法院為什么寧愿讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任

文/宋安成

北京盈科（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人

本律師從事房地產(chǎn)專業(yè)多年，執(zhí)業(yè)中辦理大量的物業(yè)管理糾紛案件，在辦案的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有相當(dāng)部分案例讓物業(yè)公司承擔(dān)了過(guò)多的責(zé)任，有些是在法官自由裁量的權(quán)限范圍內(nèi)，有些則是明顯與正確的法律關(guān)系、責(zé)任主體相悖。在此，本律師通過(guò)一些案例來(lái)對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行分析，并呼吁物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注這一問(wèn)題，也呼吁法律界關(guān)注這一問(wèn)題，共同促進(jìn)法院在處理物業(yè)管理糾紛時(shí)更為公允，以維護(hù)整個(gè)社會(huì)的公平正義。

五個(gè)小案例：

法院更多判決讓物業(yè)承擔(dān)責(zé)任的原因分析

物業(yè)管理法律關(guān)系涉及到業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、供水供電單位、政府相關(guān)部門，法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，在發(fā)生責(zé)任事故時(shí)，法院往往在認(rèn)定具體的責(zé)任方時(shí)有所偏差，并不清晰具體的責(zé)任方，往往將物業(yè)公司的管理服務(wù)職責(zé)與法律責(zé)任混同起來(lái)。例如案例一中，該案中造成業(yè)主地板損害的原因在于水管到達(dá)使用年限沒(méi)有及時(shí)維修、更換。而公共設(shè)備的維修或者更換屬于重大事項(xiàng)，是由業(yè)主共同決定的，該維修費(fèi)用也是從維修基金中劃撥的或者由供水公司來(lái)承擔(dān)。至于物業(yè)公司，一沒(méi)有權(quán)利私自動(dòng)用維修基金維修更換物業(yè)設(shè)備，二沒(méi)有義務(wù)“自掏腰包”解決設(shè)備的維修與更換。此類法院沒(méi)有理清責(zé)任主體，讓物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任確有不妥，而在司法實(shí)踐中，類似的并不少見。

比如案例五中，電梯運(yùn)行故障導(dǎo)致業(yè)主受傷，法院要求物業(yè)承擔(dān)部分責(zé)任，而業(yè)委會(huì)無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，一般物品對(duì)他人造成侵權(quán)，首先應(yīng)當(dāng)由該物品的所有人承擔(dān)賠償責(zé)任。同理電梯設(shè)備屬于全體業(yè)主共同所有，業(yè)主只是將其委托給物業(yè)公司維護(hù)支付相應(yīng)的費(fèi)用，如果物業(yè)公司盡到維護(hù)義務(wù)，電梯故障造成業(yè)主損害理應(yīng)由電梯的所有人全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司要根據(jù)其是否盡到維保責(zé)任在一定范圍內(nèi)承擔(dān)有限的補(bǔ)充賠償責(zé)任。法院免除所有權(quán)人業(yè)主的賠償責(zé)任，僅僅要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任的做法顯然是不公的，作為機(jī)械設(shè)備的電梯，如同車輛一樣，維護(hù)保養(yǎng)即使到位，也難以排除會(huì)再現(xiàn)故障發(fā)生事故，車子壞了由維修保養(yǎng)單位承擔(dān)責(zé)任嗎？。

綜上兩個(gè)案子筆者認(rèn)為在物業(yè)糾紛案件的追責(zé)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)理清過(guò)錯(cuò)方與責(zé)任主體，而不是盲目認(rèn)為在小區(qū)公共部位業(yè)主發(fā)生業(yè)主損失、物業(yè)設(shè)備造成的損害都應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，以此避免判決不公。

現(xiàn)代司法裁判理念中為實(shí)現(xiàn)真正的公平，都需要對(duì)于弱者給予傾斜式的保護(hù)。法院審理物業(yè)公司與業(yè)主糾紛時(shí)往往因業(yè)主對(duì)物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)等信息的缺失而對(duì)“弱者“業(yè)主的保護(hù)給予傾斜。但此類保護(hù)需要掌握一定的尺度，如果對(duì)業(yè)主保護(hù)過(guò)度，就會(huì)顯失公平。

