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專業(yè)原創(chuàng)實務(wù) 歡迎轉(zhuǎn)發(fā)分享 溝通微信ID：L36003620 陳枝輝 北京天同律師事務(wù)所
天同碼歷史內(nèi)容鏈接 點擊目錄標題打開閱讀： 01－47期｜432 條民商裁判規(guī)則匯編 48期｜分支機構(gòu)擔(dān)保裁判規(guī)則 8 條 49期｜商事審判指導(dǎo)案例裁判規(guī)則 8 條 50期｜保證類型裁判規(guī)則 10 條 51期｜擔(dān)保范圍裁判規(guī)則 9 條 52期｜保證合同效力裁判規(guī)則 10 條 53期｜公司法定代表人越權(quán)擔(dān)保裁判規(guī)則 6 條 54期｜擔(dān)保財產(chǎn)轉(zhuǎn)移法律后果裁判規(guī)則 9 條 55期｜保證擔(dān)保管轄裁判規(guī)則 15 條 56期｜保證擔(dān)保訴訟程序裁判規(guī)則 12 條 57期｜保證擔(dān)保證據(jù)規(guī)則 15 條 58期｜房地一體抵押裁判規(guī)則 12 條 59期｜特殊抵押登記裁判規(guī)則 4 條 60期｜抵押物善意取得裁判規(guī)則 6 條 61期｜抵押權(quán)物上代位裁判規(guī)則 8 條 62期｜抵押物的無權(quán)處分與善意取得裁判規(guī)則 8 條 63期｜抵押登記瑕疵裁判規(guī)則 8 條 64期｜抵押轉(zhuǎn)讓裁判規(guī)則 12 條 65期｜抵押置換裁判規(guī)則 4 條 天同碼導(dǎo)航圖 本 期天同碼，節(jié)選自《中國商事訴訟裁判規(guī)則·擔(dān)保卷》“抵押” 主題下 “抵押租賃”部分內(nèi)容。 規(guī)則摘要 01 . 房產(chǎn)租賃在先、交付在后，租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán) 在租賃合同訂立時間與租賃物交付時間不一致情況下，租賃權(quán)設(shè)立的準據(jù)時點應(yīng)以租賃物的交付或登記時間為準。 02 . 承租人擅自以融資租賃物設(shè)定抵押，不宜認定有效 承租人擅自對融資租賃物設(shè)定抵押后申請破產(chǎn)，出租人申報債權(quán)的行為及主張抵押權(quán)均不影響融資租賃合同效力。 03 . 抵押物租賃和出售，但未降低債務(wù)人對外償債能力 各自獨立的企業(yè)法人之間基于資產(chǎn)買賣與租賃關(guān)系，不等于雙方系企業(yè)改制關(guān)系，不適用企業(yè)改制司法解釋規(guī)定。 04 . 以抵押房出租的租賃權(quán)，不得對抗登記在先抵押權(quán) 先抵押后出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記抵押權(quán)。法院執(zhí)行過程中處理被執(zhí)行人房產(chǎn)應(yīng)保護承租人優(yōu)先購買權(quán)。 05 . 債務(wù)人擅自抵押融資租賃物，適用抵押權(quán)善意取得 非所有權(quán)人擅自抵押所占有的融資租賃財產(chǎn)，抵押權(quán)人善意、有償取得該財產(chǎn)抵押權(quán)的，應(yīng)當認定構(gòu)成善意取得。 06 . 承包人無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)，對抗承包標的物抵押權(quán) 債務(wù)人將抵押物發(fā)包給第三人承包經(jīng)營，抵押物被判決并執(zhí)行給債權(quán)人的，承包人無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)對抗抵押權(quán)。 規(guī)則詳解 01. 房產(chǎn)租賃在先、交付在后，租賃權(quán)不得對抗抵押權(quán) 在租賃合同訂立時間與租賃物交付時間不一致情況下，租賃權(quán)設(shè)立的準據(jù)時點應(yīng)以租賃物的交付或登記時間為準。 