住宅小區(qū)的停車位究竟屬于誰？

金諾律師事務(wù)所  賴如星

近日，一則《住宅小區(qū)的車庫到底歸誰全國首例車庫之爭一審落槌》的消息引爆了朋友圈，引發(fā)大量的關(guān)注和轉(zhuǎn)發(fā)。文章稱：“就南京星漢置業(yè)有限公司與星漢城市花園小區(qū)業(yè)主委員會的地下停車庫之爭案件，南京鼓樓區(qū)法院一審作出判決：開發(fā)商將地下停車庫移交給業(yè)主委員會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益?！贬槍υ撓?，4月8日，南京市鼓樓區(qū)人民法院官方微博發(fā)布《鄭重聲明》，聲明稱上述消息不實(shí)，“文章中提到的均是并未生效的一審判決”“本案應(yīng)以生效判決為準(zhǔn)”。那么，本案的真實(shí)情況究竟是怎樣的呢？

一、基本案情

1998年，江蘇星漢置業(yè)有限公司（以下簡稱星漢公司）經(jīng)建設(shè)、規(guī)劃部門許可建設(shè)了星漢城市花園住宅小區(qū)，并按《南京市建筑物配建停車設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》、南京市規(guī)劃局對該項(xiàng)目《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知》的要求和《半地下室平面規(guī)劃核準(zhǔn)圖》的核定，以0.2停車位/戶的比例標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了半地下車庫。規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個，實(shí)際建設(shè)車庫數(shù)量59個。2000年，星漢公司對已建成的商品房自行定價銷售，并以均價10萬元/車庫的價格向小區(qū)業(yè)主出售地下車庫的使用權(quán)。對此，原告星漢城市花園業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）起訴稱，被告星漢公司出售地下車庫的行為違反了法律規(guī)定，也侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，請求法院確認(rèn)小區(qū)地下停車庫的占有、使用、收益、處分的權(quán)利為全體業(yè)主共有；星漢公司立即向業(yè)委會移交星漢城市花園地下停車庫，不能移交的，支付車庫的實(shí)際出售價款。被告星漢公司辯稱，星漢公司銷售地下車庫的行為得到了房產(chǎn)部門的認(rèn)可，所銷售地下車庫的建筑面積也未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，故被告應(yīng)享有地下車庫的所有權(quán)，請求法院駁回原告的訴訟請求。

二、審理過程及裁判結(jié)果

南京市鼓樓區(qū)人民法院一審作出判決：星漢公司將地下停車庫移交給業(yè)委會管理，全體業(yè)主享有地下停車庫的權(quán)益。星漢公司不服一審判決，向南京市中級人民法院提起上訴。南京市中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原審查明事實(shí)不清，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

南京市鼓樓區(qū)人民法院重審后認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的停車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的停車位，歸業(yè)主共有。小區(qū)規(guī)劃核準(zhǔn)車庫數(shù)量為36個，實(shí)際建設(shè)59個，故超規(guī)劃建設(shè)的23個車庫應(yīng)屬業(yè)主共有。并且，按照南京市《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定（試行）》第六條的規(guī)定，應(yīng)有不低于15%的車庫為業(yè)主保留。小區(qū)業(yè)主實(shí)際有權(quán)取得的車庫為29個。星漢公司已交付了24個車庫，尚應(yīng)向業(yè)委會移交5個車庫。由于業(yè)委會應(yīng)移交的車庫已實(shí)際出售給小區(qū)其他業(yè)主，業(yè)委會要求移交停車位的請求實(shí)際無法履行，故業(yè)委會有權(quán)要求星漢公司支付5個車庫對應(yīng)的出售價款50萬元。因此，判決被告星漢公司于判決生效起十日內(nèi)給付原告業(yè)委會車庫出售款50萬元；駁回業(yè)委會的其他訴訟請求。宣判后，原告業(yè)委會及被告星漢公司均未提起上訴。

三、案件評析

雖然本案的判決已經(jīng)生效，但是圍繞本案相關(guān)問題的討論卻仍在持續(xù)。隨著物質(zhì)生活水平的提高，城市居民擁有私家車的數(shù)量不斷增長，而城市土地資源有限，小區(qū)停車位仍屬于相對稀缺的資源，停車難日益成為困擾業(yè)主的問題，有關(guān)與本案類似的停車位權(quán)屬、使用等糾紛亦屢見不鮮。因此，本案的典型意義不言而喻。那么，住宅小區(qū)的停車位究竟屬于誰所有呢？