案例二中，80多歲的老太下雨天在取報(bào)途中滑到，法院要求物業(yè)公司承擔(dān)一半的責(zé)任。筆者認(rèn)為80歲老太應(yīng)當(dāng)預(yù)見其在雨天走路滑倒的概率要比一般人高出許多，但其沒(méi)有預(yù)見或者預(yù)見未采取措施導(dǎo)致身體損害的發(fā)生，自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任；而在本案中物業(yè)公司既不能阻止天氣下雨也不能阻止老太出行，對(duì)小區(qū)內(nèi)部的地形及水坑亦處于不能時(shí)時(shí)了解及控制的狀態(tài)。如果在這種情況下仍認(rèn)為物業(yè)存在過(guò)錯(cuò)，要求其為下雨天滑倒的老太埋單損失，無(wú)形中加重物業(yè)公司以后義務(wù)及運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)，而且要求物業(yè)公司承擔(dān)“莫須有的罪名“也實(shí)屬不公

筆者以為“弱者”的利益是需要保護(hù)，但是“弱者”相對(duì)方的利益也不容忽視，相對(duì)方也并非都是“強(qiáng)者”，不能因?yàn)槠漭^于“弱者”而言稍強(qiáng)就要求其承擔(dān)本不應(yīng)其承擔(dān)的損失。因此保護(hù)“弱者”需要適度，否則“強(qiáng)者”也可能因這樣的保護(hù)變成“弱者”

小區(qū)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)要靠物業(yè)公司的管理與協(xié)助，但政府相關(guān)部門對(duì)此不僅負(fù)有監(jiān)督義務(wù)也負(fù)有保障義務(wù)。由于政府部門的不作為導(dǎo)致小區(qū)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成的損失不應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)。

例如案例四，業(yè)主因物業(yè)對(duì)違章搭建的處理不滿而拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司要求其承擔(dān)物業(yè)費(fèi)與違約金的請(qǐng)求，遭到法院的部分否決。筆者認(rèn)為物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違章搭建只能依據(jù)物業(yè)合同享有規(guī)勸的權(quán)利，對(duì)違章搭建有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的只有政府職能部門，物業(yè)公司并不具備強(qiáng)制拆除的權(quán)力。但由于相關(guān)職能部門的不作為，業(yè)主卻將違章搭建的責(zé)任歸結(jié)于物業(yè)公司的疏忽管理，從而拒交物業(yè)費(fèi)及違約金，而法院也據(jù)此認(rèn)定物業(yè)公司工作存在一定的過(guò)錯(cuò)駁回了物業(yè)違約金的請(qǐng)求，對(duì)于物業(yè)公司而言是在為政府部門的不作為埋單。

實(shí)際上，小區(qū)存在的問(wèn)題很多是由于政府相關(guān)部門不作為所致，比如說(shuō)群租、大型寵物管理、業(yè)委會(huì)換屆等等，這些問(wèn)題與物業(yè)管理并無(wú)直接關(guān)系，但是一旦小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)上述問(wèn)題，法院確或多或少會(huì)認(rèn)定物業(yè)公司有一定的過(guò)錯(cuò)，往往是由于政府職能部門不作為讓物業(yè)公司蒙受了損失。因此加緊落實(shí)政府機(jī)關(guān)的相關(guān)責(zé)任成為處理小區(qū)違章搭建糾紛的當(dāng)務(wù)之急。法院也應(yīng)當(dāng)明確責(zé)任主體及實(shí)際損害，依法判定物業(yè)公司的責(zé)任，不要因?yàn)檎畽C(jī)關(guān)的不作為而讓物業(yè)公司成為承擔(dān)責(zé)任的“托底”單位。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”?！吨腥A人民共和國(guó)城市供水條例》第五條第一款：城市自來(lái)水供水企業(yè)和自建設(shè)施對(duì)外供水的企業(yè)對(duì)其管理的城市供水的專用水庫(kù)、引水渠道、取水口、泵站、井群、輸（配）水管網(wǎng)、進(jìn)戶總水表、凈（配）水廠、公共水站等設(shè)施，應(yīng)當(dāng)定期檢查維修，確保安全運(yùn)行?？梢娮詠?lái)水公司對(duì)輸水管道等是具有定期檢查維修的義務(wù)的。

