案情簡介  

路老先生承租單位的一套102號(hào)公房由小女兒路芳居住。1993年房改時(shí)，路老先生表示該套公房誰購買就歸誰。由于路芳的兩個(gè)哥哥和姐姐都沒錢購買，最終由路芳購買。因當(dāng)時(shí)只能由承租人購買，因此房本下來后登記在路老先生名下。

1997年路老先生的老伴兒去世。1999年，路芳搬到單位分的房子居住，將102號(hào)房對(duì)外出租。

2000年，大哥路海岳父生病住院，102號(hào)房離醫(yī)院比較近，路海便借住102號(hào)房一段時(shí)間。當(dāng)時(shí)路老先生寫了一份說明，表示102房實(shí)際歸路芳所有，待到能過戶時(shí)過戶給路芳。2004年，路海將102號(hào)房屋返還。路老先生準(zhǔn)備將房屋過戶給路芳，但該房屋仍不允許上市交易。于是路老先生立下公證遺囑，表明102號(hào)房由路芳繼承。

2015年初，路老先生過世，路芳拿出公證遺囑，希望哥哥姐姐配合辦理過戶。二哥提出異議，稱屬于路老先生的份額由路芳繼承，但是屬于老太太的份額，應(yīng)由兄妹四人繼承。無奈路芳咨詢律師尋求幫助。

律師解讀　有公證遺囑并不一定按繼承處理

北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師，接受路芳的委托，查看了相關(guān)材料后，認(rèn)為路芳和路老先生形成了借名買房的法律關(guān)系。

律師經(jīng)了解，102房的購房合同、發(fā)票、完稅憑證等都是由路芳持有，房屋自購房后至今也是由路芳實(shí)際占有、使用、支配。雖然房屋登記在路老先生名下，但實(shí)際所有權(quán)人是路芳，雙方形成借名買房的法律關(guān)系。

2000年路老先生寫的說明也表明路老先生和路芳之間存在借名買房的法律關(guān)系，因暫時(shí)不能過戶，待能過戶時(shí)配合路芳辦理過戶手續(xù)。2004年，因仍不能辦理過戶手續(xù)，路老先生立下公證遺囑，也是為了履行自己配合路芳過戶的義務(wù)。

雖然路老先生有公證遺囑，但是不應(yīng)以繼承來處理，該房產(chǎn)實(shí)際上是路芳財(cái)產(chǎn)，并不屬于路老先生的財(cái)產(chǎn)，路老先生去世后也不屬于其遺產(chǎn)，不應(yīng)按照遺產(chǎn)處理。

李松律師接受路芳的委托，以合同糾紛訴至法院，要求路芳的哥哥姐姐辦理102號(hào)房屋過戶手續(xù)。二哥路江又以繼承糾紛將路芳等三人訴至法院，要求依法分割路老先生遺產(chǎn)102號(hào)房。

李律師向?qū)徖砝^承案件的法官提交了路老先生的說明、公證遺囑以及路芳購房相關(guān)手續(xù)、從購房到現(xiàn)在實(shí)際占有、使用房屋的憑證，證明雙方存在借名買房的法律關(guān)系，該房屋是否屬于路老先生的遺產(chǎn)存在爭議，且已訴至法院。

審理繼承案件的法官認(rèn)為繼承案件的審理應(yīng)以合同糾紛案件判決結(jié)果為依據(jù)，因此繼承案件裁定中止。

在借名買房合同糾紛案件中，李律師提供了相關(guān)證據(jù)材料，路芳的大哥和姐姐均認(rèn)可該房屋確屬路芳所有。路江不認(rèn)可路老先生的說明，但未提出鑒定。

此外，路江認(rèn)為，借名未經(jīng)過其母同意，因此無效。李律師表示借名買房是一個(gè)合同關(guān)系，如果借名成立，該房屋都不屬于路老先生的房產(chǎn)，更談不上是與老伴兒的夫妻共有財(cái)產(chǎn)，因此借名買房的約定，也不需要其母的同意。

最終法院認(rèn)為路芳和路老先生已形成借名買房的合同關(guān)系，其他三子女作為繼承人應(yīng)履行合同義務(wù)，判決路老先生三子女配合路芳辦理102號(hào)房屋過戶手續(xù)。

律師提醒

李松律師表示，因房改時(shí)有些單位只允許原承租人購買，或用長輩的工齡優(yōu)惠比較多，所以借名買公房的情況并不罕見。

通常借名買房都是親戚間，都沒有書面的約定，在認(rèn)定是否存在借名買房法律關(guān)系時(shí)，借父母名義購買比借其他親戚名義購買更困難。子女為父母買房出資通常被認(rèn)為是贈(zèng)予，或是借款，不能因子女給父母的房子出資了，就簡單地認(rèn)定為借名買房。

因此在認(rèn)定子女和父母之間是否形成借名買房法律關(guān)系時(shí)，通常要有書面的協(xié)議，即使不是書面的借名買房協(xié)議，也要有類似本案中路老先生書寫的說明，證明雙方確有借名買房的事實(shí)存在。否則只是子女長期占有、使用父母的房子，想認(rèn)定借名買房比較困難。