本期導(dǎo)讀：實(shí)踐中，夫妻離婚時(shí)如何分割按揭房產(chǎn)，是雙方當(dāng)事人爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。法院在審判中會(huì)根據(jù)房產(chǎn)取得時(shí)間是在結(jié)婚登記之前還是之后、購(gòu)房款的來(lái)源、離婚時(shí)是否取得房產(chǎn)證等方面來(lái)確定房屋是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，進(jìn)而作出合理判決。本文整理了北京、江西、寧夏等地法院在離婚案件中對(duì)按揭房屋進(jìn)行分割的案例及相關(guān)觀點(diǎn)，并提煉裁判規(guī)則。

本案要旨：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。協(xié)議不成的，人民法院可判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)，由產(chǎn)權(quán)登記方對(duì)另一方按比例進(jìn)行補(bǔ)償。

評(píng)析：依照法律規(guī)定一方在婚前已取得產(chǎn)權(quán)證，不管有沒(méi)有支付全部購(gòu)房款，房屋產(chǎn)權(quán)都應(yīng)歸該方所有。即使在婚后用共同財(cái)產(chǎn)支付了部分的購(gòu)房款，也不影響房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬，只是在這種情況下，另一方有權(quán)就這部分用共同財(cái)產(chǎn)支付的購(gòu)房款要求分割或要求獲得補(bǔ)償。

對(duì)于一方婚前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同支付首付款并在銀行貸款、房產(chǎn)證登記在首付款支付方名下、婚后夫妻共同還貸的，完全認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)都不太公平，該房產(chǎn)實(shí)際是還錢(qián)個(gè)人財(cái)產(chǎn)（還錢(qián)個(gè)人支付首付款及還貸部分）與婚后共同財(cái)產(chǎn)（婚后雙方共同還貸部分）的混合體，《婚姻法司法解釋?zhuān)ㄈ返谑畻l規(guī)定離婚時(shí)處理此類(lèi)糾紛的主導(dǎo)原則是，既要保護(hù)個(gè)人還錢(qián)財(cái)產(chǎn)的權(quán)益，也要公平分割婚后共同共有部分的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，同時(shí)還不能損害債權(quán)人銀行的利益。
本案中王某與馬某結(jié)婚用房就屬于被告馬某于婚前支付首付款按揭貸款購(gòu)買(mǎi)并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的商品房。其雙方婚后利用工資進(jìn)行還貸。王某依法有權(quán)對(duì)其婚后參與還貸的款項(xiàng)進(jìn)行分割和補(bǔ)償。

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 2013-11-14

本案要旨：夫妻一方婚前購(gòu)買(mǎi)婚后共同還貸的按揭房屋，離婚時(shí)未完成全部還貸義務(wù)的，由產(chǎn)權(quán)登記方完成。房屋增值的部分由法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況、雙方還貸的實(shí)際情況、以及照顧子女和女方權(quán)益的原則，由產(chǎn)權(quán)登記方對(duì)另一方作出公平合理的補(bǔ)償。

評(píng)析：根據(jù)《婚姻法》司法解釋?zhuān)ㄈ┑南嚓P(guān)規(guī)定，通常情況下，對(duì)于婚前個(gè)人買(mǎi)房婚后共同還貸的房產(chǎn)的分割，應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)：

首先，尊重夫妻雙方的處理意見(jiàn)。先由雙方協(xié)議處理，如果雙方能夠達(dá)成一致意見(jiàn)，只要內(nèi)容不違法，不侵害他人利益，法院可以予以確認(rèn)。本案中，經(jīng)法官居中調(diào)解，雙方各執(zhí)一詞，雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，故以判決方式結(jié)案。

其次，夫妻雙方無(wú)法達(dá)成協(xié)議的，判決房屋所有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記一方所有。本案中，李某、王某未達(dá)成房產(chǎn)分割的一致意見(jiàn)，因此，法官首先判決房屋所有權(quán)歸產(chǎn)權(quán)登記的一方李某所有。

第三，對(duì)婚后還貸的款項(xiàng)及增值部分進(jìn)行分割。婚后共同還貸的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，由法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，以及照顧子女和女方權(quán)益的原則判決，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)按揭房屋在婚后的增值，應(yīng)考慮雙方還貸的實(shí)際情況，對(duì)其作出公平合理的補(bǔ)償。本案中，由于夫妻雙方經(jīng)濟(jì)獨(dú)立，還款比例約為1:1，對(duì)補(bǔ)償數(shù)額的計(jì)算方法是：在明確首付款、按揭貸款總額、利息總額、共同還貸的總額、房屋現(xiàn)值等數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，用婚后共同還貸款÷房屋總價(jià)款（房?jī)r(jià)款＋總利息）×房屋現(xiàn)值÷2，即得出對(duì)另一方補(bǔ)償?shù)臄?shù)額。按此方式計(jì)算，本案中，李某約補(bǔ)償王某48.75萬(wàn)元。

