問題1：現(xiàn)在好多開發(fā)商賣地上車位和地下車庫，我們購買的房產(chǎn)公攤面積里不是包含地下車庫嗎？咋又賣一遍?有清楚的大神指教指教?

問題2：我的理解，車庫和車位包括幾種，地下車庫、地上車庫、小區(qū)地上的停車位，個人認為地上車庫可以賣，地下車庫在公攤里面已經(jīng)交過費用，而地上停車位應(yīng)該是業(yè)主的公用面積，不知理解的對不？？

問題3：如果開發(fā)商把人防改成車位賣了呢？

伴隨著私家車進入了尋常百姓家，車庫已經(jīng)成為購買住房時不可或缺的部分。那么，大多數(shù)地方車庫緊張，各種銷售廣告滿天飛，怎么知道哪里車庫可以投資？又怎么知道自己家里買到的車庫是否擁有合法產(chǎn)權(quán)呢？老百姓們付了大筆的銀子后，怎么樣知道車庫是否屬于自己并且該如何維護自己的合法權(quán)益呢？

1、小區(qū)車位屬于誰？收的租金屬于誰？

解析：我國現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)中，明確要求房產(chǎn)開發(fā)商按照一定的標準配置建設(shè)停車位，這些車位是建筑物的配套設(shè)備設(shè)施，其不能單獨轉(zhuǎn)讓也不能單獨辦理產(chǎn)權(quán)，由全體業(yè)主共有共用，如果達到一戶一個車位的話經(jīng)過業(yè)主大會決定，業(yè)主可以免費使用，對于車位緊張的小區(qū)，也可以用交納租金的方式有償使用這部分共有車位，有償使用的收入歸全體業(yè)主共有。收費是否合理要看物業(yè)的做法是否得到半數(shù)以上業(yè)主的同意，同時，收費的金額也要經(jīng)過半數(shù)業(yè)主同意，同時，收益也要歸全體業(yè)主所有。

2、車庫計入公攤嗎？

解析：根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，共有建筑面積分攤原則為:產(chǎn)權(quán)雙方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議計算分攤;無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，可按建筑面積比例進行計算分攤。

非公攤面積為：

①從屬于人防工程的地下室、半地下室。

②供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

③幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。

各位，看明白了嗎？小律君可以非?？隙ǖ母嬖V大家的是雜物間和車庫等單獨具備使用功能的獨立使用空間不計入公攤面積，屬于開發(fā)商所有。因而，開發(fā)商向外出售無產(chǎn)權(quán)證書的雜物間和車庫都是違法的。而百姓如果買到這樣的車庫，其實只有使用權(quán)，而且在后期更換物業(yè)公司后就難以得到相應(yīng)的法律保障了。

3、三種欺詐銷售損招

該車庫是否有預(yù)售許可證|？

解析：在百姓為購房車庫付款后，若無法正常辦理產(chǎn)權(quán)證登記，則比較容易被開發(fā)商常用的3種“損招”所侵害。

A、無證強賣型

明知屬于小區(qū)配套不能辦理產(chǎn)權(quán)單獨轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商卻仍然非法銷售地上或者地下車位，小區(qū)內(nèi)不能辦房產(chǎn)證的建筑設(shè)施都屬于配套設(shè)施，而配套設(shè)施是全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，開發(fā)商沒有權(quán)利銷售。

B、租賃欺詐型

“以銷售50年或者70年使用權(quán)為名欺詐消費者”，事實上《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！辈簧匍_發(fā)商把“車位使用權(quán)”賣給消費者，但是不向消費者聲明20年后不受法律保護，這也是一種欺詐行為。

C、賣公共設(shè)施型

“將地下人防改造的車位非法進行銷售”，“人防工程”，是按照國家要求建立的公共事業(yè)配套設(shè)施，作為強制配套也已經(jīng)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主了，而現(xiàn)實中卻存在開發(fā)商違法銷售屬于業(yè)主的人防工程的現(xiàn)象。

綜上所述，如果開發(fā)商銷售自己沒有實際所有權(quán)的產(chǎn)業(yè)，實際上是一種欺詐行為，將需要承擔(dān)嚴重的法律責(zé)任的。百姓如果遭遇到這種情況，需要及時收集當時簽訂的合同文書，以及錢款的轉(zhuǎn)賬憑證，及時起訴為自己確權(quán)、維權(quán)。