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對宅基地使用權(quán)及地上房屋可采取強制執(zhí)行措施
[法客帝國(Empirelawyers)出品] 一、案情及審判情況介紹
被告蔡某于2007年11月8日向原告吳某借款250萬元，并保證在2007年年底之前一次性還清。后因蔡某在約定還款期限屆滿后未償還債務(wù)，吳某起訴至法院要求蔡某償還借款本金并支付利息。
本院認為原、被告之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系明確，被告依法應(yīng)當返還原告借款250萬元并支付相應(yīng)利息。被告經(jīng)本院合法傳喚未出庭應(yīng)訴，應(yīng)視為其對答辯權(quán)利的放棄。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法（2007年修正）》第一百三十條、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條之規(guī)定，判決如下：
被告蔡某于本判決生效后七日內(nèi)返還原告吳某借款二百五十萬元并支付逾期利息（利息從二○○七年十一月九日計算至實際付清之日，按照中國人民銀行同期貸款利率計算）。
如果未按本判決指定的時間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法（2007年修正）》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費一萬三千四百元，由被告蔡某負擔（本判決生效后七日內(nèi)交納）。 蔡某不服一審判決，以雙方債務(wù)數(shù)額不實、一審程序違法為由，上訴至北京市第二中級人民法院。北京市第二中級人民法院確認蔡某與吳某債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立，蔡某負有向吳某償還借款的義務(wù)，并于2008年9月8日作出“駁回上訴，維持原判”的終審判決。
二、執(zhí)行情況
2008年10月22日，吳某向朝陽區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。申請人吳某向我院提供如下執(zhí)行線索：（1）蔡某的身份證號；（2）蔡某名下黑色奧迪A6轎車、法國標致車、豐田佳美臥車各一輛；（3）蔡某在北京陽光三百度假村有限公司（以下簡稱“三百度假村公司”）的股權(quán)及收益；（4）蔡某在北京西甸三百食府（以下簡稱“三百食府”）的收入，三百食府所在地的土地使用權(quán)及地上建筑物所有權(quán)；（5）蔡某經(jīng)營北京西甸三百茶餐廳（以下簡稱“三百茶餐廳”）的收入、以及經(jīng)營北京西甸三百食府北皋三百魚餐廳（三百魚餐廳）的收入。
對吳某提供的上述執(zhí)行線索，承辦人逐一核實并采取強制措施。
（1）將蔡某在中國工商銀行望京支行名下的存款38000元扣劃至我院賬戶，并及時發(fā)還申請人。
（2）查封蔡某名下金杯、風景（雷諾）小型普通客車各一部。因車輛使用年限較長、市場價值較低，申請人提出不予變現(xiàn)處置，故我院未將查封車輛進行評估拍賣。
（3）三百度假村公司成立于2004年9月，注冊資本100萬元，其中蔡某出資47萬元，吳某出資23萬元，法定 代表人蔡某。2008年6月28日，法定代表人變更為吳某，且公司至今由吳某經(jīng)營控制。我院已于2009年4月14日將蔡某在三百度假村公司47%的股份予以查封。執(zhí)行中，蔡某提出以在三百度假村公司的股份折抵欠款。但申請人吳某不同意該方案，指出蔡某在公司成立之時的投資沒有到位，且公司在經(jīng)營期間還有對外債務(wù)。由于三百度假村公司的賬目已由北京市公安局經(jīng)偵處查封，本院無法調(diào)取，故無法對蔡某名下的股權(quán)予以評估作價。
（4）三百食府成立于2001年9月21日，屬股份制（合作）企業(yè)，注冊資金3萬元，設(shè)立之初的法定代表人為蔡某。2007年12月1日該食府法定代表人變更為蔡某之子。2008年1月，蔡某將其貨幣出資24000元中的21000元分別轉(zhuǎn)給蔡某之妻、之胞弟及之子。2008年4月蔡某又將剩余貨幣出資3000元轉(zhuǎn)讓給張某，至此，蔡某在三百食府不再占有股份。三百茶餐廳成立于2006年11月30日，三百魚餐廳成立于2005年6月15日，二者均是三百食府的分支機構(gòu)，依法取得營業(yè)執(zhí)照但不具備法人資格。經(jīng)查，三百茶餐廳已于2008年1月14日注銷，三百魚餐廳已于2006年11月17日被吊銷營業(yè)執(zhí)照。
關(guān)于三百食府住所地——北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸300號土地的使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)問題。申請人吳某稱，孫河鄉(xiāng)西甸300號系蔡某名下的宅基地，地上建筑物系蔡某出資所建。案外人蔡某之弟主張該地上建筑物是自有財產(chǎn)，并提交北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村民委員會2009年6月1日出具的房產(chǎn)證明：“我村村名蔡甲（被執(zhí)行人蔡某之弟），住址北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村300號，建筑面積1076平米，作為商業(yè)用房。