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李煒訪談錄 作者：福建省武夷山市房地產(chǎn)管理交易所所長(zhǎng) 1王文慧： 單獨(dú)所有房本按一個(gè)人處理有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？ 答：這個(gè)其實(shí)現(xiàn)在在《物權(quán)法司法解釋一》出臺(tái)以后，已經(jīng)有很明確的處理方法了，其實(shí)這個(gè)就是一個(gè)是否會(huì)涉及到無(wú)權(quán)處分，或者說(shuō)涉及到購(gòu)房人是否符合善意取得的問(wèn)題，正常來(lái)說(shuō)，只要是符合善意取得三要素的情況下，此種處理是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的，而且從職權(quán)上來(lái)說(shuō)，其實(shí)沒(méi)有法律規(guī)定必須要實(shí)質(zhì)性審查隱藏共有人的問(wèn)題。 2馬麟：房本在男方名下，男女離婚，協(xié)議房本變女方，但尚未變名，女方去世，這種情況如何處里？離婚協(xié)議約定房子約定給女方或者未成年孩子，男的去世。女方（含監(jiān)護(hù)人身份）申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。房產(chǎn)部門怎么處理？是否需要公證介入或者法院司法文書，如果需要公證處介入，提供什么公證書？ 答：以上兩種情況類似，其實(shí)在實(shí)踐中處理的方法也類似，主要可以分成兩種模式來(lái)解決：1、公證模式：即先辦理繼承權(quán)公證至繼承人名下，如何再履行協(xié)議將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給離婚的配偶或者子女；2訴訟模式：即繼承人和協(xié)議當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)議糾紛訴訟，法院判決履行離婚協(xié)議。公證模式的缺點(diǎn)在于要過(guò)戶兩次且費(fèi)用較高；訴訟的模式的優(yōu)點(diǎn)在于一次登記，費(fèi)用較低，缺點(diǎn)在于不是每個(gè)老百姓都愿意打官司，呵呵。 3王文慧： 如果是當(dāng)事人用假離婚證騙取了銀行按揭貸款，將房產(chǎn)登記在一個(gè)人名下，實(shí)際上是夫妻共有，也沒(méi)有約定，這種情況該怎么認(rèn)定？ 答：這種情況下，在實(shí)務(wù)中也有兩種處理模式：1、是主動(dòng)更正登記模式：根據(jù)《物權(quán)法》第19條和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》79-80條之規(guī)定由配偶作為利害關(guān)系人，由產(chǎn)權(quán)人同意，提供真實(shí)的婚姻證明，共同申請(qǐng)更正登記；2是被動(dòng)更正模式：即利害關(guān)系人可以通過(guò)異議登記然后訴訟確權(quán)或者直接訴訟確權(quán)的模式，經(jīng)法院判決后依法院生效法律文書確認(rèn)的權(quán)利情況由利害關(guān)系人單方申請(qǐng)更正登記。而且這種情況下，當(dāng)事人已經(jīng)涉嫌觸犯刑法了，其實(shí)得不償失。 4劉震：夫妻一方去世，另一方用雙方共同工齡購(gòu)買的房改房，如何劃分具體份額？ 答：這個(gè)問(wèn)題是有爭(zhēng)議的，在原來(lái)《最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購(gòu)公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函》（[2000]法民字第4號(hào)）沒(méi)有被廢止前，法院認(rèn)為其只是一種政策性補(bǔ)貼，不是財(cái)產(chǎn)性的權(quán)益，但是2013年最高院廢止了這個(gè)文件，究其根本原因還是住建部給最高院的意見(jiàn)認(rèn)為此種特殊情況的都應(yīng)認(rèn)為為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的觀點(diǎn)受到了更多的認(rèn)可，我認(rèn)為房改房是國(guó)家根據(jù)職工工齡、職務(wù)、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價(jià)值計(jì)算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利。是我國(guó)特定歷史時(shí)期依靠國(guó)家政策保障實(shí)施的產(chǎn)物，它的出現(xiàn)與我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資制度、住房實(shí)行福利性實(shí)物分配制度密不可分的。這種政策性優(yōu)惠福利相當(dāng)于是對(duì)職工的一種工資差額的補(bǔ)償，只是表現(xiàn)形式不同于一般的財(cái)產(chǎn)，但仍屬于是財(cái)產(chǎn)性權(quán)益。職工生前沒(méi)有實(shí)際取得并不能就此否定他對(duì)這種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益的擁有資格。根據(jù)現(xiàn)行房改政策，房改售房并不會(huì)因?yàn)橐环剿劳龆苡绊?，在職工去世后，這種財(cái)產(chǎn)性權(quán)益常常會(huì)通過(guò)配偶的購(gòu)買行為轉(zhuǎn)化為房屋形態(tài)，將工齡優(yōu)惠折扣通過(guò)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來(lái)，這樣看來(lái)，職工去世后，配偶用其工齡折扣購(gòu)買房改房，房屋產(chǎn)權(quán)歸屬去世職工與配偶共同所有便說(shuō)的通了。 5李全息： 從旁觀者角度而言，你認(rèn)為目前公證制度存在的最大問(wèn)題是什么？ 