（一）住宅小區(qū)停車位的分類

實(shí)踐中，住宅小區(qū)的停車位從形式上主要分為以下幾類：

第一類，獨(dú)立停車位（庫）。獨(dú)立停車位是指開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)的具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、能夠明確區(qū)分，具有利用上的獨(dú)立性、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)客體的停車位。該類停車位通常建設(shè)于住宅樓一層，與其他停車位有明確界分，多見于高檔住宅小區(qū)。

第二類，地面公共停車位。顧名思義，地面公共停車位，是指占用小區(qū)公共道路及其他場地等設(shè)置的停車位。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，該類停車位屬于業(yè)主共有，通常交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使管理權(quán)，所得收益屬于全體業(yè)主共有，在扣除一定比例的管理費(fèi)之后，用于貼補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第三類，人防停車位。人防停車位是指占用住宅小區(qū)人防設(shè)施設(shè)置的停車位?！度嗣穹揽辗ā返谌l規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時可用于防空的地下室。”修建人防工程是開發(fā)商的法定義務(wù)。根據(jù)人防工程“平戰(zhàn)結(jié)合”的建設(shè)方針，國家鼓勵平時對人防工程的使用，因此，人防工程被改造用于停放小區(qū)車輛是實(shí)踐中普遍的做法，但是對于人防停車位的權(quán)屬卻多有爭議。

第四類，非人防地下停車位。該類停車位與人防停車位一樣，均設(shè)置于地下，二者的區(qū)別在于非人防停車位并不占用人防工程。而確定人防停車位與非人防停車位的法律依據(jù)并不完全一致，所以，嚴(yán)格而言，人防停車位與非人防停車位二者的法律性質(zhì)并不相同，宜區(qū)分討論。

（二）如何確定停車位的權(quán)屬

有關(guān)停車位所有權(quán)歸屬的討論，主要集中在小區(qū)停車位屬于全體業(yè)主共有、開發(fā)商所有，還是國家所有?！段餀?quán)法》及《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等對此做出了原則性的規(guī)定，但并未細(xì)分各種類型的停車位及其歸屬。因此，實(shí)踐中各地的做法及法院的裁判意見也不盡一致。那么，究竟應(yīng)如何確定住宅小區(qū)停車位的歸屬呢？概括起來，主要有以下幾種觀點(diǎn)：

第一，一律屬于全體業(yè)主共有。該觀點(diǎn)認(rèn)為，住宅小區(qū)停車位屬于配套設(shè)施，而建設(shè)配套設(shè)施屬于開發(fā)商的法定義務(wù)，因此，隨著住宅小區(qū)的出售，住宅小區(qū)停車位也應(yīng)移交給全體業(yè)主，屬于全體業(yè)主共有。

第二，依據(jù)停車位是否計(jì)入公攤面積而定。該觀點(diǎn)認(rèn)為，如果停車位、車庫的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)偅瑒t在業(yè)主購買商品房時，其購買的商品房的建筑面積中已包含該挺停車位的面積，該停車位當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果停車位的建筑面積未作為公攤面積，則該停車位應(yīng)屬開發(fā)商所有。i

第三，以停車位造價是否計(jì)入業(yè)主的購房成本作為評判標(biāo)準(zhǔn)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，如果停車位的成本已經(jīng)攤?cè)霕I(yè)主的購房成本，則停車位、車庫歸業(yè)主共有。反之，則可以通過約定的方式確定其歸屬。ii

第四，以停車位是否計(jì)入容積率而定。該觀點(diǎn)認(rèn)為，停車位如果計(jì)入容積率，則可以進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)的初始登記，取得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證書，因此，開發(fā)商可保留其所有權(quán)。反之，如果沒有計(jì)入容積率，其權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率的建筑物的建筑面積中，且伴隨著分?jǐn)偭送恋厥褂脵?quán)的房屋產(chǎn)權(quán)出售給全部業(yè)主，停車位的所有權(quán)也應(yīng)歸業(yè)主共有。iii

筆者認(rèn)為，上述四種觀點(diǎn)分別以不同的角度提出了判斷停車位的所有權(quán)歸屬的思路，有一定的合理根據(jù)，但均值得商榷，不宜作為確定停車位歸屬的標(biāo)準(zhǔn)。原因在于：

其一，小區(qū)停車位一律屬于業(yè)主共有的觀點(diǎn)缺乏法律依據(jù)?！芭涮自O(shè)施”并非直接等同于物權(quán)法中的從物，開發(fā)商負(fù)有承擔(dān)建設(shè)配套設(shè)施的義務(wù)也并不意味著配套設(shè)施的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。并且，《物權(quán)法》第74條第2款的規(guī)定也表明，開發(fā)商與業(yè)主可以通過出售、附贈或者出租等方式約定建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的停車位、車庫的歸屬。

