2016年元月的瑞觀察，我們述說(shuō)了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)先天缺乏市場(chǎng)化發(fā)展的機(jī)制和社會(huì)觀念的問(wèn)題，需要在客觀方面出臺(tái)保障物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制的法規(guī)政策和主導(dǎo)各類媒體宣傳物業(yè)管理理念，讓物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)化消費(fèi)的觀念深入人心，本文從主觀方面來(lái)說(shuō)說(shuō)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新的精神和物管模式的設(shè)計(jì)缺陷問(wèn)題。

　　我國(guó)最早引入物業(yè)管理概念的城市——改革開(kāi)放時(shí)代的深圳

　　上世紀(jì)八十年代初，特區(qū)建設(shè)初見(jiàn)成效，一大批新建的商品住宅和商業(yè)設(shè)施拔地而起，得益于毗鄰香港的地理位置和國(guó)際化觀念引入的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)深圳又是中國(guó)改革開(kāi)放最先的實(shí)踐者和探索者，所以任何國(guó)際的理念和管理模式的引入，都和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際相結(jié)合后創(chuàng)造和改良成新模式。

　　可以說(shuō)，中國(guó)的物管模式是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)所沒(méi)有的，是一種創(chuàng)新；中國(guó)物業(yè)行業(yè)從誕生起，就具有創(chuàng)新的特性！

　　第一代模式“管作合一”

　　當(dāng)時(shí)的深圳，是小政府大社會(huì)的格局：社會(huì)結(jié)構(gòu)初建、人員來(lái)自各地、行業(yè)均處起步、社會(huì)分工淺顯、治安矛盾突出。

　　針對(duì)這種情況，最初的深圳新型商品房建設(shè)者和設(shè)計(jì)者們，考慮到內(nèi)陸城市那些弄堂式建筑布局、狹窄的活動(dòng)空間、無(wú)綠化的環(huán)境等，無(wú)法與現(xiàn)代城市相適應(yīng)，而要建造如發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的那些舒散、幽靜、便捷的社區(qū)，又限于中國(guó)城市人多地少以及治安狀況等因素制約，所以，中國(guó)第一代的商品房小區(qū)就創(chuàng)造性地設(shè)計(jì)成了封閉的小區(qū)模式，這種用圍墻將幾十棟房屋圍在里面、形成獨(dú)立的社區(qū)活動(dòng)與生活及環(huán)境空間的創(chuàng)新型居住小區(qū)模式，確定了這些小區(qū)建成后的物業(yè)管理模式。

　　深圳物業(yè)管理探索者們，就在這樣的封閉的小區(qū)模式里，引入了國(guó)際物業(yè)管理理念，進(jìn)行社區(qū)性的管理服務(wù)；同時(shí)，又由于深圳當(dāng)時(shí)社會(huì)分工淺顯，沒(méi)有專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可供選擇，于是只能直接招募保安、保潔、綠化、工程等各類作業(yè)人員，由管理者直接對(duì)這些作業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)然后組織他們進(jìn)行日常工作和服務(wù)，從而在每個(gè)小區(qū)形成了“管作合一”的獨(dú)立的管理與服務(wù)系統(tǒng)，全面承擔(dān)起了該區(qū)域的社區(qū)文化、建筑維護(hù)和服務(wù)業(yè)主的職能。這種物管模式為當(dāng)時(shí)深圳的社會(huì)和諧與城市管理作出了極大的貢獻(xiàn)。

　　筆者90年代初去深圳考察，有一個(gè)處于市郊的小區(qū)，10多萬(wàn)平方米小高層和高層的商品房建筑，當(dāng)時(shí)的樓價(jià)只為3000多元每平方米，而物業(yè)管理費(fèi)為每月人民幣3元/平方米，物業(yè)服務(wù)中心共有約100名員工為該小區(qū)服務(wù)，小區(qū)綠化蔥郁、寧?kù)o清潔、安全和諧。

　　這種“管作合一”物業(yè)管理的模式正是在當(dāng)時(shí)的歷史條件和情況下的產(chǎn)物，是具有革命性的，其對(duì)起步階段的深圳物業(yè)管理也是最有效的。

　　然而，我們應(yīng)當(dāng)看到，深圳物業(yè)管理模式的有效的創(chuàng)新，是基于深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)的模式和當(dāng)時(shí)的社會(huì)治安以及社會(huì)分工狀況之上的，這是因地制宜和與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新，其具有的創(chuàng)新精神是我們所有物業(yè)人必須始終銘記和學(xué)習(xí)的！

　　“管作合一”存在市場(chǎng)缺陷

　　但我們還應(yīng)該看到，這種模式的形成也是無(wú)奈的、被動(dòng)的，倘若我們有著良好的治安環(huán)境，何必要用圍墻將小區(qū)圍起來(lái)、還要安上電網(wǎng)、門口由穿著類似警察服裝的保安站崗、搞得像兵營(yíng)或監(jiān)獄呢？倘若社會(huì)分工細(xì)化，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)健全，物業(yè)公司何必要直接招募作業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)呢？

　　因此說(shuō)，中國(guó)物業(yè)管理這種創(chuàng)新模式，并不是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期市場(chǎng)化演變發(fā)展形成的物業(yè)管理模式的復(fù)制，而僅僅是吸收物業(yè)管理理念，以滿足當(dāng)時(shí)的社會(huì)需求為前提的一種適應(yīng)性設(shè)計(jì)，其設(shè)計(jì)必然存在不全面、不前瞻、不市場(chǎng)等缺陷。

