物業(yè)費(fèi)：業(yè)主和物業(yè)之間一個(gè)難解的結(jié)！

（小編說：剪不斷，理還亂）

編者按：

年初，是不少小區(qū)收物業(yè)費(fèi)的時(shí)候。近段時(shí)間，本報(bào)曾報(bào)道過多起由于物業(yè)費(fèi)引發(fā)的糾紛甚至是官司。關(guān)于物業(yè)費(fèi)，業(yè)主和物業(yè)公司之間各執(zhí)一詞，有太多說不清道不明的恩恩怨怨。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意而拒交物業(yè)費(fèi)，另一方面，物業(yè)公司也有自己的苦惱:不交費(fèi)，如何保障服務(wù)?甚至，有的物業(yè)公司虧損經(jīng)營，直接撤離，留下一個(gè)電梯停運(yùn)、垃圾滿池的小區(qū)。

現(xiàn)象：

一走了之或?qū)Σ竟?/span>

2015年元旦剛過，金桂香滿園小區(qū)的居民就陷入郁悶之中，該小區(qū)內(nèi)的第四任物業(yè)又撤離了，到了晚上，小區(qū)內(nèi)黑燈瞎火，也沒有保安，小區(qū)無人管理。而造成第四任物業(yè)撤離的主要原因就是物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率過低。

在2014年12月初，該小區(qū)的物業(yè)公司就曾貼出一紙告示，稱因物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率過低，物業(yè)公司打算撤離小區(qū)。自2014年12月26日開始，因已經(jīng)撤離的物業(yè)公司沒交公共用電費(fèi)，小區(qū)公共用電全部拉閘，晚上小區(qū)內(nèi)黑燈瞎火，樓道的燈也不亮了，也沒有保安，小區(qū)存在嚴(yán)重的安全隱患。“小區(qū)居民花錢買物業(yè)服務(wù)的意識比較淡薄，導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)率一直不高，這是該小區(qū)先后跑了四任物業(yè)公司的主要原因。”裕安區(qū)鼓樓街道物業(yè)辦的黃剛告訴記者，這次撤離的物業(yè)公司收費(fèi)率不到一半，除去保安、保潔等人員工資，物業(yè)公司賺不到錢甚至虧本，越是收不到錢，物業(yè)公司就將主要精力放在收費(fèi)上，小區(qū)管理和服務(wù)也不是很到位，形成了惡性循環(huán)。

2014年11月19日，本報(bào)《大別山晨刊》曾以《物業(yè)公司狀告欠費(fèi)業(yè)主》為題，報(bào)道城區(qū)和順小區(qū)物業(yè)公司因一些業(yè)主長期欠費(fèi)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率不高，難以開展工作，于是起訴部分業(yè)主追繳欠款一事。該小區(qū)的業(yè)主李先生及其他幾位同為被告的業(yè)主則認(rèn)為，小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不好、車輛擁擠、道路不好……物業(yè)公司沒有提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，且這兩年來沒有和業(yè)主委員會簽訂服務(wù)合同就進(jìn)行收費(fèi)，他們不能接受，雙方由此產(chǎn)生了糾紛，對簿公堂。雖然，最終以物業(yè)公司撤訴，雙方和解為這場官司畫上句點(diǎn)，但在這一過程中，物業(yè)和業(yè)主雙方都覺得委屈。

業(yè)主有話說：

管理不善對服務(wù)不滿

業(yè)主們?yōu)楹尾辉敢饨晃飿I(yè)費(fèi)呢?采訪中，對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意、費(fèi)用高、房屋有質(zhì)量問題、尚未入住不享受服務(wù)等，成為業(yè)主們拒絕交費(fèi)的理由。