來(lái)源：中國(guó)法院網(wǎng) 2014-3-21

本案要旨:婚后由一方父母支付首付款為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的，離婚時(shí)出資人子女一方主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)應(yīng)視為父母只對(duì)其個(gè)人贈(zèng)與的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，法院不予支持，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)予以公平分割。

評(píng)析:《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄈ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱《婚姻法解釋三》）第七條第一款規(guī)定：“婚后由一方父母出資為子女購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)?！钡撘?guī)定并未區(qū)分父母系出全資還是僅支付首付款的情形。

根據(jù)公平保護(hù)的立法意圖，在確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)《婚姻法解釋三》第七條第一款做嚴(yán)格解釋?zhuān)摋l規(guī)定的婚后父母對(duì)子女贈(zèng)與的標(biāo)的物應(yīng)指不動(dòng)產(chǎn)而非出資，只有父母通過(guò)全資購(gòu)買(mǎi)取得了不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，并將不動(dòng)產(chǎn)登記在自己子女名下時(shí)方可適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規(guī)定，而對(duì)于父母部分出資購(gòu)買(mǎi)房屋之情形，因此時(shí)父母并未支付購(gòu)買(mǎi)房屋的全部對(duì)價(jià)，其尚未取得房屋的所有權(quán)，從而其無(wú)權(quán)決定將房屋贈(zèng)與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。因此，婚后一方父母支付首付款為子女購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下，但由夫妻共同償還貸款的情形，不適用《婚姻法解釋三》第七條第一款的規(guī)定，該房屋無(wú)論登記在夫妻任何一方的名下，都應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在離婚時(shí)予以公平分割。

來(lái)源：人民法院網(wǎng) 2014-9-3；北京法院參閱案例第19號(hào) 2015-3-10

本案要旨:夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間為共同的生活需要，向銀行按揭貸款買(mǎi)房，離婚時(shí)約定的由一方承擔(dān)貸款的協(xié)議只對(duì)夫妻雙方有效，不能以該協(xié)議對(duì)抗銀行債權(quán)人，銀行有權(quán)就夫妻共同債務(wù)主張雙方承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。

評(píng)析:夫妻之間在婚姻關(guān)系存續(xù)期間可對(duì)債權(quán)債務(wù)做出約定及對(duì)財(cái)產(chǎn)做出處分，且這種約定只要不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，則對(duì)夫妻雙方均具有法律約束力，任何一方都需遵守。但夫妻之間的債務(wù)承擔(dān)約定只在夫妻之間有效，不得對(duì)抗善意第三人或債權(quán)人。因此，在本案中，兩被告離婚后貸款承擔(dān)的約定對(duì)雙方都有效，但不得對(duì)抗善意債權(quán)人放貸銀行。

來(lái)源：人民法院網(wǎng) 2014-1-7

本案要旨:婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方簽訂的一方主動(dòng)提出離婚將放棄房屋所有權(quán)并且全部承擔(dān)房貸按揭的協(xié)議，違背了婚姻自由原則，屬于無(wú)效協(xié)議。

評(píng)析：我國(guó)實(shí)行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。這起案件中，張某與趙某的這份協(xié)議以放棄房產(chǎn)及支付巨額的所謂贍養(yǎng)費(fèi)為要挾不得離婚的條件，顯然限制了婚姻自由原則中的離婚自由，并且這份協(xié)議內(nèi)容是不對(duì)等的，也違反了婚姻法的男女平等原則。

附條件的民事行為，如果所附條件是違背法律規(guī)定或者不可能發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該民事行為無(wú)效。本案中的協(xié)議內(nèi)容實(shí)際上已經(jīng)侵犯了離婚自由，顯然已經(jīng)違反了《婚姻法》的規(guī)定，屬于無(wú)效的合同。

來(lái)源：人民法院網(wǎng) 2014-9-13

本案要旨：夫妻一方婚前由其親屬支付首付款，通過(guò)按揭貸款付完全部購(gòu)房款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還清房貸?；楹笸ㄟ^(guò)惡意訴訟要求確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人為其親屬的，損害了配偶另一方的實(shí)體權(quán)益，配偶有權(quán)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提起第三人撤銷(xiāo)之訴。

