中城聯(lián)盟的秘書長(zhǎng)李潔交給我一個(gè)任務(wù)，讓我從自己的視角出發(fā)，談?wù)剟倓偨Y(jié)束的首屆中城聯(lián)盟論壇有何個(gè)人感受，褒貶均可，只為來年論壇更上一層樓貢獻(xiàn)力量。

我確實(shí)是有話要說的。

按農(nóng)歷年末看，論壇蕓蕓，但本場(chǎng)論壇是2015年內(nèi)最具規(guī)格、檔次最高、議題最佳的房地產(chǎn)論壇。

這句話是可以拍胸脯的。

王石領(lǐng)銜，馮侖壓軸，30位董事長(zhǎng)，每人12分鐘脫口秀。

最不一般的是，眾大佬談的是同一個(gè)話題：與未來好好談?wù)?，未來究竟長(zhǎng)啥樣。

我的職業(yè)生涯就從報(bào)道2005年的中城聯(lián)盟西安年會(huì)開始，多年來受益于這個(gè)圈層聯(lián)盟，見證它的內(nèi)斂，克制，以及對(duì)外界形勢(shì)風(fēng)向極強(qiáng)的閱讀能力。

幾天前，在會(huì)場(chǎng)從早上九點(diǎn)坐到晚上六點(diǎn)，一場(chǎng)思想盛宴過后，一個(gè)強(qiáng)烈的感覺是，未來的房地產(chǎn)模樣，就在眾大佬展示的數(shù)字中呼之欲出。

閑話不談，下面一勺君按照印象，談?wù)剬?duì)幾個(gè)地產(chǎn)大佬的演講聽后感。

對(duì)于1月7日向一勺君索要錄音的朋友與粉絲而言，此文算作一個(gè)回饋。

王石：1.1與3000萬

《供給側(cè)改革與房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》是王石的演講題目，但王石一開始即偏題。他說，感謝前海的姚先生，自己才站在這里，否則應(yīng)該是郁亮來發(fā)言。

這句話讓一勺君在四萬粉絲中贏下了一場(chǎng)100元的賭局。如何管理好一群億萬富翁？

大哥離題，但王石身后展示的兩張PPT信息含量超高，據(jù)說此PPT為萬科讀書最多的董秘、副總裁譚華杰所幕后制作。

見下圖。

王石引入套戶比的判斷，實(shí)際上說明了未來49個(gè)城市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。比如，PPT認(rèn)為，北京、深圳、上海、合肥、寧波、太原等12個(gè)城市套戶比低于1，存在不同程度的供給不足。

套戶比是衡量住宅存量充裕程度的國(guó)際通用指標(biāo)，均衡線為1.1。

在另外一張PPT中，王石表達(dá)了對(duì)物流地產(chǎn)的看高態(tài)度。理由是，物流地產(chǎn)明顯跟不上電商的發(fā)展速度。

依據(jù)是，中國(guó)人均現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)面積不到美國(guó)的10%，但2014年中國(guó)電商滲透率（11%）已高于美國(guó)（10%）。

在憧憬未來時(shí)，王石也開出了他的支票。

是這么說的。他說，從萬科創(chuàng)立到2014年，萬科的客戶大約為100萬戶，平均一個(gè)家庭2.5到2.8個(gè)人，大約是250萬到280萬。從2015年開始，萬科物業(yè)對(duì)外接受物業(yè)管理，未來五年，自己開發(fā)與接收的物業(yè)面積預(yù)計(jì)在4億平米，可以黏連3000萬以上的業(yè)主。

都說王石有沒有底牌。

這才是真正的底牌：把公司繼續(xù)做到更加強(qiáng)大——不僅規(guī)模大，而且抗周期性強(qiáng)。

陳?。?

