《中國房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)風(fēng)險防控手冊》核心內(nèi)容共十二章。本期為您摘錄部分資金管理模塊的風(fēng)險防控舉措，供大家參考，歡迎提出寶貴意見。

1. 資金管理的三個主要風(fēng)險及成因。

2. 資金管理的兩大風(fēng)險管控思路。

• 保證資金鏈安全及資金效益最大化。
  

• 保證資金籌集的合規(guī)性、有效性。

• 保證資金安全有效運(yùn)行、使用規(guī)范、監(jiān)管到位。

• 籌資決策不當(dāng)，引發(fā)資本結(jié)構(gòu)不合理或無效融資，導(dǎo)致企業(yè)籌資成本過高或債務(wù)危機(jī)。
  

• 資金調(diào)度不合理、營運(yùn)不暢，導(dǎo)致企業(yè)陷入財務(wù)困境或資金冗余。

• 資金活動管控不嚴(yán)，導(dǎo)致資金被挪用、侵占、抽逃或遭受欺詐。

• 融資計(jì)劃制定
  

1. 融資計(jì)劃應(yīng)根據(jù)公司戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、投資計(jì)劃等對資金需求進(jìn)行預(yù)測和分析，預(yù)估資金缺口和融資需求計(jì)劃，科學(xué)、合理制定融資計(jì)劃。

2. 拓展融資渠道，增加信托、基金、境外等融資渠道，通過股權(quán)、債權(quán)、土地抵押等方式進(jìn)行前期融資。

• 融資方案制定

1. 根據(jù)融資目標(biāo)和規(guī)劃，結(jié)合年度全面預(yù)算，分析當(dāng)年、累計(jì)資金收支情況、以及未來6個月的資金收支計(jì)劃?？紤]所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、法律、市場等因素擬訂融資方案，明確融資用途、規(guī)模、結(jié)構(gòu)和方式等相關(guān)內(nèi)容，并進(jìn)行嚴(yán)格審批，重點(diǎn)關(guān)注融資用途的可行性和相應(yīng)的償債能力。

2. 重大融資方案形成可行性研究報告，并進(jìn)行集體決策。采取非單一方式進(jìn)行融資，分散風(fēng)險，并盡量降低融資成本。涉及項(xiàng)目融資的，還須考慮項(xiàng)目的基本情況：包括項(xiàng)目可行性報告或項(xiàng)目進(jìn)展情況（主要包括：最近經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、財務(wù)測算指標(biāo)、規(guī)劃報建、工程進(jìn)度、銷售情況、近期項(xiàng)目工作重點(diǎn)及計(jì)劃等）。

3. 融資方案應(yīng)至少包括金融機(jī)構(gòu)名稱、借款金額、擔(dān)保金額、擔(dān)保方式、借款期限，融資綜合成本，還貸時間要求，還款來源，借款合同用途等要素。

• 融資過程管理

1. 融資后遵守貸款條件或未按照融資方案確定的用途使用資金，對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控和分析，保證資金的營運(yùn)效率，及時發(fā)現(xiàn)資金安全和使用中的問題，并按規(guī)定償還利息和本金。

2. 記錄融資臺帳，詳細(xì)記錄融資方式、金額、合同編號、還款或付息日期等。

3. 建立融資風(fēng)險預(yù)警體系、實(shí)監(jiān)控并根據(jù)政策法規(guī)、市場條件及企業(yè)自身情況進(jìn)行調(diào)和增。預(yù)警體系可通過負(fù)債結(jié)構(gòu)、償債能力及負(fù)債融資規(guī)模等因素建立預(yù)警指標(biāo)。

• 資金計(jì)劃制訂及日常管理
  

1. 依據(jù)公司戰(zhàn)略計(jì)劃、年度經(jīng)營計(jì)劃，基于全面預(yù)算管理編制年度資金計(jì)劃，采取自上而下，自下而上的方式組織編制年度資金計(jì)劃。

