就在幾天前，沈陽(yáng)市出臺(tái)了大學(xué)生買(mǎi)房的零首付政策。在這份名為《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》的文件第十四條特意提到了“支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房”，規(guī)定“畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買(mǎi)商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行‘零首付’政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元”。

政策一出，輿論嘩然。而沈陽(yáng)市官方微博也在當(dāng)天發(fā)布消息稱(chēng)，“零首付”暫不具備出臺(tái)條件。盡管媒體對(duì)其持批評(píng)態(tài)度，但是大學(xué)生買(mǎi)房的現(xiàn)象在中國(guó)并不少見(jiàn)。畢業(yè)5周年不到就買(mǎi)房的更是大有人在，只不過(guò)此前這些買(mǎi)房者并不享受沈陽(yáng)市的各種優(yōu)惠而已。

我們不妨來(lái)看一個(gè)舊聞。2012年，光大銀行與某地產(chǎn)公司市場(chǎng)研究中心發(fā)布的調(diào)查顯示，2010年北京首套房貸者的平均年齡僅27歲，為全球最低。相比之下，其他國(guó)家和地區(qū)的首次購(gòu)房者平均年齡都在30歲以上。而中國(guó)青年報(bào)社會(huì)調(diào)查中心通過(guò)民意中國(guó)網(wǎng)和題客網(wǎng)對(duì)19869人（其中37.3%的人住在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市）進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，84.1%的受訪(fǎng)者確認(rèn)身邊有“畢買(mǎi)族”——即一畢業(yè)就買(mǎi)房的人。

為什么這么早就買(mǎi)房？中青報(bào)的調(diào)查顯示，中國(guó)年輕人急于買(mǎi)房的首要原因是“結(jié)婚的需要”(69.5%)，也有50.2%的人認(rèn)為是“住房保障體系不到位，缺乏安全感”，第三個(gè)原因則是“租房?jī)r(jià)格貴，居住條件不穩(wěn)定”(49.1%)。

原因真是這樣嗎？我看未必。我們先從第三個(gè)原因，也就是“租房?jī)r(jià)格貴，居住條件不穩(wěn)定”說(shuō)起。租房?jī)r(jià)格真的貴嗎？盡管每年租金價(jià)格都會(huì)有上漲，但是和自己買(mǎi)房子所要支付的月供相比，估計(jì)還是稍顯便宜。在中國(guó)絕大多數(shù)城市的絕大多數(shù)房產(chǎn)，5年之內(nèi)買(mǎi)入房產(chǎn)的租金收入都無(wú)法彌補(bǔ)銀行月供還款。如果再考慮到高達(dá)20%至30%的首付，毫無(wú)疑問(wèn)，買(mǎi)房的成本比租房要高的多。

當(dāng)然也有人說(shuō)了，盡管房子價(jià)格比較貴，但是買(mǎi)了房子之后居住會(huì)更加穩(wěn)定：因?yàn)樵诋?dāng)下中國(guó)的住房租賃體系下，承租人的權(quán)利得不到很好保護(hù)，盡管在法律中確認(rèn)了“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”的原則，但是由于房東時(shí)不時(shí)上漲租金，當(dāng)房客的收入趕不上租金增加速度時(shí)，頻繁搬家就會(huì)成為很多租客心中的陰影。身邊確實(shí)有朋友愿意為一個(gè)穩(wěn)定住所支付溢價(jià)而免受搬家之苦而選擇了買(mǎi)房，但問(wèn)題在于，為了居所穩(wěn)定可以有多種形式，比如給房東支付高于市場(chǎng)價(jià)的租金，為什么必須要買(mǎi)房？由此可見(jiàn)，“租房?jī)r(jià)格貴，居住條件不穩(wěn)定”并非是真實(shí)理由。

“住房保障體系不到位，缺乏安全感”的道理也是同上。何為住房保障？估計(jì)就是政府保證每個(gè)家庭必須有一套住房的意思。事實(shí)上，中國(guó)家庭部門(mén)住房的改善實(shí)際上是從1998年福利分房制度取消之后開(kāi)始的，一個(gè)可供佐證的數(shù)據(jù)是，在剛剛開(kāi)始住房制度改革的1998年，上海城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積為9.7平米，而到了2014年底該數(shù)據(jù)則增加到了17.8平方米，16年時(shí)間里增加了1.84倍。更需要注意的是，這段時(shí)間上海的人口從1527萬(wàn)增加到2425萬(wàn)。而在此前的16年時(shí)間里，上海的人口只是凈增341萬(wàn)，人均住房面積從4.7平米增加到9.7平米。由此可見(jiàn)，住房的市場(chǎng)化是改進(jìn)了城市居民的住宅，如果真的要靠政府保障，估計(jì)現(xiàn)在的住房情況只能是更差：不僅很多人買(mǎi)不起房子，估計(jì)租房市場(chǎng)也會(huì)極度萎縮——很簡(jiǎn)單，市場(chǎng)上沒(méi)有多余的房子，怎么去租？由此來(lái)看，指望著“政府保障房”來(lái)保證絕大多數(shù)人的住房問(wèn)題，既不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的邏輯，同時(shí)也不了解中國(guó)的住房歷史。

