)益。
問題20：如何專業(yè)維權(quán)？
律師答:
專業(yè)就是找對律師。即找真正專業(yè)律師。男怕入錯行，女怕嫁錯郎?，F(xiàn)階段能真搞懂并真辦好地下室架空層案件的人鳳毛麟角。業(yè)主在財力和人脈等資源的比拼上遠不是開發(fā)商的對手，唯一的“殺手锏”只能是依靠法律及真正專業(yè)的律師。
問題21：如何有效、徹底維權(quán)？
律師答:
有效就是委托專業(yè)律師依法行動起來，而不是堵路拉條幅或論壇發(fā)帖打口水仗。
徹底就是用盡一切合法手段和程序、為權(quán)利斗爭到底，不因一時的或階段性困難和挫折而放棄對小區(qū)公平正義的追求，直到收回共有部分，做上小區(qū)物業(yè)真正的、完整意義上的主人。
問題22：業(yè)主維權(quán)需要解決的首要問題？
律師答:
兵馬未動、糧草先行。業(yè)主維權(quán)需要解決的首要問題是能籌齊維權(quán)經(jīng)費，即集資、認真打好這個官司，否則就別去折騰。當(dāng)然還得找對律師。
問題23：為什么要收前期基本律師費？
律師答:
地下室、架空層案件大多復(fù)雜疑難，需要專業(yè)收集和分析的材料往往會有幾十公分高，且收集材料又需要與很多部門打交道，特別是有些地方的有些部門還依然多多少少存在門難進、臉難看、事難辦的情形。故，為了保證案件質(zhì)量，律師前期往往需要在調(diào)查取證、分析研究圖紙和報建批文等方面付出大量時間和精力，且專業(yè)的律師往往是團隊協(xié)作辦案，人力和財力消耗都是巨大的，所以，律所在前期一定要收取相應(yīng)的基本代理費才能安排律師啟動相應(yīng)的工作。另外，地下室架空層維權(quán)案件的組織效果決定案件最終的質(zhì)量，根據(jù)我們的經(jīng)驗，付出一定成本的維權(quán)能夠最大程度地團結(jié)每一位意志堅定的維權(quán)業(yè)主，不至于半途退出而廢，從而最大程度保證案件的順利進展和質(zhì)量。
問題24：律師收費貴不貴？
律師答:
相對于案件的工作量、疑難復(fù)雜程度以及工作環(huán)境來講，律師收費不貴。相對于地下室、架空層的物業(yè)價值，更是九牛一毛。
問題25：律師承諾包贏官司嗎？
律師答:
每一位當(dāng)事人都希望律師作出百分百勝訴的承諾，這樣的心情可以理解。但是，律師執(zhí)業(yè)規(guī)范不允許律師給當(dāng)事人做出任何關(guān)于案件結(jié)果的承諾（即便內(nèi)心有必勝的把握）。當(dāng)事人最好是自己通過與律師的交流，了解律師的專業(yè)方向和專業(yè)化程度、并據(jù)此從法律上預(yù)見案件的成功率。
并且，從理論上講，一名合格的、負責(zé)任的律師也絕對不會給當(dāng)事人做出任何關(guān)于案件結(jié)果的承諾。這是因為：裁判文書是裁判者制作的、不是代理律師制作的；裁判結(jié)果既取決于代理律師的專業(yè)法律功力，還取決于當(dāng)事人雙方的證據(jù)、博弈力度、程度、以及裁判者是否依法公正裁判。
一個明智、理性的當(dāng)事人，會從內(nèi)心明了：我是要律師替我辯護與代理，而不是要律師給我作出裁判、給我寫出裁判文書。怎么裁判，怎么寫裁判文書那是裁判者的事。因而評價律師，不能單純以裁判的勝敗論英雄。
當(dāng)事人終究將領(lǐng)悟到：不輕率答應(yīng)包打贏官司的律師，往往反而是負責(zé)任的、綜合素質(zhì)高的律師。
問題26：法院收的案件受理費貴不貴？
律師答：
這取決于業(yè)主如何提訴訟請求。如果提得好，比如從民事確權(quán)方面提訴訟請求，案件受理費為50-100元。