此房為其自有財產(chǎn)，我村未辦理房產(chǎn)證”。蔡某之弟還向法院提交本人與三百食府2009年1月1日簽訂、租期自2007年1月1日起至2009年12月31日的《房屋租賃合同》。經(jīng)我院向?qū)O河鄉(xiāng)西甸村委會調(diào)查取證，了解到蔡某在1995年至1997年間分別從同村村民張某、馮某、郭某處購買三塊宅基地使用權(quán)。在孫河鄉(xiāng)西甸村村委會出具的2001年8月村民宅基地使用情況的登記表中，蔡某名下的宅基地有兩塊，分別是291平米、1076平米。經(jīng)原西甸村書記、西甸村村委會主任證實，三百食府現(xiàn)在的經(jīng)營場地是蔡某在其享有使用權(quán)的291平米宅基地上出資修建的房屋。經(jīng)調(diào)取三百食府的工商檔案材料，得知在法人申請開業(yè)登記時，蔡某于2001年7月23日向工商部門提交了加蓋北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)人民政府土地規(guī)劃專用章的“住所（經(jīng)營場所）使用證明”，核實：北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸300號房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸蔡某，同意將208平米以無償方式提供給北京西甸三百食府企業(yè)使用，期限為貳拾年。
根據(jù)2004年最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》（以下簡稱“查扣凍規(guī)定”）第2條的規(guī)定，人民法院可以查封登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)。未登記的建筑物和土地使用權(quán)，依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。在本案執(zhí)行中，蔡某之弟提供《房屋租賃合同》具有倒簽的情形，其真實性受質(zhì)疑。孫河鄉(xiāng)西甸村村民委員會宅基地使用情況登記表、社員建房登記表、村干部的證人證言以及三百食府的工商登記材料，形成證據(jù)鏈的證明力優(yōu)于蔡某之弟提供、村委會出具的房產(chǎn)證明。據(jù)此，本院認為，蔡某享有北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸300號宅基地的使用權(quán)，及地上建筑物的所有權(quán)。
我院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十條之規(guī)定于2009年4月14日作出（2008）朝執(zhí)字第08496號強制執(zhí)行裁定書，裁定如下：查封蔡某享有的位于北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村三百食府使用的土地使用權(quán)及地上房屋。依照最高人民法院《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第38條之規(guī)定，向西甸村村民委員會、朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)人民政府土地規(guī)劃科送達了協(xié)助執(zhí)行通知書，內(nèi)容同裁定。依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第10條之規(guī)定，將查封事項通知三百食府的法定代表人蔡某之子，并在建筑物的顯著位置張貼了公告。我院對查封財產(chǎn)擬進入變現(xiàn)程序。
在本案執(zhí)行中，因被執(zhí)行人蔡某未主動履行法定義務(wù)，且不提供財產(chǎn)的真實情況，我院于2009年5月26日以拒不履行生效判決為由，依法對蔡某司法拘留十五日。解除司法拘留措施后，承辦人多次傳喚蔡某到庭談話，蔡某向我院表示分期還款的愿望，并將10萬元人民幣交至法院。我院抓住有利時機，以強制措施為保障，以執(zhí)行和解為突破，加大執(zhí)行工作力度。2009年9月14日雙方達成和解協(xié)議，約定：被執(zhí)行人蔡某于2009年9月20日前支付申請人吳某220萬元，并以蔡某之弟所有的房產(chǎn)作為擔保；吳某同意蔡某按期給付后，放棄對剩余款項的主張。9月17日，蔡某將220萬元匯入法院帳戶，次日我院將該款發(fā)還申請人，吳某出具結(jié)案證明并簽收終結(jié)裁定。至此，本案全部執(zhí)行完畢。
三、評析
本案得以執(zhí)結(jié)的突破點在于，窮盡其他執(zhí)行線索和強制措施后，查封被執(zhí)行人名下宅基地使用權(quán)及地上房屋，促使被執(zhí)行人提出和解并按期履行。在執(zhí)行實踐中，由于受讓宅基地使用權(quán)及其地上房屋的限定條件較為嚴格，轉(zhuǎn)讓手續(xù)不明確，因此對此類財產(chǎn)權(quán)益的變現(xiàn)較為慎重。
宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民因建造自有房屋而對集體所有土地占有、使用的權(quán)利?！稇椃ā?、《土地管理法》明確規(guī)定宅基地屬于農(nóng)民集體所有。宅基地通常與本集體經(jīng)濟組織的成員權(quán)聯(lián)系在一起，這體現(xiàn)在申請宅基地的主體資格上——只限于本經(jīng)濟組織的成員。宅基地使用權(quán)具有有限性，《擔保法》規(guī)定，宅基地的使用權(quán)不得抵押；出于保護農(nóng)村居民的目的，原則上不能將宅基地使用權(quán)出賣或轉(zhuǎn)讓。以上種種限制都旨在為農(nóng)村居民提供居住的社會保障功能。在執(zhí)行中，對宅基地使用權(quán)這種我國特有的用益物權(quán)形式，法律也作出相應(yīng)的限制性規(guī)定，但并不妨礙其作為查封、變現(xiàn)等強制措施的執(zhí)行標的。