曾有段時(shí)間，徽商小區(qū)內(nèi)交通混亂，小區(qū)內(nèi)的道路，不僅有本小區(qū)的車輛停放，外來的機(jī)動車、電瓶車都從小區(qū)內(nèi)穿行而過，造成小區(qū)內(nèi)車輛太多，且經(jīng)常堵車，小區(qū)居民怨聲載道。家住徽商小區(qū)的孫女士認(rèn)為:“物業(yè)就是管理與服務(wù)的，小區(qū)交通環(huán)境管不好，我們住得也不安心，物業(yè)費(fèi)我當(dāng)然不愿意那么積極主動去交。”她認(rèn)為，業(yè)主花錢雇物業(yè)公司是為小區(qū)找個(gè)好的“管家”，如果這個(gè)“管家”沒把家管好，那業(yè)主當(dāng)然有權(quán)拒絕支付費(fèi)用。

香榭花城小區(qū)的方女士忿忿地說，小區(qū)雖然劃了停車位，業(yè)主也交了費(fèi)用，但由于自家的車位靠近小區(qū)大門口，因此經(jīng)常被外來人員的摩托車、電瓶車占用，自己卻無法停車。“多次找物業(yè)，物業(yè)說他們也沒辦法。既然我交了費(fèi)，就要保證我回家時(shí)車有地方停放啊”!

記者采訪了解到，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由很多。除了不滿物業(yè)公司的服務(wù)外，有不少業(yè)主是因?yàn)榉课葙|(zhì)量及開發(fā)商遺留問題而遷怒于物業(yè)，還有的業(yè)主以長期在外不住小區(qū)為理由拒交物業(yè)費(fèi)。

六安進(jìn)成物業(yè)公司經(jīng)理嚴(yán)從梅告訴記者，有些業(yè)主家內(nèi)部出現(xiàn)的比如“漏水，房屋開裂”等不屬于物業(yè)公司服務(wù)范圍的項(xiàng)目，如果問題不解決，也會成為拒交物業(yè)費(fèi)用的理由。

物業(yè)也叫屈：

盡心盡力又不堪重負(fù)

據(jù)了解，城區(qū)一些老舊小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)率平均在50%左右，一些物業(yè)管理較好的新建小區(qū)，收費(fèi)率也很難達(dá)到100%。一方面是業(yè)主對于拒交物業(yè)費(fèi)有種種理由，另一方面，物業(yè)公司也訴苦，其中開發(fā)商遺留問題，比如房屋質(zhì)量維修，占了物業(yè)工作的很大比例，而這其實(shí)并不屬于物業(yè)服務(wù)和管理的范圍。

六安進(jìn)成物業(yè)公司總經(jīng)理嚴(yán)從梅告訴記者，現(xiàn)在物業(yè)公司的負(fù)擔(dān)主要來自開發(fā)商遺留問題，比如房屋質(zhì)量問題發(fā)生后，對業(yè)主專有物品維修的項(xiàng)目，“按照規(guī)定，物業(yè)主要是對小區(qū)公共設(shè)施和場所進(jìn)行管理和維護(hù)，而像業(yè)主自己家里的專有物品是不屬于物業(yè)公司服務(wù)范圍的，另外，房屋質(zhì)量問題，雖然過了保修期，但業(yè)主們還是找物業(yè)來解決，如果由于房屋漏水、開裂等造成鄰里糾紛都找物業(yè)去解決或協(xié)調(diào)。力所能及的事我們會立即解決，有的超出我們的服務(wù)范圍，且需要與開發(fā)商協(xié)調(diào)，如果處理得令業(yè)主不滿，很有可能造成來年業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。”

據(jù)了解，六安進(jìn)成物業(yè)公司具有國家二級資質(zhì)，目前在六安所服務(wù)的小區(qū)有六州首府小區(qū)、世紀(jì)金星小區(qū)，還有一些寫字樓。記者在其中一處小區(qū)內(nèi)看到，大門設(shè)有門禁系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)綠化面積較高，不僅設(shè)有地下車庫，也設(shè)有地面停車位，在便民服務(wù)欄中有小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公示，以及遇到突發(fā)事件處理流程圖，小區(qū)配套有業(yè)主活動室。“干物業(yè)要能吃得了委屈啊!”該物業(yè)公司管理處主任葉權(quán)感嘆，“為保證小區(qū)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全，物業(yè)公司給保安們每人配備了電瓶車、摩托車鎖。晚上巡邏時(shí)，發(fā)現(xiàn)有的車主忘記鎖車，保安會主動加一把鎖。明明是辦好事，但有的業(yè)主還不滿意，直接把我們加上的鎖砸掉。”