問題27：萬一開發(fā)商打擊報復(fù)維權(quán)業(yè)主，怎么辦？
律師答：
業(yè)主們通過訴訟或仲裁途徑解決糾紛是法律賦予并受國家機器保護的正當(dāng)權(quán)利。業(yè)主們不去搞“打砸搶”，若被“打砸搶”，該報警的報警，該起訴的起訴。故，開發(fā)商遵守法律規(guī)則，業(yè)主們應(yīng)當(dāng)歡迎；若它不遵守，業(yè)主們也不用怕，法律會做擋箭牌和護身符。
業(yè)主們要回共有部分是正義的，是理直氣壯的，是值得為之奮斗的。當(dāng)然,爭取利益的道路并不平坦，這就要求業(yè)主們的維權(quán)行動要依法講究方式方法，要用智慧、要團結(jié)一心。
問題28：為什么竟然很多業(yè)主都講地下室架空層是開發(fā)商的？
律師答：
以下關(guān)于牛頓的故事或許可以回答這個問題。
牛頓上大學(xué)時，他的數(shù)學(xué)老師巴羅教授曾告誡牛頓：“許多看起來很正確很簡明的理論，實際都是錯誤的，它們都缺乏嚴謹?shù)卣撟C?！边@句話使牛頓養(yǎng)成了嚴謹?shù)闹螌W(xué)風(fēng)格，終結(jié)碩果。
我們普通人之所以不偉大，不能成為科學(xué)家，就是因為我們普通人看問題習(xí)慣靠直覺，看到什么就是什么，不往深層考慮，不能嚴謹?shù)赝评碚撟C。古人看到太陽東升西落，憑直覺就以為太陽是圍繞地球轉(zhuǎn)的，而實際上恰恰相反，地球是圍繞太陽轉(zhuǎn)的。憑直覺去看問題，錯誤不小。
許多人想不通南京大屠殺為什么會有這么多中國人被殺害？固然有日寇的兇殘，我個人認為或許也有中國人的自恃聰明和懦弱。幾個日本兵趕著一大群中國人走向死亡之地時，為什么不起來反抗呢？或許誰都在期待著有奇跡發(fā)生，而不是奮起抗?fàn)帯?/span>
問題29：維權(quán)要不要成立業(yè)委會并以業(yè)委會的名義？
律師答：
維權(quán)不必需要以業(yè)委會的名義，也不需要過半數(shù)的業(yè)主，直接以一個以上的業(yè)主名義便可操作（這里面有訴訟技巧、看你訴訟請求如何寫）。當(dāng)然，盡管不需要刻意追求人多，但業(yè)主人數(shù)多比少好，起碼共同訴訟在陣勢上威武。
業(yè)委會當(dāng)然可以作訴訟主體，但不能隨意作訴訟主體，業(yè)委會不能想告誰就告誰，否則極易被人民法院以訴訟主體不適格為由駁回起訴或上訴。比如，成都市中級人民法院就“上訴人（原審原告）金牛區(qū)尚錦城第二屆業(yè)主委員會”訴“被上訴人四川名品佳實業(yè)有限公司”建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛一案，在其二〇一五年十二月二十一日作出的（ 2015 ）成民終字第9209 號民事裁定書中，就以“成都市金牛區(qū)尚錦城二屆業(yè)委會不具有適格的原告主體資格”為由，駁回了業(yè)委會提起的上訴。
關(guān)于業(yè)委會的主體資格，律師早在2012年就專門寫了一篇論文，論文的題目就是“業(yè)主委員會不能想告誰就告誰”。大家可以鏈接http://blog.sina.cn/dpool/blog/s/blog_6c55b4a501013hnh.html?vt=4查看。
問題30：我小區(qū)的商品房買賣合同（延期交房違約金維權(quán)）案一審剛輸了官司，人心就有點散了，有些人甚至想放棄上訴，很多業(yè)主更就沒有意愿繼續(xù)原本打算的其它維權(quán)比如架空層的維權(quán)了，我們應(yīng)當(dāng)怎么辦？
律師答：
輸贏、勝敗是可能轉(zhuǎn)化的，一審敗訴的案件通過努力可能在二審勝訴、二審敗訴的案件可能通過審判監(jiān)督程序在再審時勝訴，故：