答：這個(gè)問(wèn)題其實(shí)在我那篇《房管人眼中的公證和改進(jìn)建議》中有涉及到，我個(gè)人覺(jué)得最根本的問(wèn)題還是體制問(wèn)題，甚至有可能體制問(wèn)題對(duì)公證行業(yè)的影響比我們普通的行政機(jī)關(guān)還嚴(yán)重，因?yàn)榛旧喜粫?huì)有什么人投訴公證處，呵呵，滴水穿石，眾口鑠金，老百姓的口碑是從每一筆公證業(yè)務(wù)和每一個(gè)公證人身上感受到的，雖然我接觸到的絕大多數(shù)的公證人都很專業(yè)，但是在一些拿死工資的公證處，懶證和甚至推證或者服務(wù)不到位的聲音還是經(jīng)常有的，例如在贈(zèng)與強(qiáng)制公證取消的一段時(shí)間內(nèi)，就有一些老百姓對(duì)我說(shuō)，我們想去公證來(lái)保障自己的權(quán)益來(lái)著，可是公證處就是不肯做，說(shuō)取消這個(gè)業(yè)務(wù)了，所以說(shuō)就我個(gè)人的感覺(jué)而言，體制問(wèn)題還是公證行業(yè)目前最核心的，也是最難處理的問(wèn)題。 6李繼偉： 一手房從簽訂到最后取得產(chǎn)權(quán)證往往需要幾個(gè)月或者幾年的時(shí)間。在這段時(shí)間買房人可能經(jīng)歷了單身，結(jié)婚到離婚等過(guò)程。這是所購(gòu)房子用于抵押時(shí)，我們就需要對(duì)產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間和婚姻關(guān)系變更時(shí)間進(jìn)行對(duì)比分析已確定產(chǎn)權(quán)人及共有情況?；橐鲎兏掌谝话阋子诖_定，但產(chǎn)權(quán)的確定時(shí)間卻有爭(zhēng)議，是產(chǎn)權(quán)證記載時(shí)間還是產(chǎn)權(quán)處內(nèi)部審批時(shí)間，或者是其他時(shí)間？ 答：這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得其實(shí)按照《婚姻法司法解釋三》第十條的原則處理，其實(shí)我個(gè)人認(rèn)為合同作為產(chǎn)生物權(quán)的原因文件，應(yīng)當(dāng)以其簽訂生效的時(shí)間來(lái)判斷權(quán)屬，后面再婚或者共同還款，都不影響其為個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)，最多涉及到還款部分的補(bǔ)償問(wèn)題。 7劉延春：丈夫去世，妻子想把房產(chǎn)給兒子，他們?cè)诠C處辦理繼承公證，由妻子和兒子共同繼承，然后把屬于妻子的部分贈(zèng)給兒子。請(qǐng)問(wèn)房產(chǎn)證是否需要先按照繼承辦理一次，署名妻子和兒子的，然后再辦理贈(zèng)與公證，贈(zèng)與給兒子，還是由公證處同時(shí)辦理繼承和贈(zèng)與二個(gè)公證，房產(chǎn)證一次性直接辦理到兒子名下。
8葉歡江：在房屋處分登記中，如買賣，贈(zèng)與，抵押，房屋登記部門是僅審查登記的權(quán)利人之意思表示還是需要對(duì)其配偶的意思表示也審查，全國(guó)基層登記部門的通常做法是什么，是否不同地方把握不同，如果只審查登記之權(quán)利人不問(wèn)其配偶，從登記角度有無(wú)問(wèn)題。
9莎： 做了夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議公證后，未及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)即有一方去世的，另一方是否仍可憑夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證書辦理過(guò)戶手續(xù)？在辦理繼承公證中，應(yīng)怎樣界定夫妻各方所占份額？
10趙銘宇： 婚前取得房產(chǎn)，歷經(jīng)了結(jié)婚和離婚，離婚協(xié)議中因?yàn)槭腔榍柏?cái)產(chǎn)未對(duì)房產(chǎn)作出權(quán)屬約定，這種情況下，產(chǎn)權(quán)人是否可以單獨(dú)處理房產(chǎn)？還是需要前配偶作出產(chǎn)權(quán)所有的確認(rèn)后才可產(chǎn)權(quán)人自行處理？
11趙銘宇： 通過(guò)遺囑方式繼承的房產(chǎn)，繼承人非法定繼承人，此種情況下在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶中稅費(fèi)繳納是按照贈(zèng)與計(jì)算？還是按照繼承處理？
12立早章：夫妻簽署商品房買賣合同后不動(dòng)產(chǎn)登記前，雙方離婚。離婚時(shí)分割為一方所有，那么在申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，貴所是如何進(jìn)行登記的？
13廖麗： 關(guān)于“記載于登記簿的時(shí)間”，房管部門怎么認(rèn)定？以什么時(shí)間為準(zhǔn)？
14曾遠(yuǎn)濤：房產(chǎn)證上是一方名字，離婚時(shí)約定歸另一方所有或歸子女所有，但未辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。如以該房產(chǎn)進(jìn)行抵押，該如何認(rèn)定物權(quán)？
15汪國(guó)標(biāo)：如果夫妻雙方在購(gòu)買合同中已經(jīng)約定了產(chǎn)權(quán)份額，并在產(chǎn)證上也標(biāo)明了產(chǎn)權(quán)份額比例，是不是可以直接將登記的比例視為夫妻財(cái)產(chǎn)約定，分割時(shí)無(wú)權(quán)要求分割對(duì)方所有的份額？
16趙文兵： 關(guān)于委托公證，房屋登記部門僅將其作為授權(quán)行為對(duì)待，還是認(rèn)為公證機(jī)構(gòu)對(duì)于委托事項(xiàng)的實(shí)體權(quán)利做了審查，如房屋轉(zhuǎn)移登記中委托人的婚姻狀況、房屋產(chǎn)權(quán)狀況，抵押登記中股東會(huì)決議。
封面圖片|百度 小編|或然 |
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來(lái)自： 面面2016 > 《不動(dòng)產(chǎn)登記》