在徽商小區(qū)，一塊寫有“業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)常見誤區(qū)”的提示牌醒目地豎立在小區(qū)南大門入口處。2013年年底，徽商小區(qū)的前物業(yè)就因物業(yè)費(fèi)等原因撤離小區(qū)。泰安物業(yè)是徽商小區(qū)的第二任物業(yè)公司，于2014年1月1日正式服務(wù)該小區(qū)。“剛來時(shí)，由于小區(qū)的前物業(yè)公司突然撤離，小區(qū)內(nèi)電梯停了，垃圾也沒人清運(yùn)，公共區(qū)域供電和高層的二次供水也停了。”回想起一年前剛進(jìn)入徽商小區(qū)時(shí)，該物業(yè)公司的物管員龔華東記憶猶新，“我們在進(jìn)駐小區(qū)當(dāng)天就恢復(fù)了電梯和供水、供電，清運(yùn)了垃圾。這一年間，我們做了很多工作，針對小區(qū)居民反映的交通問題，安裝門禁系統(tǒng)，得到了小區(qū)居民的認(rèn)可。為了爭取更多的物業(yè)費(fèi)，該服務(wù)的、不該服務(wù)的都盡量去解決，但目前，仍有近兩百戶居民沒有交物業(yè)費(fèi)用，有的甚至已經(jīng)欠了3000多元的物業(yè)費(fèi)。”

該怎么辦：

完善服務(wù)質(zhì)價(jià)對等

實(shí)際上，任何一家物業(yè)公司提供服務(wù)時(shí)，都不能保證讓小區(qū)的每一個(gè)業(yè)主滿意。也正因?yàn)檫@樣，一些業(yè)主在遇到諸如房屋質(zhì)量問題、甚至房屋面積和合同不符等情況時(shí)，都把矛頭指向物業(yè)公司，并采取“不交費(fèi)”來抗議。

進(jìn)成物業(yè)公司總經(jīng)理嚴(yán)從梅認(rèn)為:“事實(shí)上，我們有我們的職責(zé)范圍，超出職責(zé)范圍的事情，我們只能起到傳達(dá)、協(xié)調(diào)的作用，業(yè)主不該把所有的矛盾都轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司身上。物業(yè)費(fèi)用是物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)和管理的經(jīng)濟(jì)保障，費(fèi)用難以收繳，必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，繼而會有更多的業(yè)主因不滿意物業(yè)服務(wù)而拒交物業(yè)費(fèi)，從而進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。”

張軍是金安房產(chǎn)分局物業(yè)科科長，他告訴記者，除極少數(shù)業(yè)主惡意欠費(fèi)外，絕大多數(shù)都有原因，比如，物業(yè)公司服務(wù)不規(guī)范；業(yè)主對花錢買服務(wù)的意識不強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容等不了解；業(yè)主因?qū)Σ疬w、回遷、小區(qū)配套不齊等問題不滿；個(gè)別少數(shù)業(yè)主素質(zhì)問題等，都是物業(yè)收費(fèi)難的原因。在一些回遷安置小區(qū)，各方面配套不齊全的老舊小區(qū)，物業(yè)公司服務(wù)不規(guī)范的小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)難的現(xiàn)象比較突出。“這是一個(gè)普遍存在的問題，但是無論什么原因，采取拖欠物業(yè)費(fèi)的極端方式表達(dá)不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。我認(rèn)為，物業(yè)的宣傳要到位，要讓業(yè)主對物業(yè)公司有一個(gè)全面的認(rèn)識，了解物業(yè)服務(wù)的范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，了解服務(wù)是一種無形的商品，樹立花錢買服務(wù)的意識，另外，主管部門嚴(yán)格督查物業(yè)公司要按照物業(yè)服務(wù)合同和服務(wù)等級認(rèn)真履約，做到質(zhì)價(jià)相符，必要時(shí)，用法律手段來保障各方主體的利益。”