陳俊是中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席，也是地產(chǎn)行業(yè)里C端思維的鼓吹者。一勺君在2015年與他至少有五次見面，每一次，他都言必談C端思維。

不僅談話如此，他還拉上了河南建業(yè)的老胡、金螳螂一起做了一個(gè)驗(yàn)證項(xiàng)目艾佳生活，一個(gè)家裝020項(xiàng)目。

他給我印象最深刻的數(shù)字是4，他提了一個(gè)老陳的C端思維4法則。如下圖：

這4個(gè)法則里，一勺君表示對(duì)其中的“玩具”心態(tài)最為稱贊。

工具是理性決策，玩具是感性決策。如果一個(gè)生意或者一件事物，能夠讓消費(fèi)者做到感性決策，那一定是不凡的境界。

胡葆森：20萬與200萬

胡葆森，人稱老胡，河南建業(yè)董事長(zhǎng)，寫的一手好字，在河南商界，絕對(duì)是一個(gè)不老傳說。多年來堅(jiān)守省域化戰(zhàn)略，在一個(gè)平均房?jī)r(jià)只有4500元的河南省，硬是銷售額過了100多億元。

要談耐心與定性，老胡秒殺同行。

他同樣放了一張PPT，信息量超高。

一勺君判斷，未來胡葆森的建業(yè)大生意，藏寶圖就是這張PPT。不服來辯。

有了業(yè)主，有了足夠多的業(yè)主，在今后的地產(chǎn)界，你才擁有講故事與造夢(mèng)的能力。

老胡說，我有20萬戶業(yè)主，還有200萬球迷。未來，這些人將是胡葆森發(fā)行的“建業(yè)通寶”虛擬貨幣的目標(biāo)對(duì)象，這些虛擬貨幣，將是讓老胡的商業(yè)帝國(guó)順利運(yùn)轉(zhuǎn)起來的最純粹的血液。

陳勁松：48.8%

陳勁松是中城聯(lián)盟候任輪值主席，也是地產(chǎn)行業(yè)里難得一見的書生富豪。

有業(yè)內(nèi)人士夸贊，在代理行業(yè)，只有兩個(gè)人讓一群書生或創(chuàng)業(yè)兄弟變成了億萬富翁：陳勁松與周忻。

陳的題目是《我所理解的場(chǎng)景與服務(wù)》。

他論證說，從產(chǎn)品到場(chǎng)景，從功能到服務(wù)，將是中國(guó)房地產(chǎn)下半場(chǎng)應(yīng)該關(guān)注的重要轉(zhuǎn)變：1，沒有場(chǎng)景，不會(huì)產(chǎn)生對(duì)服務(wù)的需求；2，場(chǎng)景本身就是服務(wù)。

只有12分鐘，再大腕都不行。

一勺君表示，尚未深刻理解他的發(fā)言，發(fā)言便結(jié)束了，相當(dāng)不過癮。

但是，有一個(gè)數(shù)字是支持他做出這些判斷的重要依據(jù)。他說，80-90后的行為特征，使得中國(guó)家庭一步達(dá)到與西方國(guó)家年輕一代完全接軌。2015年，80后在總?cè)丝谥械谋戎剡_(dá)到了48.8%，五年后可能超過52%。見下圖。

左暉：15%

左暉的鏈家，站在風(fēng)口上牛逼哄哄，但是他本人相當(dāng)?shù)驼{(diào)，姿態(tài)放的很低，談未來，都談的是這樣的題目：《這個(gè)世界還需要鏈家么？》

嘖嘖，左暉每天思考這么有危機(jī)感的話題，怪不得公司越做越大，據(jù)說正在進(jìn)行的A輪融資，估值接近600億元。

左暉站在那里，沒有PPT可放，只有一個(gè)麥克風(fēng)給他，但他講了幾個(gè)數(shù)字。

15%，6周與11個(gè)經(jīng)紀(jì)人。

左暉發(fā)現(xiàn)，幾年前，鏈家中介的平均年齡是22歲，月度的流失率在15%，換做其他公司，流失率會(huì)更高。

于是，他自我提問，這些人為什么不愿意在這個(gè)行業(yè)里待下去？我們可以做點(diǎn)什么？

左暉還發(fā)現(xiàn)，二手房購(gòu)房者也不是很成熟，平均買一套房子的過程，需要6周才會(huì)打出第一個(gè)電話，要找11個(gè)經(jīng)紀(jì)人來問詢各種信息。

于是，他自我提問，這些人為什么需要這么長(zhǎng)的時(shí)間？他們?yōu)槭裁床辉敢庀嘈艅e人，我們可以做點(diǎn)什么，讓房屋流通的效率更高一些？

