第三人與債權(quán)人約定以房抵債，抵債協(xié)議是否有效？上海房產(chǎn)律師張浩律師咨詢電話15800797508

    第三人與債權(quán)人約定以房抵債，但未及時辦理過戶，后房屋價值飛漲，抵債協(xié)議是否有效？是否仍應以原約定價款抵債？
    法院認為，本案協(xié)議屬于“新債清償”，亦稱間接給付或新債抵舊或為清償之給付，是指債權(quán)人與債務人協(xié)商一致，由債務人負擔新的債務以履行原有的債務，在新債務未履行之前，舊債務并不消滅，當新債務履行后，舊債務同時消滅。協(xié)議有效。
并應按照原約定價格抵償債務，房屋升值利益由債權(quán)人享有。
值得注意的是，新債清償在我國無任何相應法律規(guī)定，法院是根據(jù)新債清償這一理論進行審理判決的。

    以房抵債后翻悔 責任如何擔？
    ——運用“新債清償”理論妥善處理爭議案件
    2008.09.24      B07版：法治特刊 稿件來源:上海法治報

案情追溯

A 抵債房屋價值翻一番

    2000年3月6日，北京第一機床廠與上海西埃西國際貿(mào)易有限公司簽訂一份 《償還欠款協(xié)議》，林某作為公司的法定代表人在該協(xié)議上簽字。

    協(xié)議約定：西埃西公司結(jié)欠北京第一機床廠貨款147萬余元，機床廠同意西埃西公司用林某所有的地處上海的兩套房屋計99萬余元，償還部分欠款；自協(xié)議簽訂之日起，上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)和支配權(quán)即轉(zhuǎn)為北京第一機床廠所有，雙方應在上述房產(chǎn)交付后，配合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)等。此后，房屋因其他原因被法院限制轉(zhuǎn)讓過戶，雙方一直未能辦理過戶手續(xù)。

    2003年7月，這兩套房屋被允許轉(zhuǎn)讓，但價格已隨上海整體房價的變動而上漲至200萬元左右。林某因此未按約履行房屋過戶。于是，北京第一機床廠起訴至法院，要求林某將兩套房屋過戶，并支付房屋過戶的相關費稅等。法院一審支持了北京第一機床廠過戶房屋的訴訟請求，對其要求林某支付房屋過戶費稅的訴訟請求則不予支持。

    判決后，林某向市二中院提起了上訴。

B 協(xié)議性質(zhì)成斷案關鍵

    林某始終認為，當初簽訂的這份協(xié)議應該被認定為無效。理由包括：系爭房屋為法院查封房屋，不得擅自處分； 《償還欠款協(xié)議》是兩個法人之間簽訂的，他只是代表公司在協(xié)議上簽字，并不代表個人，對用自己的房屋沖抵公司的債務并不知情。

    同時林某的妻子也提出，協(xié)議所涉房屋是林某婚后購買的，因此屬于夫妻共同財產(chǎn)，林某擅自拿去抵債是無效的。

    “本案糾紛發(fā)生在上海新一輪房地產(chǎn)價格上漲前后。涉案房屋在簽訂協(xié)議時價值僅為99萬余元，而在2003年卻上漲至200萬元左右，對雙方當事人的利益產(chǎn)生了重大影響。如果支持機床廠的訴請，意味著其原有債權(quán)發(fā)生了大幅增值，看似有不當?shù)美?。但如果駁回機床廠的訴請，則意味著林某對以私有房產(chǎn)沖抵公司債務的意思表示可以不負任何責任。”

    這份協(xié)議的法律性質(zhì)和效力應如何認定，給承辦法官周慶余出了一道難題。

    “一種意見認為，本案合同性質(zhì)屬債務承擔。因為林某首先是自然人，然后才是西埃西公司的法定代表人。林某在 《協(xié)議》上簽字，表明他作為自然人有承擔西埃西公司債務的意思表示，且這種意思表示并不違反《公司法》的有關規(guī)定，也沒有侵害第三人或社會的公共利益，所以，應當認定他是本案合同的當事人，與西埃西公司一起就合同的履行承擔民事責任。林某應將涉案房屋過戶給北京第一機床廠，房屋的增值部分是機床廠應得的?！?/p>

    但是另外一種意見認為， “本案合同性質(zhì)屬代物清償。西埃西公司用林某的房產(chǎn)沖抵北京第一機床廠的債務，是典型的以物抵債協(xié)議。機床廠對西埃西公司的99萬余元的債權(quán)，自合同簽訂之日起已物化為林某的兩處房屋。但由于合同雙方是機床廠和西埃西公司，林某的簽字只能代表西埃西公司，且林某也不是合同的當事人，所以在林某不愿意履行該以物抵債協(xié)議的情況下，北京第一機床廠只能對西埃西公司主張99萬余元的債權(quán)，而林某本人不應承擔本案的合同責任。”

C 縝密分析維持原判決

    經(jīng)過縝密分析，周慶余法官提出第三種意見。

    “我認為本案合同的性質(zhì)屬新債清償。北京第一機床廠對西埃西公司享有的147萬余元的債務是舊債。之后，林某作為西埃西公司法定代表人在協(xié)議上簽字，并愿意用自己房產(chǎn)抵債，說明林某此時的身份已出現(xiàn)混同。他既代表西埃西公司，又代表其個人，所以上述協(xié)議可以認為是三方協(xié)議。協(xié)議簽訂后，在林某和機床廠之間成立一種新債，債的履行標的是系爭的兩套房屋。林某負有向機床廠履行新債的義務，新債不履行，舊債不消滅。至于涉案房屋價值的增減不影響本案合同性質(zhì)的認定，房屋價值的增減風險均應由機床廠承擔，這樣才符合公平合理原則?！?/p>