相關(guān)鏈接：

各地如何應(yīng)對物業(yè)費(fèi)“拉鋸戰(zhàn)”

【說給物業(yè)聽】

1、追繳物業(yè)費(fèi)，這些招別用

業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司當(dāng)然可以追繳，但千萬別忘了“依法”二字。下面這些例子，就是一些物業(yè)公司為了催交物業(yè)費(fèi)想出的辦法，而他們可能沒意識到，這些辦法已經(jīng)“越界”了。

2、不交費(fèi)不發(fā)門禁卡，最高罰20萬

2013年，據(jù)媒體報(bào)道，物業(yè)費(fèi)與電梯卡(門禁卡)捆綁，已成了眾多小區(qū)物業(yè)公司普遍采用的催費(fèi)手段，沈陽市相關(guān)部門表示，不交物業(yè)費(fèi)不給辦門禁卡電梯卡屬于違法行為。按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將獲5萬元以上20萬元以下的罰款。市民可撥打電話舉報(bào)。

3、停水催交物業(yè)費(fèi)，被扣信用分

2014年8月6日，濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局通報(bào)，二季度8家物業(yè)企業(yè)因存在“停水催費(fèi)”等行為被扣物業(yè)信用分。據(jù)介紹，物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定實(shí)行加減分制，分為五個(gè)等級。物業(yè)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范被扣信用分，將直接影響信用等級，嚴(yán)重的將直接影響物業(yè)企業(yè)今后承接新的項(xiàng)目。

4、捆綁收費(fèi)屬違規(guī)，業(yè)主可投訴

2014年10月中下旬以來，德州市民熱線共收到投訴捆綁收費(fèi)的電話156個(gè)，涉及多個(gè)小區(qū)，問題多集中在不交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，物業(yè)就不收取暖費(fèi)。德州市房管中心工作人員表示，捆綁收費(fèi)每年都是供暖季的焦點(diǎn)問題，物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用和暖氣費(fèi)是兩回事，捆綁收費(fèi)是不對的，房管部門一直在查處這種違規(guī)行為。如果業(yè)主遇到這種情況，可以向房管部門申訴。

【說給業(yè)主聽】

1、維權(quán)勿極端，別惡意欠費(fèi)

物業(yè)服務(wù)不到位，是很多業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要原因。但是，維護(hù)自身權(quán)益，也要理性表達(dá)，切莫過于極端。尤其是千萬不要想著打出“物業(yè)服務(wù)不好”的幌子，惡意欠費(fèi)。

2、惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，或接法院傳票

2013年7月，哈爾濱市物業(yè)辦公布了230個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的收支調(diào)研報(bào)告。報(bào)告顯示，在被調(diào)研的物業(yè)項(xiàng)目中，物業(yè)費(fèi)收繳率最低的僅為7%，虧損物企占全部調(diào)研的78.8%。相關(guān)部門表示，在繼續(xù)加大對物企監(jiān)管和清退力度的同時(shí)，還將通過二手房過戶查驗(yàn)以及司法訴訟等方式，向長期惡意欠費(fèi)業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)。

3、惡意欠費(fèi)太嚴(yán)重，可以公開曝光

2014年7月22日舉行的江西新余市城市建設(shè)與管理工作情況新聞發(fā)布會上，面對與會政協(xié)委員對小區(qū)物業(yè)管理難題的提問，該市房管局局長回答說，對惡意拖欠或拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，情節(jié)惡劣的，在工作單位或新聞媒體曝光，接受社會評判和輿論監(jiān)督，對曝光無效者建議物業(yè)公司向法院起訴。（wyglwzx摘編自《光明網(wǎng)》，記者：單姍）