案例一中小區(qū)的輸水管接口處老化生銹年久失修，造成水管崩裂業(yè)主遭受損失，法院判決由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為欠妥，依據(jù)上述條例，首先自來(lái)供水公司司未盡到自身定期檢查維修養(yǎng)護(hù)的義務(wù)，當(dāng)水管崩裂導(dǎo)致他人受損時(shí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。其次，供水公司向小區(qū)供水用流量表計(jì)量，流量表屬于供水公司的設(shè)施，那么流量表前端的負(fù)責(zé)運(yùn)送水源的管道自然也是供水企業(yè)的設(shè)施，該設(shè)施崩裂導(dǎo)致他人財(cái)產(chǎn)受損，理應(yīng)由供水公司賠償。

因?yàn)樗?、電公共事業(yè)單位職責(zé)落實(shí)不到位，小區(qū)設(shè)備一旦出現(xiàn)問(wèn)題后互相推諉難以追責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主的損失無(wú)法得到追償，法院為保護(hù)業(yè)主的利益故而判定由物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。筆者認(rèn)為物業(yè)公司承擔(dān)因自身過(guò)錯(cuò)而導(dǎo)致的損害無(wú)可厚非，但因水管崩裂導(dǎo)致業(yè)主的損害筆者認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任而目前大多數(shù)法院不愿意在類似案件中讓供電公司、供水公司承擔(dān)責(zé)任，一方面是由于對(duì)于法律關(guān)系的各責(zé)任主體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系認(rèn)識(shí)有偏差，一方面則是法院不愿意改變定式的審判思路，通過(guò)司法來(lái)引領(lǐng)正確的法律關(guān)系。。

綜上五個(gè)案例可見，在物業(yè)糾紛當(dāng)中法院更傾向于由物業(yè)承擔(dān)責(zé)任，不僅由于責(zé)任主體認(rèn)識(shí)不足、政府機(jī)關(guān)與事業(yè)單位難以追責(zé)。社會(huì)保障體系不完善也造成法院因無(wú)法保障業(yè)主的利益，而將矛頭指向物業(yè)公司的局面。

案例三中，臺(tái)風(fēng)暴雨導(dǎo)致路面積水，造成車庫(kù)淹沒(méi)車輛受損，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)部分責(zé)任，其余損失由保險(xiǎn)公司獲賠。可見，該案例中保險(xiǎn)的作用還是不可忽視的，如果車輛均未購(gòu)買保險(xiǎn)，那業(yè)主的損失將無(wú)法獲得滿意的賠償。近年來(lái)物業(yè)公司為了規(guī)避自身的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)購(gòu)買公共責(zé)任險(xiǎn)等相關(guān)保險(xiǎn)以避免自身的損失。但筆者認(rèn)為保險(xiǎn)費(fèi)用不應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)，物業(yè)公司依據(jù)合同只是對(duì)公共部位進(jìn)行維護(hù)與管理，而對(duì)于如案例三這樣因自然天氣造成的損失不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司承擔(dān)保費(fèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)也是無(wú)奈之舉。

社會(huì)保險(xiǎn)體系的不發(fā)達(dá)及法院為了促進(jìn)和諧紛紛將責(zé)任指向物業(yè)公司，使得物業(yè)公司的成本加大。筆者呼吁國(guó)家應(yīng)當(dāng)完善保險(xiǎn)體系，加強(qiáng)保險(xiǎn)的宣傳；小區(qū)業(yè)主及業(yè)委會(huì)也應(yīng)當(dāng)重視保險(xiǎn)的作用，在發(fā)生突發(fā)狀況首先想到請(qǐng)求保險(xiǎn)公司獲賠，而不是訴諸法院追究小區(qū)物業(yè)的責(zé)任，要求本不應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)的賠償。

來(lái)源：新浪博客-宋安成

2012-04-26