標簽：抵押｜買賣不破租賃｜租賃權(quán)設(shè)立 案情簡介：2010年6月，貿(mào)易公司以名下商廈向銀行抵押借款5000萬元并辦理登記。同年7月，貿(mào)易公司依2010年5月與實業(yè)公司所簽租賃合同，依約將商廈騰空后交付給實業(yè)公司經(jīng)營。2012年，因貿(mào)易公司逾期未償貸，銀行訴請實現(xiàn)抵押權(quán)。實業(yè)公司隨即刊登聲明，稱其租賃在先，同時請求法院保護其繼續(xù)履行合同的權(quán)利。 法院認為：①雖然實業(yè)公司租賃合同簽訂在先，但房產(chǎn)交付在銀行抵押登記之后，故應(yīng)認定抵押在先出租在后，實業(yè)公司不得要求繼續(xù)履行租賃合同。②貿(mào)易公司因其自身原因?qū)е伦赓U合同無法繼續(xù)履行，系屬債務(wù)不履行之違約行為，實業(yè)公司可另行向貿(mào)易公司主張違約責(zé)任，故對實業(yè)公司請求，不予支持。 實務(wù)要點：在“買賣不破租賃”具體適用上，應(yīng)以承租人現(xiàn)實占有不動產(chǎn)或部分特殊動產(chǎn)租賃物為前提，同時，需以租賃權(quán)設(shè)立在先，在準據(jù)時點上則以交付或登記時間為準。 案例索引：見《論物權(quán)法第一百九十條中“抵押財產(chǎn)出租”的準據(jù)時點——兼論“買賣不破租賃”的理解與適用》（劉高，廣東高院民一庭），載《民事審判指導(dǎo)與參考·物權(quán)專題》（201401/57:112）。 02. 承租人擅自以融資租賃物設(shè)定抵押，不宜認定有效 承租人擅自對融資租賃物設(shè)定抵押后申請破產(chǎn)，出租人申報債權(quán)的行為及主張抵押權(quán)均不影響融資租賃合同效力。 標簽：抵押｜抵押租賃｜融資租賃物 案情簡介：2006年，酒廠與租賃公司簽訂《融資租賃合同》，租賃公司為酒廠向科技公司購買生產(chǎn)設(shè)備提供融資租賃服務(wù)。酒廠隨后為獲得政府優(yōu)惠，向科技公司借出買受人為租賃公司的發(fā)票，退還后，科技公司重新開具買受人為酒廠的發(fā)票。2007年4月，酒廠以履行《產(chǎn)品購銷合同》為名將租賃設(shè)備為工貿(mào)公司設(shè)定抵押并在工商部門辦理了抵押登記。同年7月，酒廠申請破產(chǎn)。工貿(mào)公司主張優(yōu)先受償。酒廠認為與工貿(mào)公司名為購銷實為借貸，且工貿(mào)公司曾通過自己賬戶為酒廠向租賃公司支付租金。租賃公司參加破產(chǎn)債權(quán)申報后，主張對租賃設(shè)備行使取回權(quán)。 法院認為：①本案《融資租賃合同》本身的內(nèi)容、形式不存在問題，參與融資租賃關(guān)系的三方當事人在該合同履行期間，均未明確否認合同效力，租賃公司出借發(fā)票行為不能改變其購買案涉租賃設(shè)備的事實。出借發(fā)票后，酒廠作為承租人，仍積極履行支付租金義務(wù)，故該《融資租賃合同》有效。酒廠對案涉租賃設(shè)備無所有權(quán)，其無權(quán)就相關(guān)設(shè)備設(shè)立抵押，且其主張與工貿(mào)公司間的《產(chǎn)品購銷合同》名為買賣實為借貸，工貿(mào)公司曾通過自己賬戶為酒廠向租賃公司支付租金，此情形下，不宜認定案涉抵押合同有效，更不應(yīng)因抵押合同而否定《融資租賃合同》的效力。②根據(jù)《合同法》第242條規(guī)定，融資租賃合同中租賃物的所有權(quán)歸出租人，承租人破產(chǎn)的，租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)；另據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第38條規(guī)定，對破產(chǎn)人占有的他人財產(chǎn)，權(quán)利人可行使取回權(quán)。