其二，公攤面積標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理性。以地面公共停車位為例，地面公共停車位一般不計(jì)算建筑面積，公攤面積更是無從談起，但是根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，這些停車位應(yīng)屬于業(yè)主共有的停車位，而非屬于開發(fā)商所有。再以人防工程為例，根據(jù)《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》的規(guī)定，人防工程并不計(jì)入公攤面積，但僅以此認(rèn)定人防停車位的所有即屬于開發(fā)商所有，法律依據(jù)并不充分。

其三，停車位成本標(biāo)準(zhǔn)缺乏可執(zhí)行性。建筑成本是當(dāng)事人在作價格決定時的考慮因素，但是，影響交易價格的還有其他因素，在具體交易價格的形成過程中，標(biāo)的物的成本計(jì)算作為開發(fā)商的內(nèi)心計(jì)算，只會影響經(jīng)濟(jì)意義上的最后成交價格而并不能成為確定所有權(quán)歸屬的依據(jù)。iv并且，對于停車位的成本是否已經(jīng)計(jì)入建造成本并分?jǐn)傆诟鱾€業(yè)主的問題，涉及有關(guān)建筑的專業(yè)問題，暫且不論舉證責(zé)任的負(fù)擔(dān)難題，即使開發(fā)商可以完成舉證義務(wù)，由于信息不對稱，業(yè)主等其他主體也基本上很難質(zhì)證、查清。所以，以停車位成本標(biāo)準(zhǔn)來確定其權(quán)屬僅具有理論上的意義。

其四，容積率標(biāo)準(zhǔn)不適宜判斷地下停車位權(quán)屬。容積率標(biāo)準(zhǔn)反映的是建筑物是否分?jǐn)偟酵恋厥褂脵?quán)的一個標(biāo)準(zhǔn)。由于我國房地產(chǎn)立法采取的是“房地一體”原則，因此如果要獲得獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)必須有對應(yīng)的土地使用權(quán)。而只有分?jǐn)偟酵恋厥褂脵?quán)，才可以取得建筑物的專有權(quán)，這與房地產(chǎn)權(quán)屬證書的取得密切相關(guān)。因此，是否計(jì)算容積率可以作為地上停車位權(quán)屬認(rèn)定一個標(biāo)準(zhǔn)。但是卻無法解決地下停車位的歸屬問題。雖然《物權(quán)法》第136條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上、地下分別設(shè)立，表明地下停車位也可以登記成為獨(dú)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。實(shí)踐中有些地區(qū)為了鼓勵開發(fā)商修建車庫，作出了地下車庫不計(jì)算容積率的規(guī)定，v但是，根據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)并未規(guī)定地下車庫一律歸業(yè)主共有。并且，人防工程的所有權(quán)目前在法律上并不明確，容積率標(biāo)準(zhǔn)也并不適宜用于確定人防停車位的權(quán)屬。

因此，筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)停車位的歸屬不應(yīng)簡單地以某一個標(biāo)準(zhǔn)一概而論，而應(yīng)當(dāng)區(qū)分停車位的不同形式分別予以確定。首先，占用業(yè)主共有道路或者其他場地設(shè)置、增設(shè)的停車位屬于業(yè)主共有。其次，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃的停車位，可由開發(fā)商和業(yè)主約定其歸屬。再次，由業(yè)主共同參與公攤面積分?jǐn)偭怂碛薪ㄔO(shè)用地使用權(quán)的共有土地，且無法辦理相應(yīng)的權(quán)屬證書的停車位，則應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。最后，對于人防停車位而言，目前法律并未明確人防工程的所有權(quán)歸屬，各地方對其態(tài)度也不盡一致。本著“平戰(zhàn)結(jié)合”及“國家鼓勵平時利用”的原則，開發(fā)商與業(yè)主可以在商品房買賣合同中對人防停車位的使用進(jìn)行約定。

注釋：

i 綿陽市中級人民（2015）綿民終字第632號民事判決書。

ii 深圳市中級人民法院（2012）深中法房終字第3158號民事判決書。

iii 劉閱春：“論小區(qū)停車位及車庫的歸屬”，載《當(dāng)代法學(xué)》2007年，第五期。

iv 陳?：“不宜用價格構(gòu)成理論解決所有權(quán)歸屬糾紛”，載《人民法院報》2004年4月15日，第3版。

v 《汕頭市市區(qū)住宅建設(shè)項(xiàng)目非經(jīng)營性架空層及地下車庫容積率和報建費(fèi)用計(jì)核暫行辦法》（汕規(guī)國通[2002]104號）