1、宅基地使用權(quán)及其地上房屋可以作為查封的對象
《查扣凍規(guī)定》第2條規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)。出于以人為本以及國家尊重和保障人權(quán)的精神，在第5條中規(guī)定了保證生活必須及具有人身屬性等八種不得查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)。未就不動產(chǎn)的所有制類型作除外規(guī)定。第23條確定了查封效力的連帶關(guān)系，查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物適用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，反之亦然，但土地使用權(quán)與地上建筑物的所有權(quán)分屬被執(zhí)行人與他人的除外。
確定查封對象的權(quán)屬狀態(tài)，是作出查封宅基地使用權(quán)及地上建筑物先決條件?！锻恋毓芾矸ā返?/span>10條、第11條規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理，由縣級人民政府登記造冊、核發(fā)證書、確認所有權(quán)?！恫榭蹆鲆?guī)定》第2條規(guī)定，對于未登記的建筑物和土地使用權(quán)，人民法院應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)的審批文件和其他相關(guān)證據(jù)確定權(quán)屬。因此，法院在作出查封裁定前，應(yīng)向縣級政府國土資源管理部門查詢宅基地使用權(quán)權(quán)屬登記、向宅基地所在的村民委員會核實使用情況；必要時還要調(diào)取權(quán)屬的相關(guān)證明材料。
對查封宅基地使用權(quán)及其地上房屋，法律未作特殊規(guī)定，因此適用于查封不動產(chǎn)期限、續(xù)封、輪后查封等一般規(guī)定。2008年國土資源部《土地登記辦法》規(guī)定，國土資源行政主管部門應(yīng)當根據(jù)人民法院提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，報經(jīng)人民政府批注后將查封情況在土地登記薄上加以記載。在查封期間不得辦理土地權(quán)利的變更登記或者土地抵押權(quán)、地役權(quán)登記。
2、宅基地使用權(quán)及其地上房屋可以變現(xiàn)處置
國務(wù)院1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)村集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。以上規(guī)定反映出立法者禁止宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)的本意。
目前，我國的宅基地使用權(quán)是以申請審批為主的原始取得方式。法律貫徹“一戶一宅”的原則，嚴格規(guī)定了申請宅基地的條件。農(nóng)村村民向本集體經(jīng)濟組織或村民委員會提出申請，并在本集體經(jīng)濟組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府國土資源管理部門審核后，報縣級人民政府國土資源部門審批。
在申請條件嚴格限制及法律禁止性規(guī)定的背景下，執(zhí)行中處置被執(zhí)行人名下宅基地使用權(quán)及其地上房屋只能采取變賣的方式，受讓人必須同時具備的如下條件：（1）轉(zhuǎn)讓人擁有兩處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；（2）轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員；（3）受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配的條件；（4）轉(zhuǎn)讓行為須征得本經(jīng)濟組織同意；（5）宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的房屋一并轉(zhuǎn)讓。
最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓作出了程序性的規(guī)定，“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國友土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當與國土資源部門協(xié)商一致后再行處理。”處理宅基地使用權(quán)及地上房屋的前置協(xié)商程序，有利于變現(xiàn)過程中受讓人的選定，并為受讓人取得權(quán)屬證明提供保障。 |
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