引言：二手房買賣中的《居間協(xié)議》一般都會(huì)約定房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同則視為居間成功，房屋買賣雙方或一方應(yīng)當(dāng)支付居間的傭金。那么，此處的“房屋買賣合同”是經(jīng)紀(jì)版，還是網(wǎng)簽版？對(duì)此，法律沒(méi)有明確規(guī)定，對(duì)該合同條款的解釋結(jié)果也會(huì)有非常大的差別，在這種情況下法院的判例就顯得很重要。

法院一般會(huì)把房屋買賣雙方簽訂網(wǎng)簽版房屋買賣合同作為居間方居間成功的標(biāo)志，因?yàn)榫W(wǎng)簽是房屋買賣不可逾越的環(huán)節(jié)，如果房屋買賣雙方?jīng)]有網(wǎng)簽，則此買賣還存在很大的變數(shù)，如一房多賣等。此外，將房屋買賣雙方簽訂網(wǎng)簽版房屋買賣合同作為居間成功的標(biāo)志，有利于督促居間方忠實(shí)、勤勉地履行自己的職責(zé)——如對(duì)房屋是否有權(quán)利瑕疵的“產(chǎn)調(diào)”，對(duì)購(gòu)房人信用狀況的“信調(diào)”，對(duì)購(gòu)房人是否有購(gòu)房資格的調(diào)查等。當(dāng)然，“居間成功”并不意味著居間方可以拿到全額的居間費(fèi)。

案情簡(jiǎn)介：上海市普陀區(qū)光新路XXX弄XXX號(hào)XXX室房屋（以下簡(jiǎn)稱系爭(zhēng)房屋）產(chǎn)權(quán)人為袁某及案外人袁某某。2013年9月18日，福家公司（居間方，丙方）、袁某（出售方，甲方）、案外人顧某某（購(gòu)買方，乙方）就系爭(zhēng)房屋簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，協(xié)議約定甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關(guān)系成立，甲乙雙方各向丙方支付房屋成交總價(jià)1%的傭金；因房產(chǎn)交易過(guò)戶需要，雙方同意在2013年10月27日前到丙方指定地點(diǎn)按本協(xié)議約定條件補(bǔ)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；如因甲方原因?qū)е沦I賣合同最終未簽署的，則甲方應(yīng)雙倍返還定金給乙方，并向丙方支付該房屋成交總價(jià)2%的違約金；如因乙方原因?qū)е沦I賣合同最終未簽署的，則定金歸甲方所有，同時(shí)，向丙方支付本次房屋成交總價(jià)2%的違約金；如甲乙雙方合意解除本協(xié)議的，則各向丙方支付本次房屋成交總價(jià)1%的違約金；傭金支付時(shí)間為甲乙雙方簽署買賣合同當(dāng)日。協(xié)議另對(duì)房?jī)r(jià)款的支付方式與期限、戶口問(wèn)題等作了約定。2013年10月5日，袁某與案外人顧某某簽訂《終止協(xié)議》，約定經(jīng)雙方同意終止《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，袁某返還定金11萬(wàn)元，并賠償違約金5萬(wàn)元。

裁判原文節(jié)選：

一審【上海市普陀區(qū)人民法院（2014）普民四（民）初字第326號(hào)】福家公司、袁某及購(gòu)買方就系爭(zhēng)房屋簽訂的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》系各方真實(shí)意思表示，各方均應(yīng)恪守履行。根據(jù)法院查明的事實(shí)，袁某由于自身原因未在居間協(xié)議約定的期限內(nèi)與購(gòu)買方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，系違約，袁某亦因此向購(gòu)買方承擔(dān)了一定的違約責(zé)任?，F(xiàn)福家公司以協(xié)議約定的“甲乙雙方簽署本協(xié)議后買賣關(guān)系成立，甲乙雙方各向丙方支付房屋成交總價(jià)1%的傭金”為由要求袁某支付傭金，但袁某辯稱福家公司居間未成功，無(wú)權(quán)要求支付傭金。原審法院認(rèn)為，協(xié)議雖詳細(xì)約定了買賣條件，但仍無(wú)法囊括全部重要條款，如買賣合同履行過(guò)程中的逾期付款、逾期交房的違約責(zé)任等等。應(yīng)當(dāng)指出，房地產(chǎn)買賣屬重大民事行為，簽訂網(wǎng)上備案的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是二手房買賣雙方最終能夠順利完成交易的必備條件，也是行政管理部門(mén)對(duì)二手房交易進(jìn)行監(jiān)管的有效手段。按照房地產(chǎn)居間行業(yè)的通常慣例，居間方以促成買賣雙方簽訂行政管理部門(mén)推行的示范文本---《上海市房地產(chǎn)買賣合同》作為其居間服務(wù)成功的標(biāo)志。同時(shí)，協(xié)議本身也約定了買賣雙方除簽訂本協(xié)議外，還需簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。另外，協(xié)議明確約定，傭金支付時(shí)間為雙方簽署買賣合同當(dāng)日，根據(jù)上述論述，此處“買賣合同”應(yīng)當(dāng)理解為《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，在買賣雙方已協(xié)商解除《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的情況下，該傭金支付條件已無(wú)可能實(shí)現(xiàn)。綜上，福家公司主張其已完成居間義務(wù)，要求袁某支付傭金，難以支持?？紤]到福家公司作為居間方，確為袁某出售系爭(zhēng)房屋提供了部分居間服務(wù)，袁某在庭審中也表示愿意支付2，500元?jiǎng)趧?wù)費(fèi)，原審法院認(rèn)為該金額尚屬合理，予以準(zhǔn)許。

二審【上海市第二中級(jí)人民法院（2014）滬二中民二（民）終字第748號(hào)】民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。本案中，福家公司、袁某及購(gòu)買方雖就系爭(zhēng)房屋簽訂了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，但此后由于出賣方袁某的自身原因，買賣雙方并未簽訂正式的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》并協(xié)議解除了《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》。原審法院對(duì)居間合同的法律特性、所涉權(quán)利義務(wù)、傭金的取得條件等已作充分闡述，本院在此不再贅述。原審法院根據(jù)本案所涉的居間合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，福家公司無(wú)法再提供后續(xù)服務(wù)的角度出發(fā)，酌情準(zhǔn)許袁某支付福家公司勞務(wù)費(fèi)2，500元，并無(wú)不當(dāng)。福家公司上訴以居間合同已成立，買賣合同的不能履行并非其所致為由，要求全額收取傭金，因福家公司現(xiàn)實(shí)際履行的部分居間義務(wù)與整個(gè)買賣合同正常履行完畢的居間義務(wù)確有所不同，故本院對(duì)福家公司的上訴請(qǐng)求，難以支持。