(1)若是業(yè)主這方自己不專業(yè)造成，則建議在提出上訴后補好漏洞、重振斗志。
(2)若一審證據(jù)、事實對你們確實不利又無法突破，則建議提起上訴后盡快另找專業(yè)律師分析診斷。
(3）若是裁判不公，更建議提出上訴且依法較真到底。盡管正義有時候會遲到，但是它絕不會缺席。
問題31：業(yè)主應(yīng)當(dāng)避免什么心態(tài)、狀況？
律師答：
應(yīng)當(dāng)避免一盤散沙、無組織、無經(jīng)費、一門心思搭便車的心態(tài)、狀況。應(yīng)當(dāng)避免口頭講維權(quán)時人人舉手，一旦集資行動時卻找不到幾個人的宭境。
問題32：您可以親自來我們當(dāng)?shù)卮順I(yè)主維權(quán)嗎？
律師答：
只要業(yè)主選用合法手段維權(quán)，地下室架空層維權(quán)律師團隊成員或者唐震東律師本人可以到當(dāng)?shù)匾婪ù順I(yè)主維權(quán)。若繼續(xù)溝通需要傳遞材料，可以給2860824308@qq.com發(fā)郵件或加手機號碼13517835885微信。
問題33：如何正確理解“實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”
律師答：
《中共中央 國務(wù)院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出：我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。
“實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”并不意味著“全體業(yè)主共有的小區(qū)道路將收歸國有”。
“城鎮(zhèn)公共道路”和“建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有的公共道路”是不同的物權(quán)，各有特定的內(nèi)涵和外延。兩者同屬公共道路，公共道路既包括城鎮(zhèn)公共道路也包括建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主共有的道路。《若干意見》講“實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”，并沒有講“實現(xiàn)內(nèi)部道路城鎮(zhèn)公共化”。
“公共化”并不否定產(chǎn)權(quán)人的物權(quán)，城鎮(zhèn)道路早就公共化了，但沒有人懷疑它有物權(quán)人，它的物權(quán)人是國家；與小區(qū)綠地又稱公共綠地一樣，小區(qū)道路又稱公共道路，本就公共化了，但是，同理，再怎么提公共化，人們也不能懷疑它的物權(quán)權(quán)利人是全體業(yè)主。
故《若干意見》并沒有剝奪業(yè)主對小區(qū)土地已經(jīng)享有的共有權(quán)，《若干意見》中的該提法也并沒有違反物權(quán)法。
當(dāng)然，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化后，人們通行是沒有問題的，但是否可以機動車自由穿越，這還得依照現(xiàn)行法律規(guī)范決定，《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》8.0.1.2就規(guī)定了:“小區(qū)內(nèi)應(yīng)避免過境車輛的穿行，道路通而不暢、避免往返迂回，并適于消防車、救護車、商店貨車和垃圾車等的通行”。