那么，“結(jié)婚”就是買(mǎi)房的理由？是的，結(jié)婚之后擁有獨(dú)立住房是很多新婚夫婦夢(mèng)寐以求的要求，這也是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常說(shuō)的“剛需”。但是，擁有獨(dú)立的居住空間并非只有買(mǎi)房一條路，還可以租房。假如房地產(chǎn)市場(chǎng)不是在上漲，而是在下跌，那么還會(huì)有這么多新婚夫婦急著買(mǎi)房嗎？答案可能是要。

如果這些都不是我們買(mǎi)房的理由，那么我們?yōu)榉堪V狂的真正原因是什么？答案很簡(jiǎn)單：房?jī)r(jià)上漲！尤其是這幾天，媒體上時(shí)不時(shí)見(jiàn)到諸如“滬二手房日漲價(jià)70萬(wàn)，購(gòu)房者吐槽多打十年工”、“70城房?jī)r(jià)半數(shù)環(huán)比上漲，深圳100萬(wàn)買(mǎi)房1年賺40萬(wàn)”、“天價(jià)學(xué)區(qū)房50萬(wàn)一平”等標(biāo)題的新聞，這些新聞通過(guò)轉(zhuǎn)發(fā)占據(jù)了朋友圈和微博，給很多人造成了這樣一個(gè)印象：全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都是一房難求，要買(mǎi)從速。估計(jì)任何人都不想錯(cuò)過(guò)一年賺40萬(wàn)，在這種情況下，很多手頭有閑錢(qián)的就會(huì)沖進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)，生怕趕不上這趟而錯(cuò)過(guò)一次財(cái)富盛宴。經(jīng)濟(jì)學(xué)上用“羊群效應(yīng)”這個(gè)詞來(lái)形容這種狀況：市場(chǎng)上那些沒(méi)有形成自己的預(yù)期或沒(méi)有獲得一手信息的投資者，他們將根據(jù)其他投資者的行為來(lái)改變自己的行為。

但需要指出的是，房?jī)r(jià)快速上漲只是在北京、上海和深圳等極少數(shù)城市極少數(shù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)象。在全國(guó)的絕大多數(shù)城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)公司正在為消化庫(kù)存而煩惱，甚至上海還有一些滯銷(xiāo)的樓盤(pán)。也正是如此，從去年開(kāi)始，中央給房地產(chǎn)市場(chǎng)定的基調(diào)就是去庫(kù)存。什么是去庫(kù)存？就是房子太多而賣(mài)不掉。

在那些房地產(chǎn)價(jià)格往下走的城市，你見(jiàn)到過(guò)通宵達(dá)旦排隊(duì)買(mǎi)房的景象嗎？顯然沒(méi)有。其實(shí)，不只是在那些價(jià)格下行的城市，即便是在北京、上海這些備受媒體關(guān)注的城市，在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價(jià)格形勢(shì)不明的時(shí)候，當(dāng)?shù)鼐用褚矝](méi)有這樣關(guān)注地產(chǎn)市場(chǎng)。房天下二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示，從2014年到2015年3月，上海二手房的成交量大約維持在每月2萬(wàn)套左右，但是從2015年4月份開(kāi)始，二手房成交量突破了3.7萬(wàn)套，在12月份更是突破了4萬(wàn)套，達(dá)到41436套，二手房的成交均價(jià)也從3月份的2萬(wàn)元/平米上漲到了12月份的26144元/平米。

為什么從4月份開(kāi)始出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊飛現(xiàn)象？原因是在2015年3月30日，中央宣布二套房首付降至四成，公積金貸款最低首付款比例降至20%，營(yíng)業(yè)稅免征年限由五年改為二年，這一系列舉措被稱(chēng)為“330新政”。330新政的本意是為了那些庫(kù)存嚴(yán)重的城市去庫(kù)存，但是最后的效果卻是產(chǎn)生在北上廣深這些城市：以上海為例，2015年二手房共成交了361550套，壓倒2013年和2009年成為上海歷史上二手房交易量最大的一年。為什么成交量上升？羊群效應(yīng)。

再回到為什么要買(mǎi)房這個(gè)根本問(wèn)題，房產(chǎn)的使用用途固然是為了居住，但是像上海這樣火爆的二手房交易量，最為直接的原因還是住房?jī)r(jià)格上漲。如果沒(méi)有房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，那么一線(xiàn)城市的房產(chǎn)成交量斷然沒(méi)有現(xiàn)在這么火爆。否則，也就難以解釋為什么二三線(xiàn)城市的房地產(chǎn)成交量的低迷，也就難以理解今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞是去庫(kù)存：因?yàn)檫@些城市的房產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有上漲甚至在持續(xù)下跌。只要房?jī)r(jià)持續(xù)看漲，那么成交量還會(huì)上升。至于上漲的機(jī)制是什么，房?jī)r(jià)為什么會(huì)上漲，則是另外一個(gè)話(huà)題了。