美國的上一輪房地產(chǎn)牛市應該是1995-2007年這一段，其中2000年的房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)回落，盡管99年是房價漲幅最大的一年。但06年下半年開始，房價就出現(xiàn)了下跌。到了08年終于引發(fā)了次貸危機，殃及全球。從房地產(chǎn)投資增速拐點的出現(xiàn)到房價下跌，間隔了6年。

從03年開始，中國的重化工業(yè)化呈現(xiàn)加速態(tài)勢，05年粗鋼產(chǎn)量增速創(chuàng)出25%的歷史最高點后，開始回落，至14年接近零增長，時隔9年，中國鋼鐵行業(yè)就出現(xiàn)了全行業(yè)虧損。07年中國GDP增速創(chuàng)出新高后便見頂回落，至今已經(jīng)持續(xù)8年。

從08年7月國際原油價格沖高至每桶148美元后，便不斷回落，雖然中途有過再次上升經(jīng)歷，但還是不改下行趨勢。如今，價格已經(jīng)接近30美元。下跌幅度達到78%。

從11年第3季度開始，國際金價沖高至1600美元后回落，至今跌至1100美元上下。盡管在這4年時間里，中國大媽曾經(jīng)不斷去抄底，結果均無功而返。

14年人民幣匯率在突破6.1兌1美元之后，開始了貶值進程，至今在6.6左右。

15年無論是歐美股市還是亞太股市，各類股指大多在去年的4月份左右出現(xiàn)沖高回落勢頭，中國股市則在6月份開始出現(xiàn)向下拐點，上證綜指迄今的跌幅也達到40%以上。

第一，經(jīng)濟增速的繼續(xù)下行將是趨勢的延續(xù)。1季度GDP回落幅度會比較大，因為從同比的角度看，去年1季度GDP的增量中，金融貢獻占了30%，今年1季度這塊估計是負貢獻了。此外，去產(chǎn)能、去杠桿等政策也意味著貨幣政策不會比去年更寬松。

第二，人民幣貶值趨勢還是會延續(xù)。盡管管理層試圖采取各種措施來穩(wěn)定預期，但畢竟人民幣已經(jīng)經(jīng)歷了長達9年的斷斷續(xù)續(xù)升值過程。拐點一旦形成，總需要有一個相對長的過程，1：9是太不對等了，至少3：9是必須的吧。以時間換空間，期間雖會反復，但不改趨勢。

第三，股市下行的趨勢估計還會延續(xù)。16年剛開年就來了一個猝不及防的大跌，有點不良預兆?？匆幌鹿乐邓剑€是很高。即便是歐美股市，風險溢價水平都過窄，唯有下行才能給予一個合理的風險溢價。好像國內(nèi)的信用債也有類似情況。

第四，藝術品、珠寶玉器等稀有品的價格下行趨勢也將延續(xù)。當然，除此之外，還有更多的投資品的價格會延續(xù)回落趨勢。其背景正如14年的中央經(jīng)濟工作會議上提出的，高杠桿、泡沫化現(xiàn)象還要持續(xù)一段時間。

中國房價的持續(xù)上行已經(jīng)經(jīng)歷16年了，這個漫長的上行周期是以中國的城鎮(zhèn)化率大幅提升為背景的。但需要關注的有兩個指標：一個是中國房地產(chǎn)投資增速的拐點是在2010年出現(xiàn)的，如今已經(jīng)相距6年。而美國房地產(chǎn)投資增速拐點的出現(xiàn)，與房價下跌之間也恰好相距6年。

第二個指標是13年中國的商品房銷售面積創(chuàng)下歷史最高后回落，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不再是投資的首選地。

此外，中國的農(nóng)民工進城數(shù)量銳減，表明今后中國城鎮(zhèn)化率要下降。目前國家對特大型城市的人口流入進行嚴格限制，即今后5年人口基本保持不變。故因人口流入而導致的房價上漲的理由會消退。

不過，我仍相信16年房價或會出現(xiàn)拐點，但不會大跌。理由是購房者的杠桿率很低，與美國次貸危機時的居民杠桿不可同日而語。

美元指數(shù)自14年6月份的不足80，在不到兩年的時間內(nèi)，上漲至目前的100左右，漲幅已經(jīng)達到25%，應該說有點升值過度。而且，美元升值也與加息預期有關。在人民幣貶值的壓力下，美國加息究竟還能持續(xù)多久值得懷疑。如果美國加息難以持久，且美國經(jīng)濟的復蘇也不夠強勁，則美元升值的理由就愈加單薄。

因此，16年出現(xiàn)美元貶值的可能性還是比較大，美元指數(shù)的拐點可期。

據(jù)說高盛的報告指原油價格要跌倒20美元，如果跌至20美元，則今年在時間上是可以支持再跌10美元的。問題是，如果跌至20美元，有幾個石油輸出國要受不了，是否會采取對策來維持油價？

實際上，油價與美元走勢還是有一定的相關性。如果美元下跌，則油價上行的概率大為增加。而其他大宗商品價格也有可能出現(xiàn)向上拐點。

（來源：首席經(jīng)濟學家論壇，作者：李迅雷）