評(píng)析：本案中，崔某一在婚前支付首付款，通過(guò)按揭貸款付完全部購(gòu)房款，并將房屋產(chǎn)權(quán)登記在自己名下；婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還清房貸。根據(jù)《婚姻法》司法解釋?zhuān)ㄈ┑谑畻l的規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)?！标P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，此處規(guī)定的是“可以”而不是“應(yīng)當(dāng)”歸產(chǎn)權(quán)登記方。同時(shí)，《婚姻法》司法解釋?zhuān)ㄈ┑谑畻l第二款也對(duì)共同還貸房產(chǎn)的增值部分做了規(guī)定。根據(jù)此條，婚后夫妻共同還貸的款項(xiàng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，該款項(xiàng)所對(duì)應(yīng)的房屋增值部分，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。涉案房屋登記在崔某一名下，崔某一及崔某二稱房屋首付款及貸款還款為二人父母及崔某二支付，但無(wú)充足證據(jù)證明。所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案判決將涉案房屋所有權(quán)判歸崔某二所有，沒(méi)有查明祝某參與了共同還貸的事實(shí)，有可能損害了祝某的實(shí)體權(quán)益。本案涉案房屋所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系與祝某的民事權(quán)益具有利害關(guān)系，故祝某有權(quán)作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人提起第三人撤銷(xiāo)之訴。

來(lái)源：光明網(wǎng)人民法院頻道  2015-11-20

1.夫妻雙方婚后共同貸款買(mǎi)房，取得房屋產(chǎn)權(quán)的，該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按一般原則平均分割。

2.夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，并支付完全部購(gòu)房款，取得了房產(chǎn)證并已登記在一方的名下，這種情況應(yīng)當(dāng)屬于一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)一般仍歸一方個(gè)人所有。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)本身的性質(zhì)不因婚姻關(guān)系的存廢而發(fā)生變化，所以屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的房屋在婚后產(chǎn)生的增值部分也應(yīng)當(dāng)屬于一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

3.夫妻一方婚前通過(guò)按揭貸款購(gòu)房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，依據(jù) 《婚姻法》解釋三第十條規(guī)定：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”即該房產(chǎn)歸房產(chǎn)登記方所有，雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分按照夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)予以處理。

4.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后雙方共同還貸，并且婚后才取得房產(chǎn)證的。該種情形與前一種情形不同之處在于房產(chǎn)證的取得時(shí)間。房產(chǎn)登記只是屬于對(duì)房屋所有權(quán)的公示和確認(rèn)，依據(jù)《物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！辈粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)人取得物權(quán)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在于購(gòu)房合同生效時(shí)?；榍耙詡€(gè)人名義購(gòu)房并且完成了購(gòu)房所應(yīng)負(fù)的全部合同義務(wù)，產(chǎn)權(quán)登記及房產(chǎn)證頒發(fā)是開(kāi)發(fā)商和行政機(jī)關(guān)的義務(wù)，不能因?yàn)榈谌宋茨芗皶r(shí)履行義務(wù)而剝奪守約人的權(quán)利，故此種情況的房產(chǎn)仍然屬于一方的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)的分割原則和方式與上一種方式是一樣的。

5.夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，但是離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)證。這種情形就屬于沒(méi)有房產(chǎn)證或者離婚時(shí)尚未取得房屋所有證的情形，夫妻雙方可以協(xié)商分割，協(xié)商不成的，一般不宜在訴訟中處理，當(dāng)事人可以待房屋取得產(chǎn)權(quán)證后，另案起訴分割。

6. 夫妻雙方父母共同出資，全部或者是部分出資，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

7.婚后父母付首付，由夫妻二人共同還貸的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。

8.父母婚前支付首付應(yīng)當(dāng)屬于對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與部分，屬于該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，如果產(chǎn)權(quán)登記在該方名下，可以依據(jù)《婚姻法》解釋三第十條之規(guī)定來(lái)予以處理。但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。

9.婚前一方父母支付全資，房屋登記在自己子女名下，或者婚前一方父母付首付，婚前婚后仍然由父母支付每月貸款的，這兩種情形均屬于父母支付全資。該房屋應(yīng)當(dāng)屬于子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

來(lái)源：《離婚案件中房屋分割相關(guān)問(wèn)題研究》，

作者吳婕，九江縣人民法院法官 ，江西法院網(wǎng) 2015-7-7