林中：8

林中是旭輝地產(chǎn)的主席，也是地產(chǎn)圈里少有的學(xué)術(shù)派。

講話邏輯性強(qiáng)，學(xué)術(shù)味道足。精益求精說的話，嚴(yán)肅有余，活潑不足。

但是，觀點(diǎn)絕不騎墻。

就相當(dāng)于你付費(fèi)請(qǐng)他講課，絕對(duì)不磨洋工，對(duì)讀者相當(dāng)負(fù)責(zé)。

他說，開發(fā)商必須學(xué)會(huì)，如何站在2012年，去看2020年的地產(chǎn)世界。

他說，未來五年，堅(jiān)定看多。市場(chǎng)處于高位增長(zhǎng)期，未來行業(yè)的增長(zhǎng)來自于，大魚吃小魚，快魚吃慢魚。

他警告說，未來五年，一二線城市的中小企業(yè)可能會(huì)不復(fù)存在，同時(shí)，二線城市的商辦物業(yè)危機(jī)會(huì)總體爆發(fā)。

他說好消息是，未來持續(xù)的降息，開發(fā)商可能會(huì)迎來資金成本只有4%的時(shí)代，所以，最好的選擇是持有一些好的資產(chǎn)。

最后，他說了8個(gè)現(xiàn)代化是未來的行業(yè)趨勢(shì)。

是這么說的：管理精細(xì)化，投資精準(zhǔn)化，組織智商化，運(yùn)營(yíng)柔性化，思維金融化，服務(wù)增值化，資產(chǎn)證券化，業(yè)務(wù)國(guó)際化。

他還給出了未來的生存好攻略。

“未來如果你想留在這個(gè)行業(yè)，必須要有強(qiáng)大的基礎(chǔ)管理能力，暢銷溢價(jià)，決策要快速精準(zhǔn)，而且還要一次性作對(duì)。”

黃其森：6

黃其森是泰禾集團(tuán)的董事長(zhǎng)。過去兩年，各個(gè)中國(guó)院子花落北京、福州與上海，他是始作俑者。

必須還要這樣介紹他：2013年，他是北京上海土地市場(chǎng)的黑馬與明星，拿地超過200億元，2014年拿了150億元；但是，2015年，他只拿了6塊地。

黃其森說，今年大幅度降低拿地規(guī)模，不能像之前那樣拼了，要保住勝利的成果，從現(xiàn)有的土地中獲得利潤(rùn)。

他警告說，土地溢價(jià)已經(jīng)很高了，已經(jīng)很危險(xiǎn)了。就在同期，另一個(gè)地產(chǎn)猛男孫宏斌說，北京的地價(jià)這么高了，簡(jiǎn)直是犯罪。

周慶治：40億與12%

周慶治許久未在公開場(chǎng)合出現(xiàn)。他訥言，低調(diào)，謙虛。

但是，真正懂行的人都知道，不敢小瞧他。

2006年，萬科借助對(duì)浙江南都地產(chǎn)的并購(gòu)，兩次出手，合計(jì)36億元，殺入杭州市場(chǎng)。從此，萬科在杭州的存在感一點(diǎn)點(diǎn)建立。

響徹全萬科、全國(guó)地產(chǎn)界的經(jīng)典樓盤——良渚文化村，就始自于南都旗下，后來經(jīng)歷任萬科老總苦心營(yíng)造，美玉方成。

南都入萬科，南都的創(chuàng)始人周慶治完美轉(zhuǎn)身為萬科的股東，并身兼中城聯(lián)盟旗下中城投資的董事長(zhǎng)。后者去年新三板上市，管理資產(chǎn)逾300億元。

在當(dāng)日的中城聯(lián)盟論壇中，周慶治談及萬寶之戰(zhàn)，談了一個(gè)往事。

他說，當(dāng)年萬科都曾與馮侖、胡葆森溝通公司收購(gòu)事宜，但是各種因素，只有自己成行。當(dāng)時(shí)的方案是，雙方換股，作價(jià)40億元，折算成對(duì)萬科12%的持股。但是，推進(jìn)途中，2006年的股權(quán)分置改革完成后，萬科股價(jià)一路暴漲，自此失去了換股可能性。