2. 月度資金計(jì)劃編報時各部門與每月末根據(jù)實(shí)際付款需求嚴(yán)格測算次月月度資金支付需求及時間安排并詳細(xì)填列月度資金計(jì)劃，具體應(yīng)對應(yīng)到合約及成本科目。

3. 編制項(xiàng)目資金計(jì)劃時， 通常包含但不限于以下內(nèi)容：

1. 銷售回款計(jì)劃，須考慮銷售收入任務(wù)的要求，重點(diǎn)結(jié)合實(shí)際銷售情況進(jìn)行編制。

2. 成本付款計(jì)劃，參照年度付款預(yù)算約束及累計(jì)執(zhí)行情況，結(jié)合以前月度的資金計(jì)劃執(zhí)行情況，遵照準(zhǔn)確性和合規(guī)性的要求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)編制。

3. 融資及利息費(fèi)用計(jì)劃，按照各筆貸款的情況，填寫下月的新增或償還貸款情況，以及相應(yīng)的利息費(fèi)用。

4. 費(fèi)用支付計(jì)劃，下屬子公司各部門應(yīng)根據(jù)下月工作安排，編制匯總費(fèi)用支付計(jì)劃。

5. 各下屬子公司還應(yīng)當(dāng)編制土地拓展的資金支付計(jì)劃等。

• 資金計(jì)劃執(zhí)行與日常管理

1. 定期組織召開資金調(diào)度會或進(jìn)行資金安全檢查，對資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行綜合分析，監(jiān)控分析到重大執(zhí)行偏差，及時采取措施避免非法挪用、侵占或影響公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)的情況發(fā)生。

2. 進(jìn)行日常管理時，嚴(yán)格遵守《現(xiàn)金管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)對現(xiàn)金盤點(diǎn)、調(diào)撥、支取/支付等日常工作進(jìn)行管理，按要求進(jìn)行銀行賬戶的建立、變更及取消等工作，并對銀行賬戶進(jìn)行日常監(jiān)控，定期進(jìn)行賬戶梳理。

• 支出審批管理

1. 根據(jù)資金支出的性質(zhì)及金額明確資金支出審批權(quán)限，并明確每一級審批的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容，例如申請部門領(lǐng)導(dǎo)審核該業(yè)務(wù)是否真實(shí)、金額是否正確、財務(wù)審核是否在預(yù)算內(nèi)、計(jì)劃內(nèi)等內(nèi)容。在進(jìn)行支付申請時明確支出款項(xiàng)的用途、金額、預(yù)算、 限額、支付方式等內(nèi)容，并附原始單據(jù)或相關(guān)證明，財務(wù)部審核人員負(fù)責(zé)審查各種報銷的原始憑證，對不真實(shí)、不合法的憑證不予受理。

2. 對記載不明、不完整的原始憑證，予以退回并要求補(bǔ)充；對違反財務(wù)制度規(guī)定的費(fèi)用不予報銷，同時應(yīng)向公司領(lǐng)導(dǎo)報告后再作處理。財務(wù)人員不得代填借款單和報銷單。

• 票據(jù)及印鑒管理

1. 建立應(yīng)收票據(jù)臺賬，及時登記及注銷應(yīng)收票據(jù)，逐筆登錄臺賬，記錄票據(jù)完整信息。票據(jù)放于保險柜中保管，作廢的票據(jù)應(yīng)填寫“作廢”字樣。收到承兌匯票后查看出票單位、出票銀行、到期日期及背書轉(zhuǎn)讓次數(shù)，必須應(yīng)去銀行查詢真?zhèn)巍?/p>

2. 印鑒的刻制、使用、銷毀須根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及公司規(guī)定程序執(zhí)行。印鑒須由專人保管，使用過程中須經(jīng)過有效審批程序后方可加蓋印鑒，并建立印鑒使用登記簿登記詳細(xì)信息。印鑒出借時做好印鑒出借登記，登記出借人，出借時間及歸還時間，無特殊原因必須當(dāng)天歸還印鑒；印鑒出借人在使用過程中應(yīng)時刻謹(jǐn)慎，避免印鑒被盜用。嚴(yán)禁將辦理資金支付業(yè)務(wù)的相關(guān)印章和票據(jù)集中一人保管。