     *忽視消費(fèi)法則

　　所謂不全面，主要是指這種創(chuàng)新并延續(xù)至今的物管模式，只是滿足了業(yè)主需求的功能，而忽視了滿足企業(yè)運(yùn)行保障的功能。

　　目前物管的內(nèi)容主要限定在了業(yè)主對(duì)保安、保潔、綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)需求方面，當(dāng)然業(yè)主的其他需求，可通過(guò)延伸服務(wù)予以滿足。無(wú)論是《物權(quán)法》還是地方物業(yè)管理?xiàng)l例或是政府提供的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，均圍繞業(yè)主需求和物業(yè)企業(yè)如何滿足這些需求做文章，忽略了對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)應(yīng)有的保障。

　　作為服務(wù)提供方的物業(yè)管理企業(yè)以及各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)只被要求提供服務(wù)，而沒(méi)有任何地方規(guī)定，提供怎樣的服務(wù)需要支付怎樣的費(fèi)用。

　　由于忽略消費(fèi)法則，實(shí)質(zhì)上讓物業(yè)企業(yè)陷入正常收入難以維持經(jīng)濟(jì)平衡、只能降低服務(wù)品質(zhì)或通過(guò)延伸、跨界經(jīng)營(yíng)活動(dòng)來(lái)彌補(bǔ)收入不足的怪圈。因此，從根本上說(shuō)，這些現(xiàn)象產(chǎn)生的主要原因之一是現(xiàn)有的物管模式在最初階段不全面科學(xué)地設(shè)計(jì)所造成的。

 *無(wú)法與時(shí)俱進(jìn)

　　所謂不前瞻，主要是指這種物管模式只能解決當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐膯?wèn)題并不具備隨著全國(guó)推廣和時(shí)代發(fā)展而能動(dòng)升級(jí)的前瞻設(shè)計(jì)。上世紀(jì)九十年代起，中國(guó)內(nèi)陸城市建設(shè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)掀起熱潮，深圳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和物業(yè)管理模式被推廣到了內(nèi)陸。然而，與改革開(kāi)放下誕生的深圳不同，內(nèi)陸大多數(shù)城市市場(chǎng)化程度都不高，嚴(yán)重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念及要求高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、低標(biāo)準(zhǔn)付費(fèi)的現(xiàn)實(shí)一時(shí)難以改變，低廉的物業(yè)服務(wù)費(fèi)加上低收繳率、低福利待遇使物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)人員匱乏，專業(yè)服務(wù)能力難以提高。所以，這種物業(yè)管理模式自推廣到內(nèi)陸之日起，就陷入了艱難生存的尷尬境地。

　　前面提到的深圳那10萬(wàn)平方米、3元物管費(fèi)、百人提供服務(wù)的小區(qū)物業(yè)管理的局面，到了內(nèi)陸，即使到了今日，許多地方的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還只有一塊多錢，而要實(shí)現(xiàn)深圳的物管模式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就可想而知了。同時(shí)，就從深圳本身來(lái)說(shuō)，由他們創(chuàng)造的這個(gè)模式，由于其不前瞻的局限，在經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展后同樣也遇到了發(fā)展困境。

沒(méi)有解決運(yùn)行機(jī)制

　　所謂不市場(chǎng)，主要是指這種物管模式只是解決了服務(wù)方式而沒(méi)有解決運(yùn)行機(jī)制。這種物管模式，主要解決了深圳當(dāng)時(shí)社會(huì)初建時(shí)期居住區(qū)管理問(wèn)題，確定了目前我們普遍運(yùn)用的服務(wù)方式。但是這種物管模式，就其運(yùn)行機(jī)制而言，顯然是存在重大設(shè)計(jì)缺陷的。

　　譬如從收費(fèi)角度去分析，深圳當(dāng)初根據(jù)當(dāng)?shù)仄毡槭杖氪蟠蟾哂趦?nèi)陸的現(xiàn)實(shí)，制定了較高的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采取了包干制。這種收費(fèi)機(jī)制使得這種物管模式從一開(kāi)始就背離了市場(chǎng)化的原則，一方面物業(yè)企業(yè)一開(kāi)始有較好的利潤(rùn)，使得企業(yè)雖然管理成本每年增長(zhǎng)，但對(duì)調(diào)整物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的需求并不強(qiáng)烈；另一方面，溫水煮青蛙，當(dāng)物管企業(yè)入不敷出的時(shí)候，社會(huì)的觀念已經(jīng)形成，再要改變這種局面就非常困難了。

　　也許深圳當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)，可能是若干年調(diào)整一次。但由于實(shí)行的是定價(jià)包干制，從根本上阻礙了市場(chǎng)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)節(jié)進(jìn)程。試想，倘若當(dāng)初深圳采取和發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)一樣的每年按預(yù)算收費(fèi)的機(jī)制，今天的局面就大不相同了！所以說(shuō)，這種物管模式最大的缺陷就是缺少市場(chǎng)化機(jī)制的設(shè)計(jì)。

因此，我們必須正視這個(gè)現(xiàn)實(shí)，發(fā)揚(yáng)深圳物業(yè)管理創(chuàng)業(yè)者們的創(chuàng)新精神，結(jié)合中國(guó)現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的實(shí)際，對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行再創(chuàng)新，讓廣大業(yè)主真正認(rèn)識(shí)物業(yè)管理服務(wù)的意義以及必須承受的服務(wù)消費(fèi)支出，讓質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理理念真正深入人心！

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