最高人民法院《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》第18條規(guī)定：“在承租人破產(chǎn)時，出租人可以作為破產(chǎn)債權(quán)人申報債權(quán)，參加破產(chǎn)程序；出租人的債權(quán)有第三人提供保證的，出租人也可以要求保證人履行保證責(zé)任?！惫食鲎馊松陥髠鶛?quán)的行為及針對租賃物的抵押權(quán)均不影響融資租賃合同效力，案涉租賃物不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，租賃公司享有取回權(quán)。 實務(wù)要點：融資租賃協(xié)議中的承租人擅自對租賃物設(shè)定抵押后申請破產(chǎn)的，出租人申報債權(quán)的行為及針對租賃物的抵押權(quán)均不影響融資租賃合同的效力。 案例索引：最高人民法院裁定“某租賃公司與某工貿(mào)公司等買賣合同糾紛申請再審案”，見《試談承租人破產(chǎn)及租賃物抵押對融資租賃合同效力的影響——關(guān)于華融金融租賃股份有限公司與伊春工貿(mào)有限公司等買賣合同糾紛申訴案》（李振華，最高院立案庭），載《立案工作指導(dǎo)·申訴與申請再審疑案評析》（201103/30:165）。 03. 抵押物租賃和出售，但未降低債務(wù)人對外償債能力 各自獨立的企業(yè)法人之間基于資產(chǎn)買賣與租賃關(guān)系，不等于雙方系企業(yè)改制關(guān)系，不適用企業(yè)改制司法解釋規(guī)定。 標簽：抵押｜抵押租賃｜不動產(chǎn)租賃 案情簡介：1997年至2001年，老國企酒業(yè)公司以自有房產(chǎn)和土地使用權(quán)作抵押向銀行借款4600萬余元。2004年，酒業(yè)公司向酒業(yè)集團簽訂《出售合同》及補充協(xié)議，約定將部分資產(chǎn)出售、房產(chǎn)租賃給酒業(yè)集團，共計作價5200萬余元，酒業(yè)集團通過向地方財政借款支付酒業(yè)公司職工養(yǎng)老等債權(quán)方式實際給付對價5500萬余元。后酒業(yè)公司破產(chǎn)清算，銀行主張應(yīng)依最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第7條規(guī)定，酒業(yè)集團因為接收了酒業(yè)公司的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 法院認為：①酒業(yè)集團與酒業(yè)公司系各自獨立成立的企業(yè)法人，基于《出售合同》及補充協(xié)議，雙方之間形成了資產(chǎn)買賣與不動產(chǎn)租賃的法律關(guān)系，并非企業(yè)改制關(guān)系；酒業(yè)集團作為資產(chǎn)買受人與承租人，以代酒業(yè)公司支付職工債權(quán)的方式實際支付對價，已超過按上述合同約定其應(yīng)支付金額，其合同義務(wù)已履行完畢。酒業(yè)公司原有的土地、建筑物等固定資產(chǎn)始終為該公司所有，酒業(yè)集團只是在租賃使用這些固定資產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，酒業(yè)公司至今并未被工商部門注銷，故就固定資產(chǎn)與土地資產(chǎn)而言，酒業(yè)公司并未因與酒業(yè)集團的租賃關(guān)系而降低其對外償債能力。②酒業(yè)公司將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給后組建的酒業(yè)集團，部分資金由地方政府借給酒業(yè)集團作為對價，屬于政府支持改制、挽救老國企的舉措，我國法律法規(guī)并未禁止，不應(yīng)因資金來源于政府借款而否定當事人實際給付了對價，故酒業(yè)集團不應(yīng)對酒業(yè)公司的借款債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。 