問題34： 我小區(qū)的停車費是年年漲價，去年是350元/月，今年又被開發(fā)商坐直升機般漲到了500元/月，您能給我們業(yè)主一些解決辦法嗎？
律師答：
實際上，我認為業(yè)主要關(guān)注的首要問題是這些停車位的權(quán)屬，即究竟誰才是這些車位的真正權(quán)利人？
若車位本身歸全體業(yè)主共有，則開發(fā)商占將它們的使用權(quán)出租便無合法基礎(chǔ)。
若車位本身歸開發(fā)商專有，則開發(fā)商有權(quán)逐年漲價（違反當(dāng)?shù)卣蛴械南迌r的除外）。
唐震東律師一直說，作為業(yè)主，利益要自己依法去維護，愚味就會挨欺。
并且，對于業(yè)主共有的車位，如果被開發(fā)商拿來收租時，業(yè)主卻沒有為權(quán)利而斗爭的意識、勇氣和行動，那么，業(yè)主也就應(yīng)該也就只能心甘情愿地接受開發(fā)商占有、逐年漲價出租的現(xiàn)實。
問題35：我們就地下室歸屬問題咨詢過本地專家，感覺他們跟您講的不一樣。該相信誰？
律師答：
毋容置疑，您說的專家在其他很多法律事項上都肯定會有過人之處，但專家也不可能全專。
唐震東律師講過：現(xiàn)階段能真搞懂地下室架空層（停車場）歸屬的人鳳毛麟角。
唐震東律師注意到很多專家對地下室架空層（停車場）歸屬的理解和發(fā)聲確實沒表現(xiàn)出“?！薄Ｌ普饢|律師想起了被絕大多數(shù)專家學(xué)者誤讀誤解的以下兩個方面?，F(xiàn)把它們列出來，立此存照。
誤讀誤解一：“沒有進入公攤的就不是業(yè)主共有的”。
誤讀誤解二：“既然物權(quán)法第74條第2款規(guī)定了：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。那么，小區(qū)規(guī)劃報建的的所有車位就歸開發(fā)商所有”。
為了給公眾正確的法律認知，唐震東律師針對誤解一，在2014年1月19日寫過一篇博文，博文名及鏈接是：車位常見糊涂觀點之澄清http://blog.sina.cn/dpool/blog/s/blog_6c55b4a50101bp08.html?vt=4。
為了澄清誤解二，唐震東律師已經(jīng)在2015年12月15日向全國人大法工委和最高人民法院研究室分別特快專遞了律師建議函，并在建議函中針對誤解二做了清晰、真專業(yè)的分析解讀。
順便談個小發(fā)現(xiàn)，2014年1月19日以前，將“面積公攤與否”作為界定地下室、架空層究竟是歸全體業(yè)主共有還是歸開發(fā)商專有的判斷標準，像傳染病蔓延一樣，在專家、學(xué)者、行政部門乃至司法實踐中都有相當(dāng)?shù)挠绊?，且往往振振有辭底氣十足，彌漫一片。而現(xiàn)在，唐震東律師明顯感覺到“面積公攤與否的判斷標準”不再那么精氣神了。
問題36：您已經(jīng)答復(fù)的這么全，我們不請專業(yè)律師、請普通律師或者自己來打官司，行嗎？
律師答：
唐震東律師語重心長的、早期給業(yè)主的以下金典語錄可以作為回答：
······業(yè)主們不要輕易進入維權(quán)實戰(zhàn)程序，一定要‘謀定而動’。因為勝敗在此一舉——勝敗都在此舉?！ぁぁぁぁぁI(yè)主們不能自己親自維權(quán)，一定要委托專業(yè)人士中的專業(yè)人士（律師中專注于該問題的律師）維權(quán)。這首先是因為勝敗在此一舉，容不得不擅長法律工作的業(yè)主輕率行事。其次是因為法律法規(guī)本身很深奧，而地下室架空層權(quán)屬方面的法律法規(guī)就更深奧，若要在界定地下室架空層權(quán)屬事項上做到清晰有力、步步為證從而游刃有余，就既要熟悉法律法規(guī)、更要熟悉地下室架空層方面的法律法規(guī)、且對房地產(chǎn)開發(fā)流程熟悉的專業(yè)人士中的專業(yè)人士才能勝任此舉?，F(xiàn)實中很多業(yè)主敗訴的案例就是業(yè)主徑行自己維權(quán)或盡管委托了法律專業(yè)人士維權(quán)、但沒有委托專業(yè)人士中的專業(yè)人士維權(quán)或在維權(quán)中出現(xiàn)這樣或那樣的漏洞造成的，當(dāng)然也有一部分是裁判不公的情形······
