導(dǎo)讀：可以說大多數(shù)人都清楚，承租人對(duì)租賃的房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，然而90%的出租人未重視承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
　　在房屋買賣中，出租人出賣已出租的房屋，往往未注意到通知房屋承租人，然而這種未履行通知義務(wù)，或疏忽大意而沒有履行通知義務(wù)的行為，卻給房屋所有權(quán)人留下巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋出售后，承租人以出租人侵害優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，尤其是低于市場(chǎng)價(jià)出售的房屋，出租人可能要承擔(dān)巨額的賠償責(zé)任，尤其是北、上、廣等高房?jī)r(jià)城市，更要引起足夠的注意，因此隆安律師事務(wù)所吳取彬律師提醒大家在出售已出租的房屋情況下，務(wù)必在合理的期間內(nèi)通知承租人，避免房屋出售后承租人主張侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而要求出租人賠償損失。且看下面案例：

　　原告：上海AAA教育科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱AAA教育公司）。
　　被告：上海BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱BBB房產(chǎn)公司）。
　　第三人：嚴(yán)某某
　　原、被告曾于2008年3月就國(guó)順路126-3號(hào)店鋪房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)商鋪）訂立租賃合同，約定原告承租該處326.01平方米房屋，租賃期限自2008年3月8日至2013年3月8日。同時(shí)，合同約定，在租賃期內(nèi)，被告方如需出售該房屋，要提前三個(gè)月通知原告，原告在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。租賃合同訂立后，雙方按約履行。2009年7月，被告告知原告，被告已將房屋出售給第三人，以后的房租由新的產(chǎn)權(quán)人（即第三人）收取。原告當(dāng)即提出異議。2009年9月，原告從第三人處取得產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，明確獲知房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)原告認(rèn)為被告未提前三個(gè)月向原告征詢對(duì)系爭(zhēng)商鋪的買受意見，侵害了原告得優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，故請(qǐng)求判令被告賠償其出售給第三人的房?jī)r(jià)與審理中法院評(píng)估房?jī)r(jià)現(xiàn)值的差價(jià)及2009年7月至判決日止的租金損失。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：被告侵犯原告優(yōu)先購(gòu)買權(quán)后應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)衡量原告的損失。
　　確定損失標(biāo)準(zhǔn)，首先要確定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)。根據(jù)法律規(guī)定的原意，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的設(shè)立，追求的主要是生存和安全價(jià)值，是對(duì)一種基本社會(huì)秩序的維護(hù)，而不是對(duì)出賣人所有權(quán)的限制。對(duì)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人而言，該項(xiàng)權(quán)利意味著購(gòu)買機(jī)會(huì)上的優(yōu)遇和排斥他人取得特定標(biāo)的物所有權(quán)的保障，但并不意味著購(gòu)買條件上的優(yōu)惠。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害、要求作為出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任時(shí)，要提供相應(yīng)的證據(jù)，以證明存在實(shí)際損害的要件事實(shí)。
　　因被告未曾在出售前以同等條件征詢?cè)?，故原告喪失了交易機(jī)會(huì)，因此，從理性的商事交易目的分析，原告訴訟主張房屋差價(jià)作為損失，可以支持，但應(yīng)對(duì)確定房屋差價(jià)的計(jì)算依據(jù)作出認(rèn)定。綜合原、被告意見，價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)存在系爭(zhēng)商鋪合同價(jià)1.58萬元/平方米、被告與第三人確認(rèn)的買賣真實(shí)價(jià)2萬元/平方米、物業(yè)經(jīng)理陳述的2.2萬元/平方米、詢價(jià)結(jié)果2009年5月2.8-2.9萬元/平方米和2011年3月3.4-3.5萬元/平方米。上述價(jià)格中，根據(jù)系爭(zhēng)商鋪的交易時(shí)間、地理位置等市場(chǎng)因素，以及物業(yè)反映的情況和詢價(jià)結(jié)果，合同價(jià)明顯不能反映真實(shí)交易價(jià)格，不應(yīng)作為交易條件考慮。根據(jù)庭審查明，系爭(zhēng)商鋪出售于2009年5月中旬，原告確認(rèn)于2009年7月初知曉出售，時(shí)間間隔短、市場(chǎng)價(jià)格變化不大，而在2009年7月時(shí)，第三人付出的房款已遠(yuǎn)超過系爭(zhēng)商鋪房?jī)r(jià)，故政本路商鋪雖未簽訂買賣合同和辦理過戶，但被告與第三人陳述的因兩處出售，故售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)是可以采信的，應(yīng)以2萬元/平方米作為交易價(jià)格。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第二百三十條之規(guī)定，判決：一、被告上海BBB房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告上海AAA教育科技有限公司經(jīng)濟(jì)損失人民幣652,020元；二、原告上海AAA教育科技有限公司其余訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　《合同法》第二百三十條：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。
　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他損害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院應(yīng)予以支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持?！?span>

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