如果做成，這是地產(chǎn)界的一次經(jīng)典資本合作。如果萬科與萬通、建業(yè)都有類似的資本合作，那么，王石對(duì)萬科股權(quán)的這些遠(yuǎn)期設(shè)計(jì)，將具有極大的戰(zhàn)略眼光。從王石自身而言，他一直希望股權(quán)可以分散持有在一些對(duì)管理層友好的公司手里。

當(dāng)然，今日之萬寶之爭(zhēng)，可能就失去了發(fā)端的可能。

馮侖：4

馮侖壓軸吐口秀，時(shí)長(zhǎng)逾12分鐘了，但大家都開心。因?yàn)?，他談到了獅子與女人。

他說，從歷史的起源看，今天房地產(chǎn)之所以存在，就應(yīng)該感謝獅子與女人。此處省略2000字。

他還說，房地產(chǎn)的未來就是，創(chuàng)造最具價(jià)值的人造空間。那么，有4件事情是影響它的。

地段，行為，技術(shù)與管理。

大概解釋一下：地段的背后是人流，人流決定了地段的價(jià)值；人類的行為，決定了空間價(jià)值的是收費(fèi)模式與收費(fèi)數(shù)量；技術(shù)的進(jìn)步會(huì)給空間價(jià)值帶來巨大的變化，但技術(shù)的領(lǐng)先性，很快就可以變成成本，而不是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，它對(duì)空間價(jià)值的創(chuàng)造是短暫的；能源的管理，財(cái)務(wù)的管理，物業(yè)的管理、資產(chǎn)的管理等，都會(huì)創(chuàng)造出空間的價(jià)值。

李潔：350場(chǎng)

李潔是中城聯(lián)盟的現(xiàn)任秘書長(zhǎng)，在當(dāng)日中城聯(lián)盟的最后，她做了一個(gè)讓所有大佬都靜心傾聽的發(fā)言。

很入心，很感人。

她的發(fā)言濃縮在這張圖上，記錄了16年的中城聯(lián)盟。

大概解釋下。

64個(gè)會(huì)員企業(yè)的項(xiàng)目總共分布在100個(gè)城市里，從2011年完成中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)合采購(gòu)第一單開始，已經(jīng)完成5批聯(lián)合采購(gòu)，共計(jì)54億元。這64企業(yè)，一年的銷售額超過了1萬億元。

16年來，秘書處組織了350場(chǎng)活動(dòng)，本屆論壇上，30位演講嘉賓呈現(xiàn)了一個(gè)216分鐘（12906秒）的脫口秀。

當(dāng)然，還有最后一個(gè)數(shù)字：10年。

1月7日，那一天，正好是她加入中城聯(lián)盟工作10周年的日子。

一個(gè)干練的美女，我把她的話放在這里。

1月7號(hào)這個(gè)日子于我，有特別的意義。今天是我來到中城聯(lián)盟工作十周年的日子。中國(guó)非著名自媒體一勺君問我：如何管理好一幫億萬富翁？我告訴他，一個(gè)弱女子，唯一能做的是“給狼伴舞”。

用聯(lián)盟企業(yè)家的話說，這里的人健康正派、他們互相相信，看，我們用16年的時(shí)間擁有了這個(gè)時(shí)代最昂貴的“信任”。如果你和他們一起聊天，你會(huì)聽到他們聊的是賽艇、馬拉松，聊誰把多年的煙癮戒掉，誰把大肚腩減掉了。如果你參加過他們的晚宴，你會(huì)看到他們常常把桌子搬了PK平板支撐，你會(huì)驚喜地發(fā)現(xiàn)，他們擁有的不僅是眼前的生意，他們的心里還有音樂、詩(shī)歌和遠(yuǎn)方。

看到年紀(jì)奔向大叔行列的企業(yè)家們紛紛變成了姑娘們喜歡的小鮮肉了，對(duì)于即將奔向中年的我意義非凡。借用馮侖主席的話說：“跟誰混，做什么很重要”。因此這十年于我，沒有蹉跎，謝謝你們。