• 應(yīng)收款項(xiàng)管理

1. 明確應(yīng)收款項(xiàng)催收的責(zé)任及部門。

2. 控制客戶按揭款放款審批時間，優(yōu)化審批流程，以按原定銷售回款計(jì)劃完成回款。

3. 明確銷售回款過程各部門之間的銜接問題，提高資金收回及流轉(zhuǎn)速度。

4. 及時計(jì)提、確認(rèn)或收回壞賬。

5. 存在集團(tuán)內(nèi)部往來款項(xiàng)的，定期核對內(nèi)部往來賬，未達(dá)賬需要注明款項(xiàng)來源及相關(guān)用途，不明來源款項(xiàng)，需要及時追蹤，追蹤未果，及時請示上級領(lǐng)導(dǎo)，對知道來源的未達(dá)賬項(xiàng)，應(yīng)及時跟進(jìn)處理。

• 稅務(wù)管理

1. 定期對地產(chǎn)行業(yè)稅收法規(guī)進(jìn)行收集整理、歸納總結(jié)，及時了解各級稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收實(shí)踐最新動向，對研究成果在稅務(wù)手冊中進(jìn)行及時更新。根據(jù)需求制定稅務(wù)培訓(xùn)方案及預(yù)算，對稅務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，或聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅務(wù)籌劃工作。在項(xiàng)目規(guī)劃及實(shí)施階段，根據(jù)成本稅金測算及其他相關(guān)資料進(jìn)行稅務(wù)論證。

• 財務(wù)分析

1. 建立財務(wù)指標(biāo)預(yù)警體系，定期對財務(wù)報告進(jìn)行分析出具分析報告、定期召開財務(wù)分析會議。定期對關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行分析，例如每月，分析變動趨勢及原因，如發(fā)現(xiàn)到達(dá)風(fēng)險預(yù)警線，應(yīng)及時預(yù)警并制定有效應(yīng)對措施，財務(wù)預(yù)警指標(biāo)包括但不限于以下內(nèi)容：

1. 資產(chǎn)負(fù)債率（資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額／資產(chǎn)總額*100%），分析變動趨勢及原因，并評估風(fēng)險，判斷現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債率是否上升至風(fēng)險預(yù)警線。

2. 現(xiàn)金保障能力（現(xiàn)金保障能力=未來1年內(nèi)可動用資金總額÷未來1年內(nèi)現(xiàn)金支出總額），對公司的現(xiàn)金保障能力進(jìn)行滾動預(yù)測，分析變動趨勢及原因，并評估風(fēng)險，判斷現(xiàn)金保障能力下降至風(fēng)險預(yù)警線。

3. 短期償債能力（短期償債能力=貨幣資金÷未來6個月內(nèi)到期的短期負(fù)債），對公司未來6個月的短期償債能力進(jìn)行分析評估，判斷現(xiàn)金保障能力是否下降至風(fēng)險預(yù)警線。

4. 安全資金儲備量：根據(jù)年度資金計(jì)劃和滾動資金計(jì)劃，各期末最低可自由使用資金額（不含募集資金、保證金和限定用途資金），定期進(jìn)行測算，判斷是否達(dá)到預(yù)警線。

5. 流動比率=流動資產(chǎn)／流動負(fù)債。

6. 速動比率=(流動資產(chǎn)－存貨凈額)／流動負(fù)債。

7. 可支付地價款能力=未來1年內(nèi)各月的資金余額(根據(jù)資金計(jì)劃)-安全儲備余額-受限資金-預(yù)計(jì)支付地價款資金。

8. 其他財務(wù)報表分析相關(guān)指標(biāo)等。