房屋所有權(quán)證。

買(mǎi)房是大事，對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，既想房屋周邊的配套一目了然，又想跳過(guò)繁瑣的裝修環(huán)節(jié)，而且還想住得離市區(qū)近點(diǎn)，二手房便成了不二之選。

這不，貴陽(yáng)的邱先生花費(fèi)17萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，邱先生雖然住了進(jìn)去，但房子的戶名不是自己的。一晃8年過(guò)去了，如今，邱先生想辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)原房主突然去世了，這該怎么辦？

案例

買(mǎi)房簽合同但沒(méi)過(guò)戶

2008年7月，貴陽(yáng)的邱先生以17萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了趙老漢名下一套位于黔靈西路40平方米的房子。

雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定邱先生一次性支付16萬(wàn)元，余款1萬(wàn)元待《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用證》、《房屋契證》三證過(guò)戶給邱先生后支付。趙老漢有責(zé)任配合邱先生辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》、《土地使用證》、《房屋契證》及水、電相關(guān)證件的過(guò)戶手續(xù)。

當(dāng)月，邱先生及家人便搬進(jìn)了這套房子。

之后的一年多時(shí)間里，邱先生多次找趙老漢辦理過(guò)戶，卻被趙老漢以辦手續(xù)需要費(fèi)用為由，要求邱先生提前支付剩余的1萬(wàn)元購(gòu)房款。

為了早日辦好過(guò)戶手續(xù)，邱先生答應(yīng)了趙老漢的要求，提前支付了余款。趙老漢也將房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證等交給了邱先生。

也許是拿到了房屋產(chǎn)權(quán)證和土地證，過(guò)戶這件事漸漸被邱先生淡忘，雖然在隨后的日子里，邱先生和趙老漢偶爾也有聯(lián)系，但由于種種原因，卻一直也沒(méi)有辦過(guò)戶。

原房主去世過(guò)戶暫停

一晃7年過(guò)去了，2015年5月，邱先生突然想起了過(guò)戶這件事。

可讓他沒(méi)想到的是，當(dāng)他來(lái)到趙老漢家，要求辦理房子過(guò)戶時(shí)，卻得知趙老漢已經(jīng)去世了。

而當(dāng)邱先生自己拿著房產(chǎn)證、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、雙方身份證復(fù)印件等手續(xù)材料到房產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)過(guò)戶無(wú)法辦理，理由是“無(wú)法驗(yàn)證轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性”，需要買(mǎi)賣(mài)雙方同時(shí)到場(chǎng)辦理，僅邱先生一人，辦不了過(guò)戶。

經(jīng)過(guò)多方咨詢(xún)，邱先生了解到，如果想辦理過(guò)戶，就必須找到趙老漢的所有法定繼承人，對(duì)交易合同的真實(shí)及效力進(jìn)行確認(rèn)，即可辦理過(guò)戶。

繼承人不配合辦過(guò)戶手續(xù)

邱先生又經(jīng)多方尋找，找到了趙老漢的3個(gè)女兒，可3個(gè)女兒卻不愿意配合。并表示，簽訂協(xié)議時(shí)不在場(chǎng)，不同意過(guò)戶，甚至還懷疑買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的真實(shí)性。

這可把邱先生氣得不輕，邱先生只好去找趙老漢的老婆黃女士，因?yàn)楹灱s時(shí)她也在場(chǎng)?？牲S女士的回答，更是讓邱先生氣不打一處來(lái)。黃女士稱(chēng)，協(xié)議是簽了的，但不清楚邱先生是否付過(guò)款。雖然邱先生拿出付款時(shí)對(duì)方開(kāi)的收據(jù)，上面不僅有趙老漢的簽名，甚至還有黃女士的簽名。但黃女士還是一口咬定記不清了。

百般無(wú)奈下，邱先生將趙老漢的老婆、女兒，一并告到法院。

法院

繼承人協(xié)助辦理過(guò)戶

法院審理認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。邱先生與趙老漢簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，系合法有效的合同，具有法律約束力。雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同的約定，履行自己的義務(wù)。