唐震東律師希望你們找到具備以下條件和素質(zhì)的代理律師：比對方、比辦案法官更吃透與這類案件相關(guān)的法律，并愿意在法律框架內(nèi)，窮盡己能，窮盡所有法律事實，窮盡所有法律關(guān)系，窮盡所有法律適用,最大限度地維護當(dāng)事人的合法權(quán)益。最好的境界是：不是金剛鉆、就別攬瓷器活。
當(dāng)然，如果業(yè)主確實認為自己可以很好的駕馭這類訴訟，則可以獨立提起訴訟。否則業(yè)主們就不要試圖自己摸著石頭過河。
問題37：您講過：“真正專業(yè)的律師會幫助當(dāng)事人將案件與法律有機結(jié)合，靈活運用實體法、程序法以及精妙的訴訟技巧，使當(dāng)事人花最低的訴訟費用，為當(dāng)事人依法謀取法律框架內(nèi)的最大權(quán)益?！蔽液闷嫫渲械摹笆巩?dāng)事人花最低的訴訟費用”這一句話，難道律師還能調(diào)高調(diào)低訴訟費用嗎？我小區(qū)此前維權(quán)光訴訟費就花了20多萬。
律師答：
（1）律師無權(quán)調(diào)高調(diào)低訴訟費用，但可以通過訴訟請求等的安排，達到既能向裁判機構(gòu)提起解決爭議事項的訴求又只需花很低的訴訟費或仲裁費用之效果。
（2）唐震東律師團隊認為：人類社會的每一次進步都是由少數(shù)有先知先覺的追夢者推動的，為自己應(yīng)有的共有權(quán)而依法訴爭的小區(qū)，就是在為全國小區(qū)爭取公平正義，就是在為自由平等、公平正義的法治中國添磚加瓦。
（3）唐震東律師團隊深知，業(yè)主是相對的弱勢群體，喊得起做不起是小區(qū)目前的通病。
故，對于勇于依法維權(quán)的小區(qū)，唐震東律師團隊在實務(wù)中要做的工作之一就是通過訴訟請求等的合理安排，確保既可以提請解決爭議事項又花很低的訴訟、仲裁費用，并確保即便增加業(yè)主一方當(dāng)事人人數(shù)的，訴訟或仲裁費用也不會成倍增加。那種首次訴訟、仲裁便交一大筆訴訟、仲裁費用的訴訟請求是對弱勢業(yè)主不負責(zé)任的訴訟請求，是唐震東律師團隊在實務(wù)中不采用的訴訟請求。
問題38：唐律師，您好，我是我小區(qū)的住宅業(yè)主，但沒買沒租車位，我能不能在小區(qū)停車？
律師答：
“（有沒有）停車權(quán)”與“（有沒有）停車位的所有權(quán)或使用權(quán)”是兩碼事。
若事先沒有限制停車的合法約定也無業(yè)主大會限制停車的合法決定，則業(yè)主都享有在小區(qū)停車的權(quán)利。
“停車權(quán)”是業(yè)主在小區(qū)停放車輛的權(quán)利，是每個業(yè)主具有的基本權(quán)利，是業(yè)主在小區(qū)擱置物品的天然權(quán)利。當(dāng)然，如何規(guī)范在小區(qū)共有道路上的停車行為，必須由全體業(yè)主通過業(yè)主大會來決定。
“車庫（位）的所有權(quán)”指的是對車庫（位）享有的占有、使用、收益、處分等支配權(quán)。
至于究竟誰享有車庫（位）的所有權(quán)？究竟誰才是車庫（位）的真正權(quán)利人？其判斷標準還是唐震東律師的那句經(jīng)典語錄：小區(qū)的物業(yè)要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能辦得獨立產(chǎn)權(quán)證的地下室、架空層車庫（位）都毫無疑問是業(yè)主的共有部分。