實務(wù)要點：各自獨立的企業(yè)法人之間基于資產(chǎn)買賣與不動產(chǎn)租賃的法律關(guān)系，不等于雙方系企業(yè)改制關(guān)系，不適用最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》第7條的規(guī)定。 案例索引：最高人民法院（2007）民二終字第90號“某資產(chǎn)公司與某酒業(yè)公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《金融糾紛案件中債權(quán)銀行追索債權(quán)能否要求與借款企業(yè)有資產(chǎn)關(guān)系的新企業(yè)承擔(dān)民事責(zé)任——中國東方資產(chǎn)管理公司南京辦事處與江蘇湯溝兩相和酒業(yè)有限公司、江蘇湯溝酒業(yè)有限公司、灌南壓鑄機有限公司借款合同糾紛上訴案》（李京平，最高院民二庭；審判長王闖，審判員李京平，代理審判員王富博），載《民商事審判指導(dǎo)·案例分析》（200702/12:215）；另見最高人民法院（2011）民二終字第64號“某資產(chǎn)公司與某酒業(yè)公司等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《資產(chǎn)買賣、租賃關(guān)系與企業(yè)改制關(guān)系的區(qū)分認定及責(zé)任承擔(dān)——中國東方資產(chǎn)管理公司南京辦事處與江蘇湯溝酒業(yè)有限公司、江蘇湯溝兩相和酒業(yè)有限公司及灌南壓鑄機有限公司借款擔(dān)保合同糾紛案》，載《最高人民法院商事審判指導(dǎo)案例-7·公司與金融卷》（2012:216）。 04. 以抵押房出租的租賃權(quán)，不得對抗登記在先抵押權(quán) 先抵押后出租的，租賃關(guān)系不得對抗已登記抵押權(quán)。法院執(zhí)行過程中處理被執(zhí)行人房產(chǎn)應(yīng)保護承租人優(yōu)先購買權(quán)。 標簽：抵押｜抵押租賃｜租賃權(quán) 案情簡介：1999年1月31日，木材公司向銀行借款的抵押房產(chǎn)辦理登記。同年2月，木材公司將該抵押房產(chǎn)出租給招待所。2006年，針對該房產(chǎn)的執(zhí)行程序中，招待所提出執(zhí)行異議。 法院認為：①《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！雹诒景钢?，案涉房產(chǎn)辦理抵押登記時間早于租賃合同簽訂時間，故抵押權(quán)先于租賃合同生效，故本案抵押權(quán)實現(xiàn)后，房屋買受人不受原租賃合同的拘束。裁定駁回招待所執(zhí)行異議。 實務(wù)要點：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。法院強制執(zhí)行過程中處理被執(zhí)行人房產(chǎn)應(yīng)保護承租人優(yōu)先購買權(quán)，但在買受人受到限定時例外。 案例索引：浙江寧波中院（2007）甬執(zhí)他字第109號“中國工商銀行股份有限公司寧波鎮(zhèn)海支行與寧波市鎮(zhèn)海木材公司等借款抵押合同糾紛案”，見《基于實現(xiàn)抵押權(quán)的買賣對租賃權(quán)與優(yōu)先購買權(quán)的影響》（胡紅生、李佳），載《人民司法·案例》（200902:87）。 05. 債務(wù)人擅自抵押融資租賃物，適用抵押權(quán)善意取得 非所有權(quán)人擅自抵押所占有的融資租賃財產(chǎn)，抵押權(quán)人善意、有償取得該財產(chǎn)抵押權(quán)的，應(yīng)當認定構(gòu)成善意取得。 標簽：抵押｜抵押租賃｜融資租賃財產(chǎn) 案情簡介：1998年4月，膠線廠將所有權(quán)屬銀行的融資租賃設(shè)備作為抵押，在信用社辦理貸款262萬元，并辦理抵押登記手續(xù)。