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【商業(yè)地產(chǎn)與電商注】商鋪選址的4個核心包括什么？為什么說客流量比店租更重要？如何通過客流量判斷一家店鋪能賺多少錢？技術(shù)貼值得耐心讀完，線上線下從業(yè)者都值得一看！ 1、從店鋪選擇的四項核心指標說起 通常情況下，我們判斷店面好壞首先計算的可能是店鋪的面積和租金價格，很少有人首先計算客流量。我們需要首先轉(zhuǎn)變觀念的是：通常一個店鋪價錢貴，并不僅僅是因為面積大。店鋪選擇的四項核心指標的第一項是客層，第二項是客流量，第三項是面積，第四項才是價格，這四項決定了店鋪選擇的關(guān)鍵點。在這里我們介紹店鋪選擇的第二項核心指標客流量對店鋪選擇的影響作用?？土髁康拇笮∈桥袛嗟赇佀诘囟魏脡牡闹匾蛩?，客流量大，店鋪的銷售業(yè)績才會高。因此，在這里我們要教您計算客流量與您開店賺錢多少的關(guān)系，以下以服裝店為例。 2、店鋪盈虧平衡的基本概念 客流量：指單位時間內(nèi)經(jīng)過店鋪門口的顧客的數(shù)量； 進店率：指單位時間內(nèi)進入店鋪的顧客數(shù)量占經(jīng)過店鋪門口的顧客數(shù)量的比例； 成交率：指單位時間內(nèi)店鋪里達成成交的顧客數(shù)量占進店顧客數(shù)量的比例； 客單件：指一位顧客一次購買的衣服數(shù)量； 貨單價：衣服零售價的平均值； 進貨折扣率=（原價格﹣折讓后價格）/ 原價格； 毛利率＝毛利潤／銷售收入； 庫存率：庫存占訂貨額的比例； 庫存占用資金：指庫存實際占用的資金； 開店年成本：包括年店鋪租金、人員管理費、水電費、稅費、裝修費、交通費、利息、其他等。 3、案例分析 以一家店鋪為例，該家店鋪的店面積是150平方米。一年的店鋪租金是16萬元、人員管理費是1.5萬元、水電費3萬元，稅費1.2萬元、裝修費2.7萬元、交通費1.6萬元、投入成本的利息及其他費用3.3萬元。進貨折扣率是45%，一件衣服平均零售價300元/件，銷售平均折扣88%，庫存率為15%，如果把季末庫存也作為投入成本考慮，那么我們怎么判斷這家店的預(yù)期營業(yè)情況呢？這家店鋪門口前的客流量達到多少才能保證店鋪不虧本呢？ 計算過程如下： 這家店鋪經(jīng)營一年的成本為：16萬元+1.5萬元+3萬元+1.2萬元+2.7萬元+1.6萬元+3.3 萬元=29.3萬元。 為了達到不虧本，這家店鋪一年的營業(yè)額至少要與經(jīng)營店鋪一年的成本及庫存成本持平，才能保證這家店鋪存活下去，即：銷售金額-進貨成本=店鋪經(jīng)營成本。 假設(shè)盈虧平衡點的訂貨額為A，則有： 進貨成本=A×(1-進貨折扣率) =A×(1-45%) 銷售金額=A×(1-庫存率) ×銷售平均折扣=A×(1-15%)×88% 店鋪經(jīng)營成本=29.3萬 由以上可計算得到：A=148萬 一年總的銷售額為148×（1-15%）×88%=110.7萬元 達到110.7萬元需要賣出的衣服數(shù)量為：110.7萬元÷300元/件=3690件 一年共為365天，那么一天需要賣出衣服的件數(shù)為： 3690件÷365天≒10.1件/天 設(shè)該家店鋪平均客單件為1.2件/人，那么每天在店鋪中必須購買衣服的顧客人數(shù)為： 10.1件/天÷1.2件/人≒8.4人 假設(shè)每天進店的100個人當中有10個人成交，即成交率為10%，那么每天進店的顧客人數(shù)為： 8.4人÷10%=84人 如果進店率為5%（5%為假設(shè)值，低于此值的店鋪是非旺鋪），那么該家店鋪門口的客流數(shù)量為： 84÷5%=1680人 從而，計算出該家店鋪每天必須有1680個人經(jīng)過此店的門口，即客流量為1680人時，這家店鋪才能保本，超過1680個人的客流量這家店鋪才有盈利空間。 4、小結(jié) 所以對店鋪進行選址時，必須要對店鋪門口的客流量進行基本的計算分析，在客流量確保的情況下，再去考慮店鋪的客層、面積、價格等諸多的店鋪選址因素。 最后，挑戰(zhàn)一下大家的智商，如果客流為日均2500人，其它因素不變，該店鋪能賺多少錢？答案請關(guān)注下篇文章。 ------------------------------------------ 相關(guān)文章： 5、商業(yè)地產(chǎn)電商大數(shù)據(jù)：客流數(shù)據(jù)（一） 6、商業(yè)地產(chǎn)電商大數(shù)據(jù)：客流數(shù)據(jù)（二） 關(guān)注微信公眾號“商業(yè)地產(chǎn)與電商”，回復(fù)編號就能查看文章，例如回復(fù)38，查看《大數(shù)據(jù)掘金商業(yè)地產(chǎn)電商》；回復(fù)m，查看所有文章目錄。 |
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