問題39：唐律師，您好，我小區(qū)解決了車位權(quán)屬問題后，新的問題又發(fā)生了，即，開發(fā)商持有小區(qū)的1-3層商場，它向我們業(yè)主提出要求分配小區(qū)停車位的租金，這有道理嗎？我們應(yīng)當(dāng)如何分配小區(qū)停車位的租金收益？
律師答：
開發(fā)商有道理。它也是業(yè)主，是商場這類經(jīng)營性用房的業(yè)主。鑒于你們小區(qū)沒有達成收益分配的合法約定，故，你們應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定租金收益分配值。此處的建筑物總面積不包括共有部分面積，而是專有部分面積的總和。
當(dāng)然，要注意扣掉費用分攤，費用分攤也按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
順便祝愿你們小區(qū)越來越法治，越來越公平、正義、陽光。
問題40：我小區(qū)業(yè)主在拉條幅維權(quán)地下停車庫，但開發(fā)商打傷了一個業(yè)主，小區(qū)也幾次出現(xiàn)大批紋身、穿迷彩服的不明身份人員。開發(fā)商為什么會這樣？
律師答：
業(yè)主維權(quán)一定要依法，并選擇冷靜、理性的方式解決糾紛，比如選擇訴訟或仲裁程序，以免引發(fā)突發(fā)事件。
暴力不是所有權(quán)人的宣言，而是無權(quán)占有卻欲巧取豪奪者經(jīng)常選擇的手段。若您小區(qū)的停車庫真的是開發(fā)商的專有產(chǎn)權(quán)，它就完全沒有必要動用法律手段以外的涉嫌黑惡的勢力。此地?zé)o銀三百兩，正因為停車庫不是它的專有部分，它無法依法辦得歸其專有的產(chǎn)權(quán)證，所以才需要武力威脅（誰見過開發(fā)商占有處分住宅或商鋪時，業(yè)主去“哄鬧”、開發(fā)商需要紋身穿迷彩服的不明身份人員“開道”的呢？）。畢竟，您小區(qū)的停車庫相當(dāng)于價值幾千萬元的真金白銀。
當(dāng)然，唐震東律師也借此善意提示已經(jīng)腰纏萬貫的開發(fā)商股東們?nèi)缦拢耗鷤兺ㄟ^打拼，好不容易積累了子子孫孫幾輩子都花不完的身家，則更應(yīng)當(dāng)中規(guī)守法、確保人身自由不身陷囹圄、確保不被連帶“挖出發(fā)家史原罪”、確保財富平安傳承，并盡可能厚待您們衣食父母一般的業(yè)主們。切記：君子愛財應(yīng)當(dāng)取之有道、不能以黑惡手段行事。否則以身試法，被判刑、甚至被判無期徒刑乃至死刑，被判沒收全部財產(chǎn)的，則一切成空、悔之晚矣。
問題41：唐律師,我們小區(qū)維權(quán)的一審判決下來了，業(yè)主敗訴，我把證據(jù)發(fā)您郵件了，您幫忙看一下還缺什么有力的證據(jù)沒有拿到的么？2016年5月13日是上訴的最后一天.我寢食不安啊!失敗的話就是活該了,誰叫我們這個小區(qū)的人不齊心協(xié)力在經(jīng)濟上大力支撐呢。請不到像你這樣專業(yè)的律師是我們的損失啊!我們現(xiàn)在請您行嗎？
律師答：
業(yè)主維權(quán)一定要圍繞有理、有利展開。
您盡管在3年前就聯(lián)系過唐震東律師，但沒建立委托代理關(guān)系。唐震東律師現(xiàn)在了解到以下情況：您們提起了行政訴訟、訴訟請求是撤銷小區(qū)相關(guān)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》，與這三類證件相關(guān)的建筑物已經(jīng)建成并交付業(yè)主使用甚至辦得分戶房屋權(quán)屬證書。