同年9月，膠線廠又用該抵押設(shè)備抵償所欠村委會的土地使用費并辦理交接手續(xù)。1999年，信用社訴請膠線廠以抵押物優(yōu)先受償。 法院認為：①膠線廠在未征得銀行書面同意情況下，擅自將銀行所有的設(shè)備抵押給信用社，侵犯了第三人財產(chǎn)權(quán)，由此給銀行造成的損失，應(yīng)由膠線廠賠償。②信用社與膠線廠簽訂抵押合同時，沒有理由不相信該批設(shè)備不屬于膠線廠所有，信用社并無訂約過錯，故其抵押權(quán)屬善意取得，且依法辦理了抵押登記，應(yīng)予保護。膠線廠未征得信用社同意情況下又與村委會簽訂協(xié)議，將抵押物用于抵償債務(wù)，侵害了信用社的抵押權(quán)。雖然膠線廠與村委會已辦理交接手續(xù)，但不能對抗信用社的抵押權(quán)，故判決膠線廠償還信用社貸款，抵押合同有效。 實務(wù)要點：非所有權(quán)人擅自抵押所占有的融資租賃財產(chǎn)，抵押權(quán)人善意、有償、依法定手續(xù)取得該財產(chǎn)所有權(quán)的，該抵押權(quán)應(yīng)認定有效。 案例索引：天津高院2001年3月26日判決“某銀行與某實業(yè)公司等借款合同糾紛案”，見《天津靜海農(nóng)行訴瀛海公司等將向其抵押并登記但屬第三人所有的抵押設(shè)備用作償還對他人的債務(wù)借款合同還款案》（郝德春），載《人民法院案例選》（200103/37:209）。 06. 承包人無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)，對抗承包標的物抵押權(quán) 債務(wù)人將抵押物發(fā)包給第三人承包經(jīng)營，抵押物被判決并執(zhí)行給債權(quán)人的，承包人無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)對抗抵押權(quán)。 標簽：抵押｜抵押租賃｜承包人｜抵押權(quán) 案情簡介：1997年，農(nóng)機站以其所有的浴池作為抵押向信用社貸款。1998年，葛某與農(nóng)機站就該浴池簽訂承包經(jīng)營合同。1999年，生效判決認定信用社享有抵押物的優(yōu)先受償權(quán)。執(zhí)行法院裁定將該浴池過戶給信用社，隨后信用社又將浴池賣給楊某并辦理過戶手續(xù)。2000年，葛某以侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，訴請確認浴池過戶給信用社、楊某的行為無效。 法院認為：①農(nóng)機站作為獨立的法人單位，在信用社以其所有的浴池抵押借款，意思真實且不違反法律規(guī)定。在逾期未歸還借款情況下，信用社依法起訴，法院作出判決并予執(zhí)行，將抵押物評估作價后優(yōu)先償還貸款本息，程序合法。②信用社將此浴池賣給楊某，并辦理過戶手續(xù)，買賣關(guān)系有效。葛某與農(nóng)機站簽有承包經(jīng)營合同，雙方系承包關(guān)系，并非租賃關(guān)系，故葛某不具有最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條規(guī)定之條件，判決駁回葛某關(guān)于其行使優(yōu)先購買權(quán)的訴訟請求。 實務(wù)要點：承包人或承租人主張優(yōu)先購買權(quán)，以對抗承包或承租標的物上設(shè)定的抵押權(quán)的，不予支持。 案例索引：河南永城法院2000年8月3日判決“某信用社與葛某等借款擔(dān)保合同糾紛案”，見《葛蘭英訴城鎮(zhèn)農(nóng)機站抵押借款后又將抵押物發(fā)包給其承包經(jīng)營現(xiàn)抵押物被判決執(zhí)行給債權(quán)人應(yīng)按租賃關(guān)系由其行使優(yōu)先購買權(quán)案》（田策），載《人民法院案例選》（200301/43:211）。 核校：簡牘 |
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