誰更能挑逗地方政府的G點？
劉德科AM3:40,Dec.30th,2015

文︱劉德科

壹︱First

說萬科是全宇宙最大房企，綠地公開不服，萬達(dá)也暗自不屑。

在綠地和萬達(dá)面前，你得說萬科只是“全宇宙最大的住宅開發(fā)商”，他們才會認(rèn)。萬科做的主要是住宅，一步一個腳印，干了三十多年，才做成了龍頭老大。但是，綠地和萬達(dá)的崛起，很突然，似乎一瞬間就變成了龐然大物。

當(dāng)然，綠地和萬達(dá)也做住宅，但如果只靠住宅，他們做不到今天的規(guī)模。萬達(dá)靠的是萬達(dá)廣場，綠地靠的是摩天大樓。

2014年，綠地聲稱銷售額超過萬科，自封全宇宙最大房企；也是2014年，第100座萬達(dá)廣場在昆明開業(yè)。

十年前，萬科就已經(jīng)聲名顯赫，當(dāng)時的綠地、萬達(dá)還排不上號。2005年，綠地開始干第一座超高層項目，在南京；2006年，萬達(dá)打贏所謂的“三大戰(zhàn)役”，在北京、上海、寧波分別干成了第一座萬達(dá)廣場。

綠地和萬達(dá)突然崛起，表面上看，分別靠的是萬達(dá)廣場和摩天大樓；本質(zhì)上，他們靠的是同一件神器：地方政府的強(qiáng)烈需求。

綠地的摩天大樓成績單

貳︱Second

“做政府想做的事。”據(jù)說，這是綠地董事長張玉良經(jīng)常掛在嘴上的一句話。

摩天大樓，是一座城市崛起的雄心，北上廣深需要，寧杭蓉漢也想要。綠地用摩天大樓激發(fā)了地方政府的荷爾蒙。幾乎所有地方政府都想干出“國際化大都市”的豐功偉績，摩天大樓是必備神器。

1896年，李鴻章訪問紐約，美國記者問他：“您在這個國家的所見所聞中，什么是您最感興趣的？”李鴻章回答說：“最使我驚訝的是摩天大樓，我在大清國和歐洲都沒有見過這種高樓。”

連李鴻章都想要，更何況如今的地方政府。現(xiàn)在，中國已是全球摩天大樓的“頭號集郵者”，綠地又是頭號主力。全球排名前十的摩天大樓，有四個是綠地干的。

和綠城的摩天大樓相比，萬達(dá)廣場沒那么高大上，它潮不過大悅城，高端不過萬象城，細(xì)致不過龍湖天街，但是它數(shù)量最多。萬達(dá)廣場不挑剔，隨便給它一塊地，哪怕鳥不拉屎，它都要，只要地價便宜，最好便宜到忽略不計。

萬達(dá)廣場這么努力建設(shè)社會主義的樣子，當(dāng)然成功吸引到了地方政府的注意。當(dāng)然就張開雙手，敞開胸懷，來吧！

萬達(dá)廣場和綠城的摩天大樓，可以迅速獲取大量廉價的土地，蓋樓不過是一件復(fù)制粘貼的事情，當(dāng)然就迅猛做大。

但是現(xiàn)在，綠地和萬達(dá)似乎已經(jīng)過了最紅的時候。

2011年《新聞聯(lián)播》里的王健林與王思聰

叁︱Third

好事不能都?xì)w綠地和萬達(dá)。聰明人這么多，大家都得分一杯羹吧。

綠地不會想到，地方政府給他們的地，也會被人搶走。土地出讓必須公開招拍掛，但地方政府可以事先設(shè)置條件，為綠地定制標(biāo)書，確保綠地拿走。但有時候，也會遇到半路殺出的程咬金。比如寶能就曾經(jīng)在合肥搶下了綠地吃到嘴邊的豆沙包。

寶能的能耐很大，連萬科都敢招惹，現(xiàn)在寶能手上超過200米的摩天大樓，有20多個，數(shù)量直逼綠地。

萬達(dá)的對手更多，那些原本只蓋住宅的地產(chǎn)商，統(tǒng)統(tǒng)醒悟過來了。連龍頭老大萬科都開始干“萬科廣場”，連后起之秀新城地產(chǎn)都在拼命干“吾悅廣場”。

地方政府的選項里不再只有綠地和萬達(dá)。

萬達(dá)早就意識到了這個問題。萬達(dá)廣場還是要繼續(xù)蓋，王健林說五年內(nèi)要弄1000座萬達(dá)廣場，但是得走“輕資產(chǎn)”路線，簡單說就是不用自己的錢——拼命蓋唄，反正不是自己的錢。王健林又發(fā)明了一個神器，就是“萬達(dá)文化旅游城”。

地方政府的口味也在變，變得更挑剔，萬達(dá)廣場已經(jīng)不稀奇了，但萬達(dá)文化旅游城很有誘惑力。王健林說，這玩意可以叫板迪斯尼。

哪個地方政府不想要迪斯尼？但對不起，只有上海、香港才夠格，其他城市就別想了。但是，王健林可以滿足他們，用萬達(dá)文化旅游城，在武漢、無錫、青島、合肥、南昌、哈爾濱、長白山、西雙版納……

這份名單恐怕還會添加更多城市。看樣子，萬達(dá)文化旅游城還能紅一陣子。

萬達(dá)漢秀劇場，武漢

肆︱Fourth

恒大老板許家印是一個很善于學(xué)習(xí)的人，他最早看破了王健林的新款神器。所以，他在海南弄了一個海花島。這個東西最近很紅，前幾天第一次開盤，號稱賣了120多億。

本質(zhì)上，許家印的?；◢u，學(xué)的就是王健林的萬達(dá)文化旅游城。王健林還算是靠譜的，一邊賣住宅、商鋪，一邊還真給你弄出各種酒店、游樂場、大劇院、購物中心等等；但是許家印的路子更野，先給你畫個餅，就開始瘋狂賣住宅、賣酒店式公寓。

其實，這些都不重要。要說當(dāng)紅炸子雞，莫過于一家叫做“華夏幸?！钡牡禺a(chǎn)商，現(xiàn)在，他們更受地方政府的歡迎。

稱他們?yōu)榈禺a(chǎn)商，華夏幸福會不太高興。他們喜歡管自己叫“產(chǎn)業(yè)新城運營商”。沒錯，現(xiàn)在這個封號更能挑逗地方政府的G點。

過去十來年，地方政府弄出了無數(shù)新城，很多成了“鬼城”。樓蓋出來了，但是沒人愿意住，因為沒有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入啊。華夏幸福直擊地方政府的痛點，我來幫你造城，而且是“產(chǎn)業(yè)新城”！

華夏幸福成功發(fā)明了大量獲取廉價土地的第三種模式，繼萬達(dá)和綠地之后。現(xiàn)在，這種模式有一個非常洋氣的叫法：PPP模式。Public-Private-Partnership，政府和社會資本合作模式，厲害吧。

地價便宜，幾乎等于白送，但是，造城總要花錢吧，華夏幸福用的當(dāng)然還是老辦法，賣住宅啊。反正地價便宜，怎么賣都賺錢。

在2015胡潤房地產(chǎn)富豪榜上，華夏幸福老板王文學(xué)位列第三，財富漲幅超100%。

按目前的趨勢，華夏幸福很有可能超越綠地和萬達(dá)，在地方政府柔情似水的眼里。

但是，我都不喜歡他們。我喜歡的還是萬科、仁恒和綠城。