唐震東律師認為，從維權(quán)方案對業(yè)主是否有理有利角度講，您們的維權(quán)方案不是上策。
從一審判決結(jié)果看，您們要求撤銷頒發(fā)三類證件行政行為的訴訟請求，沒有得到法院支持。而實際上即便得到支持，也不妨害行政機關(guān)重新作出行政行為，而小區(qū)的業(yè)主們彼時是否還有精、氣、神繼續(xù)車輪戰(zhàn)？繼續(xù)請求新一輪的撤銷行政行為？且在后續(xù)維權(quán)過程中不會一而再、再而衰、三而竭呢？簡單講，您們這樣的維權(quán)安排不是上策。
另外，鑒于小區(qū)維權(quán)法律事項是綜合性的，其中的地下室架空層歸屬當(dāng)然是大頭（是重大法律事項），但小區(qū)還會有電梯、墻壁、燈箱等公共部位的廣告費收益，專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理（目的是確保保值增值、不被挪用），開發(fā)商自留的商業(yè)用房向業(yè)委會繳納物業(yè)服務(wù)費（適用于業(yè)委會自己管理小區(qū)的情形）乃至常見的逾期辦證及約定的辦證違約金過低等等法律事項。故在小區(qū)維權(quán)“請”律師方面，唐震東律師建議各小區(qū)應(yīng)當(dāng)避免把律師當(dāng)過客、避免“請”律師只做過客律師（指“只代理一個案件的一個程序比如只做一審不做二審”或“只代理一類案件而不代理其他類案件”）的傾向。當(dāng)然，這也得有一個前提，即，您們請的律師、您們遇見的律師是盡職的、是這方面專業(yè)的、是有心為小區(qū)全盤徹底解決法律事務(wù)的。
特別說明，唐震東律師團隊目前在地下室架空層歸屬維權(quán)事項上，不分段二次收取律師服務(wù)費。即，若發(fā)生二審，則不收二審費用、而是服務(wù)業(yè)主到底。
問題42：唐律師,我們小區(qū)準備集資請專業(yè)律師團維權(quán)車位了，并且想請您這樣的專業(yè)律師，您能給我們一些建議嗎？最好是高屋建瓴般的指導(dǎo)建議？
律師答：
業(yè)主們應(yīng)當(dāng)明白“知法、懂法、守法、用法”的重要性。法律覆蓋了社會生活的方方面面，只有知法、懂法、守法、用好法，業(yè)主們才能有理、有利、有效地爭取并行使業(yè)主的合法權(quán)利。
關(guān)于小區(qū)地下室架空層維權(quán)事項，唐震東律師有以下的話與諸位共勉：在依法的前提下，小區(qū)維權(quán)一定要謀定而動、不要輕舉妄動；一定要專業(yè)徹底、不能外行和半途而廢。
另外，鑒于目前能夠系統(tǒng)搞得懂地下室架空層維權(quán)事項相關(guān)法律的人鳳毛麟角，鑒于有地下室架空層維權(quán)實戰(zhàn)經(jīng)驗的人更是少之又少，鑒于有多次實戰(zhàn)經(jīng)驗（比如處理過兩個以上小區(qū)的地下室架空層維權(quán)事項）的人目前找不出幾個，鑒于很多人民法院自成立至今就沒有受理審理過一起地下室架空層維權(quán)案件，故，唐震東律師再次提示：沒有“謀定”、沒有準備充分的小區(qū)不要輕易發(fā)起訴訟，且一旦著手維權(quán)，則應(yīng)委托專業(yè)律師依法有力有效維權(quán)到底，不是金剛鉆、就別做瓷器活。否則既爭不回共有權(quán)利，又給司法、維權(quán)實踐增加糊涂敗訴案例并消極影響到其它小區(qū)業(yè)主的維權(quán)信心與維權(quán)實踐。

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