    至于林某妻子提出房屋是共同財產(chǎn)，法院認為：購房合同、支付房款憑證及房地產(chǎn)登記冊的記載均顯示林某為房屋的完全權(quán)利人，其妻也沒有在合理期限內(nèi)提出異議，因此她以協(xié)議簽訂時未經(jīng)其同意侵犯其權(quán)益為由，認為協(xié)議無效的觀點也不能成立。

    市第二中級人民法院最終作出了 “駁回上訴，維持原判”的判決。

法官闡述

    新債清償在司法實踐中的認定與處理

張新 周慶余

    審理中有觀點認為，本案合同性質(zhì)屬債務承擔，林某在協(xié)議上簽字，既代表西埃西公司，又代表其本人，故林某系本案合同的當事人，應依約定承擔合同責任；也有觀點認為，本案合同性質(zhì)屬代物清償，林某僅代表西埃西公司與北京第一機床廠簽訂協(xié)議，非本案合同的當事人，依法不應承擔合同責任。

    筆者認為，本案合同的性質(zhì)屬新債清償，林某是本案合同的當事人，應依約向北京第一機床廠辦理系爭房屋過戶手續(xù)。

    理由是：債務承擔的本質(zhì)是合同的債務人發(fā)生變更，或由一人變?yōu)閿?shù)人，或由新債務人代替原債務人，而債的本身不發(fā)生變化。代物清償?shù)谋举|(zhì)是一個要物行為，債務人除了必須和債權(quán)人達成以他種給付代替原有給付的合意之外，還必須現(xiàn)實地履行債務，且這種履行為債權(quán)人所實際受領。

    本案中，北京第一機床廠與西埃西公司的原有債務為金錢給付之債，而現(xiàn)在變?yōu)榻桓斗慨a(chǎn)之債，債的本質(zhì)內(nèi)容已發(fā)生了明顯變更，故不成立債務承擔。當事人雙方已就他種給付代替原有給付達成了合意，但雙方并未實際履行，故合同的性質(zhì)亦不屬于代物清償。

    所謂新債清償，亦稱間接給付或新債抵舊或為清償之給付，是指債權(quán)人與債務人協(xié)商一致，由債務人負擔新的債務以履行原有的債務，在新債務未履行之前，舊債務并不消滅，當新債務履行后，舊債務同時消滅。

    筆者認為，成立新債清償必須具備以下法律要件：

    （1）須有原債務存在。新債清償系以清償舊債務為目的而負擔新債務。

    （2）須債權(quán)人與債務人協(xié)商一致。新債清償系合同行為，須由債權(quán)人與債務人訂立契約，始能成立。如第三人與債權(quán)人訂立新債清償合同，自愿承擔原債務人的債務，在新債務與舊債務內(nèi)容同一時，成立債務轉(zhuǎn)移；新債務與舊債務異其要素時，成立新債清償。

    （3）新債務與舊債務之內(nèi)容必須異其要素。新債務之給付內(nèi)容、種類必須合法確定而且可能履行，且給付之要素必須與原債務不同。司法實踐中最為典型的就是債權(quán)人與債務人協(xié)商以物品或勞務抵還金錢債務。由此看來，新債清償?shù)谋举|(zhì)特征是在新債務履行以前，新舊債務并存。

    本案中，從表面上看是北京第一機床廠與西埃西公司簽訂 《償還欠款協(xié)議》，林某并非合同當事人，但林某在協(xié)議上簽字，不僅代表西埃西公司同意上述還債協(xié)議，同時也代表了其本人愿意用自己所有的房屋部分抵償北京第一機床廠的債權(quán)，原審及二審據(jù)此認定本案合同系三方協(xié)議并無不妥。

    從本案合同的性質(zhì)來看，本案北京第一機床廠與西埃西公司之間原有的債權(quán)債務關系是金錢給付之債，林某作為第三人與機床廠達成用其私有的房屋抵償西埃西公司原有部分債務的合同，構(gòu)成一種新債，且這兩種債務的內(nèi)容已發(fā)生了明顯變化。從機床廠與西埃西公司簽訂的償還欠款協(xié)議內(nèi)容來看，雙方均沒有消滅原有債權(quán)債務關系的意思表示，此時新舊債務并存，故本案合同的性質(zhì)符合新債清償?shù)姆商卣鳎瑯?gòu)成新債清償。林某將系爭房屋過戶給北京第一機床廠后，西埃西公司原有的99萬余元的債務才歸于消滅，否則該部分債務不消滅。

    至于涉案房屋的價值增值部分，理應由北京第一機床廠享有，這是正常的市場交易風險。因為如果房屋價值減少，這一風險也同樣是由北京第一機床廠承擔。

案件背景

    本案涉及原、被告達成的“以房抵債協(xié)議”的性質(zhì)。一般以房抵債協(xié)議無抵押的意思表述，也不進行抵押登記，所以不應認定為抵押。當這類協(xié)議因故未及時履行而房價卻大幅上揚時，債權(quán)人是否有權(quán)按協(xié)議主張對房屋的所有權(quán)，還是只能主張將該房屋折價或拍賣、變賣實現(xiàn)其債權(quán)及利息損失，都是實踐中的疑難問題。

    市第二中級人民法院審理本案時認為， “以房抵債協(xié)議”屬于民法理論中的 “新債清償”。本案的處理對于在 “以物抵債”的商事交易中抵債物價格波動較大的情況下，價格風險、收益如何正確分配以有利于守信一方具有指導意義。根據(jù)本案撰寫的案例分析 《本案以房抵債協(xié)議構(gòu)成新債清償》也在 《人民法院報》“案例指導”專欄發(fā)表。