根據(jù)雙方的約定，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬人或所有權(quán)人負(fù)有協(xié)助買(mǎi)方辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記的附隨義務(wù)。

邱先生作為房屋買(mǎi)受人已按約定付清購(gòu)房款，但趙老漢及妻子黃女士作為出賣(mài)人至今未按約定協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，已構(gòu)成違約。

趙老漢過(guò)世，其生前與邱先生簽訂的合同并不會(huì)因此而歸于無(wú)效或者被撤銷(xiāo)，黃女士及3個(gè)女兒，作為其法定繼承人，對(duì)趙老漢生前簽訂的合同權(quán)利繼承的同時(shí)，對(duì)趙老漢遺留的該合同法定附隨義務(wù)也應(yīng)當(dāng)一并繼承。

故判決，趙老漢的老婆黃女士及其3個(gè)女兒，在判決生效之日起15日內(nèi)協(xié)助邱先生辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

法官說(shuō)法

享有權(quán)利，也應(yīng)承擔(dān)義務(wù)

“作為法定繼承人，繼承時(shí)，不僅享有當(dāng)事人生前簽訂合同的權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同中相應(yīng)的義務(wù)。”本案的主審法官，云巖區(qū)法院民一庭袁琴法官介紹說(shuō)，本案中，邱先生因未能盡快完成二手房的過(guò)戶手續(xù)，原本一宗簡(jiǎn)單的房屋交易，卻因房主的突然去世，不僅引來(lái)了合同糾紛，還產(chǎn)生遺產(chǎn)繼承問(wèn)題。

“法院在審理這類(lèi)案件時(shí)，首先要確定的就是合同的有效性。”本案中，趙老漢在出賣(mài)房屋過(guò)程中，與邱先生簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。作為出賣(mài)人趙老頭履行了合同的義務(wù)，全家搬出房屋，將房屋及其所有權(quán)證、土地證等交給邱先生。邱先生也履行了作為買(mǎi)受人給付房款的主要義務(wù)，并由出賣(mài)人趙老漢及其配偶黃女士共同出具收款收據(jù)，故邱先生有充分理由相信黃女士及其女兒知道，出售該房屋是趙老漢夫妻共同意思表示。

所以，雙方之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同真實(shí)有效。趙老漢去世后，根據(jù)我國(guó)繼承法第33條有關(guān)規(guī)定，“繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)”。這里的債務(wù)包括被繼承人生前未完成的義務(wù)。故黃女士及其女兒作為其法定繼承人，對(duì)趙老漢生前簽訂的合同的權(quán)利和義務(wù)，一并繼承。所以理應(yīng)當(dāng)協(xié)助邱先生辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

購(gòu)買(mǎi)二手房要注意

在二手房交易過(guò)程中，購(gòu)房者往往會(huì)忽略掉一些很重要的信息，以至于引來(lái)很多不必要的麻煩。

袁琴法官提醒，購(gòu)買(mǎi)二手房前，購(gòu)房者一定要查清欲買(mǎi)房屋的產(chǎn)權(quán)情況，最好雙方一起到房屋所在區(qū)、縣國(guó)土房管局市場(chǎng)交易管理等相關(guān)部門(mén)，查詢(xún)?cè)摲慨?dāng)前的產(chǎn)權(quán)登記信息。如產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議或有查封、抵押登記情況，建議盡量不要購(gòu)買(mǎi)，從而避免一些不必要的麻煩。

“有些房主在簽訂合同時(shí)常?？陬^向客戶保證，設(shè)施完好，屋內(nèi)裝修齊全，地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈(zèng)送等?！痹俜ü僬f(shuō)，結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)客戶卻發(fā)現(xiàn)門(mén)窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪。因此在交易前要詳細(xì)了解相關(guān)信息，并實(shí)地考察。

購(gòu)房時(shí)，雙方一定要簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，最好清楚標(biāo)明各方的權(quán)利義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如房屋交付、房款支付、辦理過(guò)戶、稅金繳納以及違約責(zé)任等。

購(gòu)買(mǎi)二手房之后，一定要及時(shí)完成購(gòu)房手續(xù)，避免后續(xù)可能產(chǎn)生的一些不必要的麻煩。